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1、专专注注于于不不动动产产、工工程程建建设设和和投投融融资资法法律律服服务务领领域域 北北京京、上上海海及及深深圳圳近近五五年年商商业业 租租赁赁纠纠纷纷案案件件裁裁判判研研究究报报告告 主主讲讲人人：贺贺倩倩明明 上上海海市市建建纬纬?深深圳圳?律律师师事事务务所所 主主任任 第一部分 纠纷类型特点 第?部分 裁判数据统? 第?部分 数据分析研究 第四部分 总体预防建议 第一部分 纠纷类型和特点 第?部分 裁判数据统? 第?部分 数据分析研究 第四部分 总体预防建议 1 1 CHAPTER 纠纷的类型 一?出租人权利瑕疵纠纷 ?合同效力纠纷 三?租赁房屋存在权利负?纠纷 四?房屋交付?符合约定
2、纠纷 五?未按约定甠途使甠租赁房屋纠纷 ?租期纠纷 七?租金纠纷 ?房屋修缮?任纠纷 九?转租纠纷 十?承租人经营?任纠纷 十一?承租人同业竞?纠纷 十?优先购买权纠纷 十三?优先承租权纠纷 十四?解除合同纠纷 十五?免租期纠纷 十?装修损失纠纷 十七?保证金纠纷 十?房屋返还纠纷 1 1 CHAPTER 纠纷的特点 1 ?当地经济发展水?和消费能力影响较大 2 电商对实体店营业额的?，?致拖欠租金和解约纠纷猛增 3 运营能力和物业管理水?成?商业地产的?心竞?力，体验类业态管理难度?大 4 网络?媒体曝?率徒增，公?监督渠遁多? 5 强调运营方的公?安全责任及消费者权益保? 6 外资及国际品
3、牌的涌入，知识产权保?意识?强 第一部分 纠纷类型和特点 第?部分 裁判数据统? 第?部分 数据分析研究 第四部分 总体预防建议 2 2 CHAPTER ?深2011-2015?半?度终?判?数量 53.17% 18.72% 28.11% ?海 ? 深圳 713个 251个 377个 共?1341个 2 2 CHAPTER ?议焦点分? 第一部分 纠纷类型和特点 第?部分 裁判数据统? 第?部分 数据分析研究 第四部分 总体预防建议 3 3 CHAPTER 诉讼?体 0200400600800 自然人VS自然人 自然人VS法 人 法 人VS法 人 32.14% 51.98% 15.88% 3
4、3 CHAPTER 合同效力纠纷 84% 16% 合同有效 合同无效 3 3 CHAPTER 合同无效的原因 ?租方未?得建设工程规划许可证 租赁期限超?临时建筑使用期限 未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑 转租期限超过剩余租期 租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20? ?租方违反规划用途?租 合同签?时商铺未?得消防安全验收手续 按 发 生 频 率 排 序 机率小 3 3 CHAPTER 裁判观点认定合同无效的法律后果 1 ?租方应返还租金?租赁保证金?水电押金?管理费?广费?进场费 2 ?租方按照实际占用物业的时间支付?屋占有使用费?物业管理费 4 合同中的违约责任条款无效，不?适用
5、 5 ?租方装修费用?合同无效的过错方?担 6 ?租方应返还?屋 7 因?租方过错?致合同无效的，?租方赔偿?租方另行?替代?屋周转期间? ?损失 8 预期利益损失不?支持 3 3 CHAPTER 合同无效后?屋占有使用费的?算标准 参照合同约定的租金标准 根据?府指导?或市场? 结合市场?栺?及相邻房屋的租金?栺酌情认 定 普遍 趋势 部? 法院 部? 法院 3 3 CHAPTER ?屋未经消防验收引起的纠纷 对合同效力的影响 裁判观点演?路? 消防法规定必须经过公安消防机构验收的?屋，非经消防验收合格的，?屋租赁合同无效?租赁?屋 用于开设经营宾馆?饭店?商场等公?聚集场?的，向当地公安消
6、防机构申?消防安全检查的义?人? 该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定?屋租赁合同效力的必要条件 ?法律依据?最高人民法院2003?关于未经消防验收合格而?立的?屋租赁合同如何认定?效力 的函复? ?屋未经消防验收，?致租赁?屋无法使用的，合同有效，?租人有权?方解除合同 ?法律依据?最高人民法院2009?关于?理城镇?屋租赁合同纠纷案件?体应用法律若?问题的 解释? 3 3 CHAPTER ?屋未经消防验收引起的纠纷 关于责任?担的裁判观点 责任分担原则? ?租方明知?屋未经消防验收?租的，负?要责任?租方未?查消防是否验收，负次要责任 ?体裁判观点? - ?租方?张
7、?租方未?供消防验收证明?致?无法办理营业执照，但不能证明缺少消防验收证 明是?未能办理营业执照的?要原因的，对?诉求不?支持 - ?租方交付的物业本身经消防验收合格，?租方?次装修未经消防验收而投入使用的，?租方 不?担责任 3 3 CHAPTER ?屋未经消防验收引起的纠纷 裁判启示 在租赁意向书或租赁合同中明确约定 租赁?屋未经消防验收，遇免?租方以 不知情?方解除租赁合同 同时约定因租赁?屋未经消防验收? 致的不利后果，包括但不限于?租方无 法办理营业执照等，?租方自行?担 3 3 CHAPTER 租赁?屋存在抵押引起的纠纷 类型 裁判观点 先出租，后抵押 原租赁关系?影响 承租方享?
8、知情权及优先购买权 先抵押，后出租 租赁关系?得对抗已登记的抵押权 抵押权实现时承租方?享?优先购买权 出租方在?立合同时隐瞒租赁房屋存在抵押的?实的，承租方? 权要求解除合同，出租方承?违约?任，赔偿承租方遭?的损失 出租方在?立合同时明确告知承租方租赁房屋存在抵押的，因合 同无法继续履行导?的损失由承租方自行承? 3 3 CHAPTER 租赁?屋存在抵押引起的纠纷 裁判启示 若租赁房屋存在抵押的，应明确告知承租方 将已经出租的房屋设置抵押的，应书面通知承租方，?保障承租方行使优先购买权 3 3 CHAPTER ?租面积纠纷 ?租方按照相关部门的测绘?告显示的?屋建筑面 积?算?租面积的，?
9、租方不得以自行测量的面积 ?抗辩 因?租方原因致使合同约定的部分?租面积不能使 用的，?租方就该部分面积无需支付租金 合同约定?租面积小于?租方实际使用面积，?租 方以?租方实际使用面积?张租金的，法院认?， ?租方有责任?实清楚?屋的面积，?未?实清楚 ?屋面积的责任应自行?担，?租方只需支付合同 约定面积的租金 裁判观点集合? 3 3 CHAPTER ?租面积纠纷 ?租方对?租面积?议，但并未申请对 面积进行测量，也没有证据证明?屋存在面 积差?的，对?张不?支持 合同约定?租面积以有关部门的实际测量面 积?依据，?租方?面积测量存在误差， 误差范围未超?合理范围的，仍按有关部门 测量面积
10、作?租面积 3 3 CHAPTER ?租面积纠纷 ?甠规范的?租面积?如建筑面积?套内建筑面积和使甠面积 在租赁合同中?先明确对?租面积?议的解除程序，如委托XXX房地产测?机构对租赁房屋重新测量，双方均接?该等最 终测?结果? 同时约定对面积误差的承?范围，如?最终测?结果同合同约定的?租面积误差比在?%之内的，双方同意?按合同约 定的面积数据?准?若误差比超过?%的，则双方同意?最终测量的面积数据?准? ?规范面积?如?符合规划条?无法办理产权证但在竣工验收后得?保留的面积或室外场地租赁面积?的处理方式? - 直接约定该部?面积的租金金额，?考虑面积数据? - 将该部?面积作?赠?面积，?
11、算租金，同?提高?租面积的租金? - 双方自行测量并确定一个双方均认可的数据，甠于租金?算? 裁判启示 3 3 CHAPTER ?购买权纠纷 ?屋买?合同有效 ?租人的?购买权?法律特别规定的?有期 ?权性质的民?权益，?租方侵犯?购买权的属 于侵权行?，?赔偿范围包括实际损失和预期利益 损失 次?租人?有?购买权，但?范围不得超过 ?租人?购买权的范围 裁判观点集合? 3 3 CHAPTER ?购买权纠纷 如果租赁?屋在物理?可以划分?独立的?屋 ?元，分开?售不会对?租方的利益造成重大 影响的，应当允许?租方对?租部分行使? ?购买权 如果租赁?屋不可分割或虽可分割但分开?售 会对?租方造
12、成重大影响的，不允许?租方对 ?租部分行使?购买权，但是?租整栋? 屋50%以?面积的?租方，?据公?原则，? 有?购买权? 部分?租?整体转让情况?，对?购买权的认定? 3 3 CHAPTER ?购买权纠纷 不?支持?租 人?张?购 买权的情形 出租方?互易/赠?/继承等形式处置租赁房屋，而非买? 租赁房屋?共?，共?人行使优先购买权的 出租方履行通知义?后，承租方未在15日内明确表示购买的 承租方虽表示购买，但出租方?疑?履约能力，承租方未能提供 合理证明证实?购买能力的 承租方配合出售房屋且?能证明曾向出租方提出购买请求的 善意第三方?合理?栺?让且权属已转移登记的 3 3 CHAPTE
13、R ?购买权纠纷 裁判启示 1. ?约定放?购买权 - ?得承租方的书面承诺 - 需要明确?优先购买权之承诺的生效时间 - 明确该承诺?可撤销 - 要求承租方保证在?签?的转租合同中次承租人?优先购买权，?作?同意转租的条? 2. 合理期限内通知?租方 - 合理期限?提前3个? 3 3 CHAPTER ?租权纠纷 类型 裁判观点 ?张优先承租权 的条? 合同明确约定承租方?优先承租权 证明出租方继续出租 证明系同等条?下 须在合同到期前的合理期限内向出租方申请续约 ?支持的情形 承租方?方违约?使合同解除的 合同无效的 在合同期满后要求续约的 出租方在合同期满后并非将房屋继续出租的 3 3 C
14、HAPTER 合同解除纠纷 3 3 CHAPTER ?租方?张解除合同的原因 3 3 CHAPTER ?租方解除合同的同时?张没收租赁保证金 ?租方 ?张 案件数量 法院态度 裁判观点 没收租 赁保证 金 97个 支持?55个 占56.7% 出租方存在违约的，基于双方过错，? ?支持没收全部租赁保证金 出租方同时?张违约金和没收租赁保证 金的，法院认定违约金过高，将租赁保证 金?违约金进行抵扣 合同未明确约定没收租赁保证金的情形， 法院基于利益平衡的考虑，?支持没收 租赁保证金 ?支持?42个 占43.3% 3 3 CHAPTER ?租方解除合同的同时?张?收免租期租金 ?租方 ?张 案件数量
15、 法院态度 裁判观点 ?收免 租期租 金 64个 全部支持 合同中?明确约定的，法院会?支持， 约定的方式包括?明确约定若合同未完全履 行，则免租期优惠?甠?明确约定按照实 际租赁期?约定租赁期的比例确定?享?免 租期的时间?明确约定租赁期满后?算免租 期 合同中未明确约定的，法院会?平或预 期利益?由，判决承租方全部或部?赔偿免 租期租金 3 3 CHAPTER ?租方?张解除合同的原因 3 3 CHAPTER ?租方解除合同的同时?张赔偿剩余租赁期内装 饰装修残值损失 ?租方 ?张 案件数量 法院态度 裁判观点 赔偿装 修费甠 124个 支持?107个 占86.29% 因出租方违约导?合同解除的，且承租方的装饰 装修系经出租方同意的，出租方应赔偿剩余租赁期 内装饰装修残值损失 因出租方违约导?合同解除的，但承租方的装饰 装修未经出租方同意，出租方?承?赔偿?任 合同解除双方均存在过错的，剩余租赁期内装饰 装修残值损失根据?平原则由双方? 装饰装修残值损失的认定，必须要由?工程造 ?资?的机构进行评估，并且需要双方当?人进行 ?证? ?支持?17个 占13.71% 3 3 CHAPTER ?租方解除合同的同时?张赔偿预期利益损失 ?租方 ?张 案件数量 法院态度 裁判
