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1、案例16.2014 本期 关注 004 文/梁曙明（再审审查审判长） 刘牧晗 【裁判要旨】 在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况 下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系 成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。 案号 一审：（2010）来民一初字第6号 二审：（2011）桂民一终字第18号 再审审查：（2013）民申字第310号 再审：（2013）民提字第135号 借贷关系中签订房屋买卖合同 并备案登记属于让与担保 【案情】 再审申请人（一审被告、二审上
2、诉人）：广西嘉美房地产开发有限责 任公司（以下简称嘉美公司）。 被申请人（一审原告、二审被上 诉人）：杨伟鹏。 2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美 公司签订商品房买卖合同，约定杨 伟鹏向嘉美公司购买商铺53间，价款 340万元。买受人应于当日交纳全部 房款，出卖人应于2007年8月30日前 将商铺验收合格交付使用，并在交付 使用后360日内，将办理权属登记需 由出卖人提供的资料报产权登记机关 备案。买受人不得擅自改变商铺的建 筑主体结构、承重结构和用途。签订 合同当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了 340万元，嘉美公司向杨伟鹏开具了 销售不动产统一发票，但发票原件由 嘉美公司持有。签订合同第二日，双
3、 方对案涉商铺进行了备案登记，并由 房产管理局出具了商品房备案证明。 2010年4月9日，杨伟鹏以嘉美公 司为被告向广西壮族自治区来宾市中 级人民法院提起诉讼，请求判令： 1.确认商品房买卖合同有效；2.嘉美 公司交付案涉商铺，并支付违约金 372300元（计算到2009年9月1日）； 3.嘉美公司承担本案诉讼费用。 二审法院另查明：杨伟鹏支付 的340万元，系依嘉美公司指示汇入 严欣等5名嘉美公司债权人的账户。 2007年6月28日至12月28日，嘉美 公司分9次向杨伟鹏汇款总计61.1万 元。 最高人民法院再审查明：2007年 2月至5月，嘉美公司分别与严欣等5 人签订三份借款合同，借款金
4、额共计 340万元，利率2.3%，并就案涉商铺 以销售方式办理了备案登记。嘉美公 司与杨伟鹏签订合同当日将严欣等5 人的备案登记撤销，并于次日将杨伟 鹏作为购房者登记备案。嘉美公司已 于2008年1月8日将销售不动产统一发 票原件在税务机关缴销。 【审判】 广西壮族自治区来宾市中级人民 法院经审理认为，商品房买卖合同、 销售不动产统一发票以及商品房备案 证明均系直接证据，足以证明双方之 间系商品房买卖关系。嘉美公司虽辩 称系借贷关系，商品房买卖合同系对 借贷的担保，但未能提供借款合同这 一直接证据，商品房买卖合同的内容 及办理商品房备案登记手续，亦不具 有担保的意思，故此辩称欠缺事实和 法律依
5、据。鉴于双方之间系商品房买 卖关系，商品房买卖合同合法有效， 杨伟鹏要求嘉美公司依约交付案涉53 间商铺的诉讼请求，应予支持。因杨 伟鹏未提供证据证明曾向嘉美公司主 张过权利，且其地址不明致嘉美公司 无法送达交房通知书，故对其要求嘉 美公司给付违约金的诉讼请求，不予 支持。 广西壮族自治区来宾市中级人 民法院经审判委员会讨论决定，作出 （2010）来民一初字第6号民事判决 书：一、杨伟鹏与嘉美公司签订的商 品房买卖合同有效；二、嘉美公司应 于本判决生效之日起10日内，将案涉 53间商铺交付给杨伟鹏；三、驳回杨 伟鹏的其他诉讼请求。 嘉美公司不服一审判决，向广西 案例16.2014 005 本期
6、 关注 壮族自治区高级人民法院提起上诉。 广西壮族自治区高级人民法院 经审理认为，商品房买卖合同合法有 效，该合同与商品房备案证明、杨伟 鹏支付约定价款以及嘉美公司开具的 发票等证据形成了完整证据链，证明 双方之间存在房产交易行为，并已完 成约定对价的给付，故对杨伟鹏要求 嘉美公司交付商铺的诉讼请求，予以 支持。嘉美公司虽抗辩称双方的真 实意思是借贷，杨伟鹏已收取相应 利息，并提供作废销售不动产统一发 票、嘉美公司向杨伟鹏账户汇入60多 万元的凭证等予以证明，但缺失借款 合同这一直接证据。在杨伟鹏不予认 可的情况下，对借款数额、期限、利 率等借贷关系的基础事实无从查实。 嘉美公司9笔汇款性质亦
7、不明，无法 确认系借款利息，故对嘉美公司主张 的借款事实无法认定。 广西壮族自治区高级人民法院经 审判委员会讨论决定，作出（2011） 桂民一终字第18号民事判决书：驳回 上诉，维持原判。 嘉美公司不服二审判决，依据 民事诉讼法第二百条第（二）项、第 （五）项、第（六）项的规定向最高 人民法院申请再审。 最高人民法院再审审理认为， 嘉美公司与严欣等5人的在先交易表 明，嘉美公司正是因不愿以340万元 出售案涉商铺，才向杨伟鹏借款， 采借新债还旧债的方式达到保住商 铺所有权的目的,故可认定嘉美公司 的真实意思是向杨伟鹏借款而非出售 商铺。杨伟鹏将340万元直接打给严 欣等5人，且以该5人出具的关
8、于申 请撤销商品房备案登记的报告作为 办理备案登记手续的必备文件等事实 可推知，其应知晓嘉美公司的真实意 思。且其提交的仅是发票复印件，尚 不能认定商品房买卖关系。其亦始终 未说明收取嘉美公司61.1万元的原因 和性质，考虑到民间借贷支付利息的 一般做法，综合全案事实，在其未能 证明双方存在其他经济往来的情况 下，认定该61.1万元系借款利息更具 可信度。综上，双方之间成立借贷关 系，签订商品房买卖合同并办理商品 房备案登记的行为，则系一种非典型 担保。杨伟鹏作为债权人，请求直接 取得商铺所有权的主张，违反了禁止 流质原则，不予支持。 最高人民法院作出（2013）民提 字第135号民事判决书：
9、一、撤销一 审和二审判决；二、驳回杨伟鹏的诉 讼请求。 【评析】 本案的争议焦点是嘉美公司与杨 伟鹏之间是借贷关系还是商品房买卖 关系。嘉美公司主张系借贷关系，但 缺少借款合同；杨伟鹏主张系商品房 买卖关系，但其未持有销售不动产统 一发票原件，虽否认收到的嘉美公司 汇入的61.1万元系借款利息，但经法 院释明后仍拒不说明款项性质。在双 方证据均有缺陷的情况下，如何判断 法律关系的性质？如果认定为借贷关 系，则商品房买卖合同和商品房备案 登记证明的性质和效力应如何界定？ 一、民事诉讼的证明标准客 观真实并没有消亡 尽管学界普遍认为，关于民 事诉讼证据的若干规定第73条已以 法定形式确定了高度盖然
10、性的证明标 准，但不可否认的是，高度盖然性标 准的确立和法律真实概念的提出，并 不意味着客观真实的消亡。某种意义 上，法律真实是实现客观真实这一诉 讼证明理想状态的现实立足点。高度 盖然性更多的是一种认识手段在 证据对待证事实的证明无法达到确实 充分的情况下，如果一方当事人提出 的证据已经证明该事实发生具有高度 的盖然性，人民法院即可以对该事实 予以确认。亦即，高度盖然性是一种 最低限度的证明标准，法官不能以此 为借口，放弃对其他证据的认真审查 和判断，从而达到更强的内心确信， 尽可能地接近客观真实。 本案中，一审和二审判决以商品 房买卖合同、杨伟鹏依约支付价款、 嘉美公司开具发票已形成完整证
11、据链 为由，认定商品房买卖关系成立；以 欠缺借款合同为由，未就借贷关系予 以认定。笔者认为，尽管是否符合常 理，并非衡量合同是否有效的法定要 件，但案涉商品房买卖关系中，出卖 人无视在先交易、徒增繁琐以相同价 格出售商铺欠缺合理理由，买受人未 持有发票原件、未及时请求办理权属 登记不符合交易习惯，买受人收取出 卖人61.1万元有悖买卖法律关系基本 权利义务结构等诸多不合常理因素的 存在，难谓可就买卖关系形成内心确 信。同样地，认定债权债务关系是否 存在，书面合同并非不可缺少的要 件。一审和二审判决对高度盖然性证 明标准的适用，明显陷入了法律真实 过分强调“形式精确”而产生的机械 化、形式化弊端
12、，亦不符合诉讼对客 观真实的应有追求。故，在双方当事 人证据均有缺陷的情况下，应结合双 方当事人提交的证据，探究合同签订 时双方当事人的真实意思，对法律关 系的性质作出判断。 二、借贷关系的认定意思与 表示不一致时的处理 案涉法律关系性质认定的困难， 主要源于双方当事人证据的欠缺和意 思与表示的不一致。证据欠缺情形 案例16.2014 本期 关注 006 下证明标准的把握，前已述及。如何 处理意思与表示不一致的矛盾，则有 意思主义、表示主义和折中主义三种 观点。其中意思主义的理论基础是私 法自治原则，表示主义的理论基础是 信赖原理与交易安全，折中主义则认 为从意思自治的完整性来说，意思与 表示
13、的不一致是意思表示的例外，法 律在处理此种例外时，应进行法益权 衡。本案中，无论依何种观点分析， 均应得出成立借贷关系的结论。 1.对当事人真实意思的探究表 明，嘉美公司在签订商品房买卖合同 时不具有出售商铺的内心意思，其与 杨伟鹏未就商品房买卖达成合意。本 案已查明事实表明，嘉美公司与严欣 等5人之间有在先交易，其另与杨伟 鹏签订商品房买卖合同的目的，是从 杨伟鹏处取得340万元，恰是因为其 向严欣等5人所负债务已届清偿期， 须按时清偿债务，才能避免产生严 欣等5位债权人以总价340万元取得商 铺所有权的法律后果。嘉美公司与杨 伟鹏之间无其他经济往来，亦素不相 识，作为理性市场主体，其无理由
14、在 自己资金严重不足、所有权罹于丧失 的情况下，想方设法向严欣等5人偿 还债务以收回商铺，然后再以相同价 格出售给杨伟鹏。由此可知，嘉美公 司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以 340万元的总价出售商铺。 就杨伟鹏一方而言，其在与嘉美 公司签订商品房买卖合同的当天，即 依嘉美公司指示将340万元打入严欣 等5名嘉美公司债权人的账户；其与 嘉美公司之间商品房买卖合同所涉商 铺亦是嘉美公司因向严欣等5人借款 340万元而采销售方式提供担保的商 铺；严欣等人出具的关于申请撤销 商品房备案登记的报告，亦是杨伟 鹏于次日办理商品房备案登记手续时 的必备文件，二者之间具有顺序性和 关联性。据此可推知，杨伟鹏在
15、与嘉 美公司签订商品房买卖合同时应知晓 嘉美公司原向严欣等5人借款340万元 并以签订商品房买卖合同、办理商品 房备案登记方式进行担保的事实，即 应知晓嘉美公司的真实意思并非向其 出售商铺。故，即使杨伟鹏主张其本 人在签订合同时具有购买商铺的内心 意思，亦因其未就此与嘉美公司达成 合意而不能在双方之间产生成立商品 房买卖关系的法律效果。 2.权利上漠不关心者，不值以信 赖和交易安全为由获得保护。根据发 票管理办法实施细则第三条的规定， 发票是交易真实发生的证明，也是办 理不动产权属登记的凭证。发票复印 件则无法起到同样的作用。本案中， 杨伟鹏仅持有销售不动产统一发票复 印件，其据此主张与嘉美公
16、司之间存 在商品房买卖关系，证据并不充分。 杨伟鹏作为商品房买卖合同中约定的 买受人，在交纳了全部购房款后，始 终未索要、取得发票原件，并在明知 发票原件被缴销情况下，亦未提出异 议；其在近两年的时间内始终未要求 嘉美公司交付房屋、办理权属登记。 上述行为明显不符合商品房买卖关系 的交易惯例和理性买受人及时行使权 利、保护自身利益的惯常做法。故， 即使退一步讲，杨伟鹏在合同签订当 时就嘉美公司系借款而非向其出售商 铺的真实意思未能知晓，其在合同履 行过程中对自身作为买受人权利的漠 不关心，亦使得以信赖原理和交易安 全为理论基础的表示主义丧失了适用 必要，若因此伤害另一方当事人的真 实意思、破坏私法自治原则，更有失 正当。 3.本案如认定商品房买卖关系成 立，将导致嘉美公司、杨伟鹏之间 利益严重失衡。案涉商品房买卖合 同中以一口价340万元的方式交易了 1496.97平方米的53间商铺，不仅与 一般房地产交易习惯不符，售价亦明 显低于同期同地段的商铺价格。加 之嘉美公司还另向杨伟鹏支付了61.1 万元，双方当事人之间权利义务严重 失衡。如认定成立借贷关系，则不
