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1、第 0 页 共 38 页 （房地产企业经营管理体系模板） 商业咨询公司内部运营标准 Q/118-302.181-2018 房产别墅开发项目策划 （商业计划书） 2018-09-10 发 布2018-10-10 实 施 XX 企 管 事 务 所 有 限 公 司编 制 第 1 页 共 38 页 目目录录 前前言言5 5 第一部分第一部分执行概要执行概要6 6 一、项目概述 6 二、项目发起人简介 6 三、股东单位 7 第二部分第二部分 项目提供的产品和服务项目提供的产品和服务8 8 一、项目的创意和定位 8 （一）项目创意.8 （二）项目定位.8 二、项目优势 9 （一）地理位置优越，交通便利.9
2、 （二）具有较大的市场空间和目标客户群体.9 （三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补.9 （四）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式.10 三、项目规划及建设方案 10 （一）项目地址.10 （二）酒店式湖景别墅规划设计.11 （三）项目经营范围.12 （四）项目实施保障条件.12 第三部分第三部分项目背景及其可行性项目背景及其可行性1313 一、宏观经济的配合 13 （一）社会消费水平稳步提高.13 （二）旅游行业为政府扶持性行业.13 （三）酒店式别墅面临良好的发展机遇.14 二、当地政府大力支持及优惠政策 14 （一）生态园项目获得 xxxx 市及 900 亩县政府大力支持.
3、14 第 2 页 共 38 页 （二）相关优惠政策.14 三、面临的良好机遇 15 （一）xxxx 为 xxxx 地区带来大量客流15 （二）中国加入 WTO 加速旅游产业发展.15 （三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点.15 （四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求.15 四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 16 （一）经营管理能力.16 （二）资本运作能力.16 （三）创新的产权机制和开放的经营理念.16 第四部分第四部分市场分析市场分析1717 一、外部环境分析 17 （一）xxxx 地区投资价值的凸现17 （二）xxxx 别墅市场具有良好的发展空间17 二、市场需求分
4、析 18 （一）庞大的潜在市场规模.18 （二）xxxx 一带强劲的市场需求18 （三）目标客户分析.18 第五部分第五部分竞争分析竞争分析2020 一、竞争影响因素分析 20 （一）价格.20 （二）交通.20 （三）环境.20 （四）娱乐项目、配套设施设置.20 二、竞争优势分析 21 （一）齐全的配套娱乐设施.21 （二）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式.21 （三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道.21 第六部分第六部分经营发展规划经营发展规划2222 第 3 页 共 38 页 第七部分第七部分市场销售市场销售2323 一、市场计划 23 （一）市场进入.23 （二）市场开发.
5、23 二、销售策略 23 三、公共关系 24 （一）平面媒体广告.24 （二）电视媒体广告.24 （三）广播广告.24 （四）互联网广告.24 （五）户外广告.24 第八部分第八部分项目的运营与管理项目的运营与管理2525 一、治理结构 25 （一）关于股东与股东大会.25 （二）关于董事与董事会.25 （三）关于监事与监事会.26 二、管理团队 26 三、激励与约束 26 第九部分第九部分投资估算投资估算2828 一、项目实施进度 28 二、投资估算及资金筹措 28 三、运营第一年流动资金明细 29 第十部分第十部分经济效益分析经济效益分析3030 一、收入预测 30 （一）出租比例预测.3
6、0 （二）租赁价格预测.31 （三）租赁收入预测.31 二、成本费用预测 32 三、利润及投资报酬率预测 33 第 4 页 共 38 页 四、特别提示 33 五、结论 33 第十一部分第十一部分风险分析与对策风险分析与对策3535 一、政策风险 35 二、市场风险 35 三、行业风险 36 四、不可抗力风险 36 第十二部分第十二部分结论结论3737 第 5 页 共 38 页 前前言言 本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资 源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回 报期等投资者关心的各项问题。 酒店式湖景别墅为 xxxx 市都市生态园
7、项目的下属子项目之一，生态园的整 体介绍参见xxxx 市都市生态园项目说明书 。 本项目中的所有外部数据均有确切出处， 财务预测数据则根据相关方法推算 而得。 第 6 页 共 38 页 第一部分第一部分执行概要执行概要 一、项目概述一、项目概述 酒店式湖景别墅是 xxxx 都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是 一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。 酒店式湖景别墅群倚已建成的 xxxx 亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲 观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休 闲度假的一个最佳去处。 该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设
8、计、市场宣传及推广等，目 前正在进行中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅 20 幢，形成具有丰 富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式 8 幢 、欧式 8 幢、中式 4 幢；三期建设计 划为 100 栋风格迥异的别墅群。 该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设 总投资 2280 万元,占地面积 30 亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后 续开发建设预留 50 亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。 二、项目发起人简介二、项目发起人简介 xxxxXXXX 科技发展有限公司作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划， 并作为投资人投资兴建该项目。公司简要情况如下：
9、 公司名称：xxxxXXXX 有限公司 注册时间：xxxx 年 xx 月 xx 日 注册资金：x,xxxx 万人民币 公司地址：xxxx 市 公司电话： 公司传真： XXXX 将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划， 第 7 页 共 38 页 最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体 系。 三、股东单位三、股东单位 XXXX 的两家大股东分别是：xxxxxxxx 投资（集团）有限公司和 xxxx 投资有 限公司。 xxxxxxxx 投资（集团）有限公司成立于 xxxx 年，注册资金 9,000 万元，是 在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的
10、集团公司，下属 19 家子公司， 业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。公司于 xxxx 年 巨资买断原 xxxxxxxx 足球队，建立 xxxx 足球俱乐部，现俱乐部迁至 xxxx，更 名为 xxxx 队。xxxx 投资集团下属 xxxx 市 xxxx 旅行社成立于 xxxx 年，注册资 金 1500 万元，目前名列 xxxx 同行业前三位，主要负责都市生态园的营销，提供 良好的客源市场。 xxxx 投资有限公司成立于 xxxx 年成立，注册资本 6,000 万元人民币，是在 xxxx 市工商局注册的新兴的专业化投资机构，主要业务范围包括直接投资、项 目管理、投资银行，主要
11、投资方向为旅游、房地产、高科技。主要负责都市生态 园项目规划和资本运营。 第 8 页 共 38 页 第二部分第二部分 项目提供的产品和服务项目提供的产品和服务 一、项目的创意和定位一、项目的创意和定位 （一）项目创意（一）项目创意 “酒店式湖景别墅”项目是 xxxx 都市生态园内最核心、最具盈利能力的项 目之一。鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景 别墅倚 900 亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优 美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。 本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧 洲等不同风格的别
12、墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创 造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人 士梦想居住中最耀眼的一道风景。 （二）项目定位（二）项目定位 酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要 为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。 酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及 900 亩人工湖， 不同风格的设计以及每 栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱 乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的 关键。 从景观特色上分析， 酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的
13、水域景观为主 要发展方向， 通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近 游客。 从规划建设旅游项目上分析， 酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中 一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、 会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。 第 9 页 共 38 页 从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利 用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系， 公园内精心设计和新奇创意的游乐设施， 能够抓住现代人们的旅游心理和消费心 理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。 从时空距离上分
14、析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，xxxx、xxxx 等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日 1、2 日游，而全国其他地区的 游客也能利用各种假期，前来旅游度假。 二、项目优势二、项目优势 （一）地理位置优越，交通便利（一）地理位置优越，交通便利 酒店式湖景别墅位于 xxxx900 亩县 xxx 亩都市生态园内，东临 xx 铁路，紧 靠 xx 高速公路和 xx 国道，距 xxxx 市区 40 公里，xxxx 新港 80 公里，xxxxxx 国 际机场 60 公里，距首都 xxxx140 公里，经 XXXX 公司申请，xxxx 市政府同意在 xxxx 高速公路都市生态园处建设出口，未
15、来从 xxxx、xxxx 将可直接通过高速公 路直接进入都市生态园，交通更加便利。这也同时体现了 xxxx 市政府对 xxxx 都 市生态园的大力支持。 （二）具有较大的市场空间和目标客户群体（二）具有较大的市场空间和目标客户群体 酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设 规划面积 80 亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相 当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒 店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。 （三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 酒店式湖景别墅是都市生态
16、园中一个重要的组成部分， 为生态园项目二期建 设内容之一，其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园的设计规划，整个 园区项目的工程建设将分成四个时期，从 xxxx 年 3 月份起建，预计 xxxx 年全部 完成。其中，一期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。 第 10 页 共 38 页 生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土 炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计 xxxx 年十月一日之前开始 营业。预计一期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为 xxxx 一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱 乐部表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于 二期工程，届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。 （四）创新的（四）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式经营模式 围绕 900 亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出， 各类建筑设计 风格独特， 服务内容丰富， 功能齐全， 各类配套设施完备， 具备良好的硬件条件。 酒店式湖景别
