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1、? ? ? ? 第一部分：市场认知 【经济环境】GDP 2014年国内GDP全年增速放缓 2014年国内生产总值达到636463亿元，比上年同期增长7.4%。其中，一季度增长7.4%， 二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，第四季度增长7.4%。国内经济增速缓慢回升，整体 呈现企稳回升态势。 2014年是一个全面深化改革元年，中国经济告別高速增长，“新常态”成经 济发展大逻辑，定向调控成为宏观政策的新思路；加速告別“唯GDP论”，就 业和收入成为更看重的指标。 3 【经济环境】PMI、CPI 年底PMI略微下降，CPI继续回落 由中国物流与采购联合会、国家统计局共同发布的我国“官方”PMI（
2、制造业采购经济指数） 显示，2014年12月PMI为50.3%，比11月回落0.5个百分点，低于全年50.8%的平均水平。 我国制造业保持稳定运行的基本态势，但增长动力仍显不足，自2014年8月份 之后，PMI指数就处于下行阶段。目前我国正处于产业结构调整的关键阶段， 相关行业企业投资动力不足，是PMI回落的主要原因。 4 【经济环境】国房、利率 国房景气指数有所持续下降，基准利率有所下调 2014年11月份，国房景气指数比上月下降0.5个百分点，1-11月份，全国房地产开发投资86601 亿元，同比增长11.9%，存贷款利率降低有利于资金在外流通。 受国家金融政策和经济的影响，2014年全年
3、国房景气指数全年连续下降，房企 逐渐开始选择加快去库存化，部分区域出现以价换量。在2014年下半年各项国 家政策的支持下，2015年国房景气指数有望好转。 5 【经济环境】小结 总体来讲，2014年局部有所改变，在此期间，GDP、消费、投资增长率都将有所下降。 在经济高速发展之后，必须要经过调整消除经济泡沫，建立合理经济结构，提高经济 体内部的协同效率。在调整期内，GDP增速在6.07.0%，都属于合理。 GDP未完成预期目标经济存在下行压力投资增速回落 经济增速处于减缓态势， 鼓励社会资本投资、保持 较为宽松的货币环境，以 此来保证经济平稳发展。 房地产投资增速不断下 滑；考虑到货币政策转
4、向“微刺激”定向宽松， 未来房地产开发投资或 将有所复苏。 2014 年GDP增速7.4%， 预期目标7.5%，消费 增长率12.2%，投资增 长约16.5%。宏观经济 增长速度有所下降。 6 商品房市场 2014年商品房（含经适房）供大于求，价格持续上升 2014年，郑州市商品房累计供应916.18万，环比上升7.38% 2014年，郑州市商品房累计成交785.36万，环比下降15% 2014年郑州市商品房市场供销比达1.27，供大于求 7 商品房市场 2014年楼市走势先抑后扬，年底反弹迹象初显 2014年，郑州市商品房市场逐渐进入调整期，商品房成交和价格波动不稳定， 商品房累计成交均价9
5、779元/，相比去年的8661元/，环比上升12.9%。 8 商品房存量市场 截至2014年12月31日，郑州市商品房累计库存量达1261.99万 库存压力较大，按照郑州月均去化量59.39万 此库存量预计可售21个月，整体去化压力仍较大 9 商品房销售金额排名 2014年郑州市在售楼盘销售额达768亿元 销售额超10个亿的有15个，合计205.88亿元，占郑州市场份额26.8% 排名项目名称区域物业类型销售套数 销售面积 （） 销售均价 （元/） 销售额 （万元） 1金水万达金水区住宅/办公/商业85211086719084211576 2恒大绿洲经开区住宅/商业16041691891003
6、7169822 3金沙湖高尔夫观邸经开区住宅17721871168858165754 4万科城高新区住宅20061915798008153424 5正商花语里中原区住宅/商业18821798258480152497 6升龙城二七区住宅/办公/商业158814841910222151709 7正商华钻管城区住宅/商业15891538698282127440 8正商城二七区住宅/办公/商业9661455238597125100 9泰宏建业国际城二七区住宅13811471878223121034 10建业天筑郑东新区住宅3155982820124120399 11升龙天汇广场中原区住宅/办公/商业1
7、3521332158994119810 12锦艺国际华都中原区住宅/办公/商业7321161459781113596 13金成时代广场金水区住宅/办公21141827186063110778 14盛润锦绣城中原区住宅/商业11901117819734108807 15万科美景龙堂管城区住宅9479456511320107052 16绿地新都会郑东新区办公/商业307644331543899473 17郑东绿地中心郑东新区办公191492011969096879 18亚星盛世二七区住宅1352113543812192203 19高新数码港高新区住宅/办公/商业147611663078509155
8、7 20阳光城管城区住宅/商业97691705952687359 2014年郑州市在售商品房销售金额排行TOP20 备注：房管局合同备案数据，如有异议，不予争议。 10 商品房销售面积排名 2014年郑州市在售楼盘销售面积达785.36万 销售面积超10万的有17个，合计389.85万，占郑州市场份额49.61% 排名项目名称区域物业类型销售套数 销售额 （万元） 销售均价 （元/） 销售面积 （） 1万科城高新区住宅20061534248008191579 2金沙湖高尔夫观邸经开区住宅17721657548858187116 3金成时代广场金水区住宅/办公211411077860631827
9、18 4正商花语里中原区住宅/商业18821524978480179825 5恒大绿洲经开区住宅/商业160416982210037169189 6正商华钻管城区住宅/商业15891274408282153869 7升龙城二七区住宅/办公/商业158815170910222148419 8泰宏建业国际城二七区住宅13811210348223147187 9正商城二七区住宅/办公/商业9661251008597145523 10升龙天汇广场中原区住宅/办公/商业13521198108994133215 11荣邦城高新区住宅1099721556051119244 12高新数码港高新区住宅/办公/商
10、业1476915577850116630 13锦艺国际华都中原区住宅/办公/商业7321135969781116145 14亚星盛世二七区住宅1352922038121113543 15盛润锦绣城中原区住宅/商业11901088079734111781 16金水万达金水区住宅/办公/商业85221157619084110867 17祝福红城高新区住宅1137755477200104920 18万科美景龙堂管城区住宅9471070521132094565 19阳光城管城区住宅/商业97687359952691705 20天伦开元城惠济区住宅76959116661089431 2014年郑州市在售
11、商品房销售面积排行TOP20 备注：房管局合同备案数据，如有异议，不予争议。 11 房企销售金额排名 2014年郑州市销售金额前20名房地产企业 销售额共407.45亿元，占郑州市场份额55.2%，超过10亿的有14个 排名企业名称销售套数 销售面积 （） 销售均价 （元/） 销售额 （万元） 1正商地产 75008772089448828795 2升龙地产445746648910337482208 3绿地集团97419094315110288523 4建业地产187223366112165284239 5万科地产29532861449103260476 6万达集团85511132119067
12、212259 7锦艺集团16512105549142192492 8恒大地产164517188710675183492 9和谐置业17721871168858165754 10正弘地产17861547289871152730 11鑫苑地产16031578109171144726 12和昌地产13511313649250121509 13盛润地产12491175559759114718 14金成时代地产21141827186063110778 15亚星集团1348113221813092048 16亚新地产88099899915591460 17绿都地产1053101054863787285 1
13、8保利地产595723801205787270 19鼎盛地产97491469954187266 20永恒地产92589042970686428 2014年全年郑州市房地产企业销售金额排行TOP20 备注：房管局合同备案数据，如有异议，不予争议。 12 南三环市场分布 阳光城 绿都紫荆华庭 康桥悦岛 南三环市场参数对比 项目名称 占地面积 （亩） 建筑面积 （万） 容积率 主力产品 （） 优惠 均价 （元/） 康桥悦岛130293.49 两房88/89 三房87-142 全款优惠1%；按时签约额外优惠1%8200 绿都紫荆华庭4141144.00 81m两房 87-130m三房 低首付，6.6万
14、买两房，7.6万买三房8200 阳光城 20003003.12 86两房 89-128三房 144四房 首付分期，8万买三房 每日三套特价房 8400 1#楼标准层平面图 竞品研究康桥悦岛 1 项目位置南三环碧云路交会处以南运河以北 开发企业郑州康桥房地产开发有限责任公司 项目体量130亩29万 主力户型两房88/89 三房87-142 优惠方式全款优惠1%；按时签约额外优惠1% 成交均价 成交均价8200元/ 最低成交价格7800元/ 销售情况 一期1-3#、5#楼12月28日开盘，开 盘当天销售332套，剩余房源约8% 1#-3#、5#楼栋户型配比 户型面积（）套数套数比 一房73-755
15、1% 两房83-9130537.3% 三房121-13018461.7% 合计494100% 3#、5#、8#楼标准层平面图 竞品研究绿都紫荆华庭 2 项目位置管城区紫荆山路与南三环交汇处 开发企业郑州绿都地产集团有限公司 项目体量414亩114万 主力户型81m两房、87-130m三房 优惠方式低首付，6.6万买两房，7.6万买三房 成交均价8200元/ 销售情况在售一期A1#、A3#、A5#-A8#楼 一期在售 A3# A5# A8# A7# A6# A1# 在售 绿都紫荆华庭住宅销售情况 月份套数 面积 （） 均价 （元/） 金额 （万元） 2014年12月603 58242 8143
16、47429 2015.1.5- 2015.1.25 179 17182 8168 14034 81 130 878789 竞品研究阳光城 3 项目位置管城区中州大道航海路口南300米 开发企业郑州鼎盛置业有限公司 项目体量2000亩/300万 主力户型86两房、89-128三房、144四房 优惠方式 首付分期，8万买三房； 每日三套特价房 成交均价8300元/ 销售情况在售二期高层9#-12#楼，剩余少量房源 11#楼标准层平面图 阳光城住宅销售情况统计 月份套数面积（） 均价（元/） 金额（万元） 2014-422887292210 2014-5/ 2014-611447292105 2014-733231266779324367 2
