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1、 总总 目目 录录 第一册第一册 资产评估报告资产评估报告 声 明. 1 摘 要. 2 第一章 基本情况 . 5 二、评估目的 . 7 三、评估对象和评估范围 . 8 四、评估价值类型及定义 . 9 五、评估基准日 . 9 第二章 评估依据 . 9 一、经济行为依据 . 9 二、法律法规依据 . 9 三、评估准则依据 . 11 四、资产权属依据 . 11 五、取价依据 . 12 六、其他依据及参考资料 . 12 第三章 评估方法 . 13 一、流动资产 . 14 二、长期投资 . 14 三、设备 . 15 四、房屋建（构）筑物 . 17 五、在建工程 . 19 六、无形资产土地使用权 . 19
2、 七、无形资产其他无形资产 . 20 八、负债 . 21 第四章 评估程序实施过程和情况 . 22 一、进行前期调查 . 22 二、编制评估计划 . 22 三、进行现场调查 . 22 四、收集整理评估资料 . 23 五、展开评定估算 . 23 六、进行汇总分析 . 23 七、提交评估报告 . 24 七、编制出具评估报告 . 24 八、整理归集评估档案 . 24 第五章 评估假设 . 24 一、本次评估采用的假设 . 24 二、评估假设对评估结论的影响 . 25 第六章 评估结论 . 25 第七章 特别事项说明 . 26 第八章 资产评估报告的使用限制说明 . 27 第九章 评估报告日及其他 .
3、 28 资产评估报告附件： . 30 第第二二册册 资产资产评估评估说明说明 说明一、关于资产评估说明使用范围的声明 说明二、评估对象与评估范围说明 说明三、资产核实情况总体说明 说明四、评估技术说明 说明五、评估结论与分析说明 第第三三册册 资产资产评估评估明细表明细表 桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告 中京民信 （北京） 资产评估有限公司 -1- 声声 明明 一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布 的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使 用人和法律、 行政
4、法规规定的资产评估报告使用人 （以下简称其他资产评估报告使用人） 使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、 行政法规规定和本资产评估报 告载明的使用范围使用资产评估报告；未按照法律、行政法规规定或者超出使用范围使 用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估机构及资产评估师提示委托人及其他资产评估报告使用人应当正确理 解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估 对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则， 坚持独 立、客观
5、和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、 盖章或法律允许的其他方式确认；委托人、被评估单位依法对其提供资料的真实性、完 整性、合法性负责。 五、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期 的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查； 已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注， 对评估对象及其所涉 及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并
6、且已提请委 托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中 假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假 设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告 中京民信 （北京） 资产评估有限公司 -2- 桂林旅游股份有限公司股权转让涉及的桂林旅游股份有限公司股权转让涉及的 桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值 资产评估报告资产评估报告 京信评报字（2018）第 289
7、 号 摘摘 要要 重 要 提 示 以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况，合理理解评估结 论，应当认真阅读资产评估报告正文。 中京民信（北京）资产评估有限公司接受桂林旅游股份有限公司的委托，根据有关 法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用成本法（资产基础法） ， 为桂林旅游股份有限公司拟转让所持桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股权事宜， 而对 桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值进行评估。 此次资产评估的评估对象为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值， 评估范围为该公司的全部资产和负债。 评估结论的价值类型为市场价值。 市场价值通常是指自愿
8、买方和自愿卖方在各自理 性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 在评估中，我们对桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司提供的法律性文件、财务记录 等相关资料进行了验证审核，对资产和负债进行了勘察和核实，还实施了其他的必要程 序。 经评估，在上述的评估目的下，在持续经营等假设条件下，桂林荔浦丰鱼岩旅游有 限责任公司股东全部权益于评估基准日 2018 年 6 月 30 日所表现的公允市场价值为 -300.77 万元。评估值比账面净资产增值 1,518.78 万元，增值率为 83.47 %。 股东全部权益价值计算过程如下表（金额单位：人民币万元） ： 资产评估
9、结果汇总表资产评估结果汇总表 桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告 中京民信 （北京） 资产评估有限公司 -3- 账面价值评估价值增减值增值率 ABC=B-AD=C/A100% 1流动资产1,222.64 1,222.58 -0.06 - 2非流动资产6,611.81 8,115.96 1,504.15 22.75 6 长期股权投资2,510.00 2,332.49 -177.51 -7.07 8 固定资产3,756.43 4,113.92 357.49 9.52 14 无形资产345.38 1,669.55 1,324.17 383.40 20资产总计资产总计7,834
10、.45 9,338.54 1,504.09 19.20 21流动负债9,639.31 9,639.31 - - 22非流动负债14.69 - -14.69 -100.00 23负债合计负债合计9,654.00 9,639.31 -14.69 -0.15 24净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）-1,819.55 -300.77 1,518.78 83.47 项 目 以下事项提请报告使用人予以关注： 一、评估范围内的房屋建筑物部分未办理房屋所有权证。评估是在假设未办证房屋 其产权属被评估单位的前提下进行的，被评估单位测量并申报的未办证房屋面积为 6,182.50 平方米。 在评估报告有效期内
11、若取得房屋权证且证载建筑面积与申报建筑面积 不一致，应以证载建筑面积对评估结果作出调整。 二、2017 年 3 月 27 日，桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司收到中国信达资产管理 股份有限公司广西壮族自治区分公司起诉该公司及荔浦县财政局、 广西水利电业集团有 限公司荔浦供电分公司的起诉书。起诉书请求法院判决立即偿还借款本金人民币 80 万 元； 借款利息人民币 231,677.08 元 （自 1997 年 5 月 13 日暂计算至 2016 年 11 月 30 日， 以后利息计算至借款本金还清之日止） 。 据了解，1997 年 5 月 13 日，桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司与中国银行荔浦支 行
12、签订人民币借款合同，借款人民币 130 万元，借款月利率 9.24，借款期限为 1997 年 5 月 13 日至 1998 年 5 月 13 日，并由广西水利电业集团有限公司荔浦供电分公司提 供连带责任担保。因荔浦县财政局占用资金导致债务无法清偿，荔浦县财政局于 1999 年 3 月 11 日向中国银行荔浦支行出具偿还借款本息承诺。2000 年 7 月 6 日，中国银行 荔浦支行将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司。截止评估报告出具日止， 法院尚未开庭审理。 本次评估，我们未考虑此诉讼事项可能对评估结果的影响。 三、2012 年 12 月 11 日，桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司与彭友
13、爱签订关于荔 浦丰鱼岩万盛假日酒店有限公司 100%股权转让的意向书 ，约定在万盛假日酒店有限公 司成立后， 公司受让彭友爱持有的万盛假日酒店有限公司 100%股权， 以双方共同认可的 具有合法资质的评估机构出具的万盛假日酒店有限公司的资产评估报告所确定的资产 评估价值为依据，双方协商确定最终的股权转让成交价。彭友爱拟将持有荔浦丰鱼岩景 区的荔国用（2003）字第 Cb03044 号、荔国用（2003）字第 Cb03275 号、荔国用（2002） 桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告 中京民信 （北京） 资产评估有限公司 -4- 字第 Cc02159 号地块的使用权（土地
14、使用权总面积为 7,872.68 平米）及桂房权证荔字 第 20037188 号房屋的所有权（建筑总面积为 7,968.98 平米） ，注册成立荔浦丰鱼岩万 盛假日酒店有限公司（暂定名，最终以工商部门最终确定名称为准） 。在意向书签署后， 桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司向彭友爱支付股权受让定金人民币 100 万元， 定金可 抵做公司向彭友爱支付股权转让款；上述土地、房产已经为桂林智仁食品工业有限公司 向银行借款提供抵押担保，桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司为确保土地、房屋不存在 权利瑕疵以及有效推进股权转让，借款人民币 800 万元给彭友爱，专项归还银行借款， 该借款可直接冲抵股权转让款，如果彭
15、友爱届时拒绝签署股权转让合同书，应在拒绝之 日起 30 日内将借款归还给公司。彭友爱作为保证，将上述土地使用证以及房产证移交 公司持有和保管，公司可无偿使用上述资产；另外，彭友爱向公司借款 43 万元用于公 司收购股权的前期费用。截止本评估报告出具日，万盛假日酒店有限公司尚未成立，相 关资产评估工作未进行。 公司支付彭友爱款项总计为 943 万元皆已在其他应收款科目挂 账，且已按 6%计提坏账损失 56.58 万元。此次评估，我们对该项其他应收款按账面净值 保留，但我们无法保证股权收购能够实现或者所借款项能够收回。 四、“2013 年 11 月 12 日胡秀平支付 30 万元作为股权转让定金，作为第一期股权 转款。2013 年 12 月 12 日，桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司与胡秀平签订股权转让 合同书 ，约定桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司依法将持有的广西荔浦米堤有限公司 100%股权转让给胡秀平， 公司和胡秀平以共同认可的具有合法资质的评估机构出具
