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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果论土地使用权出让制度与可持续发展战略(1) 内容摘要可持续发展已成为我国经济发展的基本战略，我国房地产业暴露出来的一些问题与这一基本战略的要求存在相当的差距。我国近年来房地产业已呈观出发展的非持续性态势，产生了一些令人关注的问题。土地使用权出让制度主要源于香港，其特殊的历史背景和经济法律环境造成这种制度在经济可持续发展问题上先天不足。这种制度在香港有其合理性，但在我国内地产生的后果却十分严重，必须及时解决，具体举措可以加强土地资源的物权法保护、完善土地使用权出让
2、制度以及广泛与国际相关规范接轨着手。 关键词土地使用权出让可持续发展 1992年联合国环境与发展大会通过的里约宣言和21世纪议程确认了可持续发展的四项原则：代际公平原则，即既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展；代内公平原则，即当代内所有人，不论其国籍、种族、性别、经济发展水平和文化等方面的差异，对于利用自然资源和享受清洁、良好的环境享有平等的权利；可持续利用原则，即可以持续的方式利用自然资源，以保持可再生资源在最佳再生能力前提下的利用，和不可再生资源不以使其耗尽的方式的利用；环境和发展一体化原则，即将环境保护和其他方面的发展有机地结合起来。我国政府于1994年制订的中
3、国21世纪议程第14章对自然资源保护与可持续利用作出规定，指出“以较低的资源代价和社会代价取得高于世界经济发展平均水平，并保持可持续增长，是具有中国特色的可持续发展战略选择。”并对土地资源的管理和可持续利用作出具体规定。可持续发展战略与合理利用土地的基本国策相一致，已经成为我国土地法制建设必须遵循的原则。 一、香港土地使用权出让模式的局限性 香港土地使用权出让制度产生的特殊历史背景 一般认为与房地产业相关的土地资源的配置方式有三种：第一种是以土地私有制为基础的市场经济模式，主要存在于美国、日本、法国等国家的房地产经济运行中；第二种是以土地公有制为主的国家控制市场的模式，主要存在于英国、英联邦国
4、家和地区；第三种是建立在土地公有制基础上的非市场经济模式，以原苏联和传统体制下的中国最为典型。土地使用权出让制度基本上派生于第二种模式，即国家或政府垄断了土地资源的所有权或分配权，由国家或政府向私人和社会组织批给土地使用权。在英国，这种土地公有制已基本上虚拟，王室对全国土地的所有权只是一种象征，根据英国政府部门统计的数字，全国土地67为事实上的私人所有；在香港，除新界少量土地为私人所有外，绝大部分土地资源的处分权为政府所掌握，政府通过有偿出让的方式将土地的使用权分配给使用者。香港的土地使用权出让制度对澳门地区和我国内地的土地资源分配制度有深刻影响，但其他国家和地区均不实行此种制定，在当今世界各
5、国的土地制度中，土地使用权出让制度的适用范围是很有局限性的。 香港土地使用权出让制度与可持续发展的本质要求有相当的距离，这主要根源于这种制度的产生所具有的殖民地经济资源政策背景。与一切殖民者对待其强占的资源政策一样，早期英国殖民者对香港土地资源的总目标是掠夺、更由于中国的不可征服性，英国殖民者很难指望对香港土地拥有长久的所有权，而只能寄希望于急功近利性的攫取，谈不到其如何可持续利用。 香港土地使用权出让制度中的政府利益 土地使用权出让制度下的政府利益表现为政府通过土地使用权有偿出让获得大量的批地收益。长期以来，港府卖地收入曾占财政收入的相当大比重，最高的年份高达，土地收益增加的最大的受益者是，
6、由于政府批地与政府切身利益直接相关，因此曾屡屡人为地提高土地价格以增加批地效益。卖地的巨大收益是建立在对香港一般居民特别是低收入居民土地生存利益损害的基础上。 长期以来，香港普通劳动者住宅状况的恶劣程度举世皆知，只是在近十几年来香港经济高度发展之后。政府才增加了对解决社会下层居民住宅问题的投入，香港的房地产业走的是一条先富政府，再富商人，然后才考虑普通居民的原始积累道路。香港回归祖国后，特区政府决定增加批地收益中用于解决一般市民住宅问题的比例。 这一举措在相当意义上是对旧体制社会不公正的一种矫正，是对旧的房地产利益结构对一般居民利益欠帐的一种补偿。 可持续发展战略在香港的局限性 可持续发展战略
7、主要针对国家的自然环境与资源而言。香港作为一个地区，并非适用这一战略的直接主体。另一方面，香港的自然资源十分缺乏，与可持续发展相关的客体主要限于自然环境和土地资源，其他资源包括人们生存和发展基本需要的水资源也主要依靠内地。因此，在香港可持续发展战略无论在主体方面还是在客体方面都有很大局限性。 香港土地资源的可持续发展亦很有限。土地资源可持续发展的首要意义在于农业，即通过合理利用土地解决好当代与后代人的吃饭问题。而香港农牧业早已消失，土地基本上全部用于环境和城市房地产，土地资源可提供的产品主要依靠从内地或其他国家和地区输入；制订的土地政策主要是从当前或近期内房地产市场的需要出发，基本上不必考虑可
8、持续发展要求的所谓代际公平即后代人的土地资源需要问题。此外，香港土地资源的紧缺主要是城市房地产用地的紧缺，但香港有能力以高昂的代价填海造地，而这种足以对可持续发展构成“抗辩”的作法，对我国内地来说是完全不可想象的。 理论上不受或基本不受可持续发展约束的香港土地使用权出让制度必然导致对土地资源的过度利用，而此种过度利用的表现形式与我国内地或其他发展中国家那种滥占耕地、过度开垦、过度放牧不同，主要表现在过度地放任土地投机及由此造成的房地产泡沫经济上。土地投机损害了真正对土地使用迫切需求者的利益，特别是贫困者的土地生存利益，造成贫富差距加深，这实际上是对可持续发展要求的“代内公平”的违背；泡沫经济则
9、是对土地资源价值的一种“透支”，房地产经济中的泡沫成分使土地资源价格高昂，为当代的投机者带来了巨大的利益，但泡沫经济的破灭往往发生在一代人之后，或者是影响到下一代人，这实际上是对可持续发展要求的“代际公平”的违背。 土地使用权有偿出让制度客观上使房地产投机具有更大的空间，这种制度的不完善会使房地产投机具有更严重的社会危害性。首先，土地使用权的买卖不同于土地所有权的买卖、前者可以较小的代价取得，投机的成本和风险较后者小得多；其次，土地使用权的买卖较土地所有权买卖在法律规范的严格程度上要宽松得多，流转的效率要高得多，更适合投机的要求。更重要的是，土地使用权有偿出让是与这种权利的垄断直接联系的，土地
10、使用权的垄断加剧了土地资源的紧缺，大房地产商利用雄厚的经济实力在地产竞投中挤掉一般的竞争者，又通过在般市控制地产股保持地产的高价值，取得地产一级市场垄断者的地位，土地使用权从政府垄断转为大房地产商垄断，少数人从中得到暴利，而房地产消费者则不得不承受高楼价的重负，这是香港长期以来楼价居高不下的重要原因，也是形成香港泡沫经济的重要因素。 香港土地使用权出让制度的制约机制 土地使用权有偿出让制度之所以在香港存在和发展并取得巨大的成就，一方面是由于香港市场发育的健全和法制的较完备，另一方正是近年来对这种制度的待殊而严谨的政治和法律制约机制，这使香港土地使用权出让制度在一定意义上符合了可持续发展的基本要
11、求。经过较长期的发展完善，香港房地产业管理机构由决策、执行、保障和监督四个系统形成一个组织严密、分工明确、职责分明的体系，保证了决策的民主化、科学化和管理的集中与高效。香港房地产管理机构中的决策系统由三个决策性的委员会、两个决策科以及若干咨询机构组成，负责监察一切有关土地发展事宜，以及研究和在原则上核准有影响发展计划或土地用途的建议；执行系统由房屋署和屋宇地政署组成，负责统筹管理一切有关全港土地和建筑事务；保障系统主要由田土注册处，差饷物业估价署、土地审裁处等部门组成，其主要职能是保障政府对土地的所有权和公众使用土地的业权，维持房地产经营活动的正常秩序；监督系统包括廉政公署对整个政府机构的公务
12、员监督和房地产管理机构内部设置的自我监督机构，以保证法律、政策、官契、规划和财政计划等的实施。这种机构上的高度完善将政府批地制度天然缺陷的危害降低到最小的程度。 香港的土地问题不仅是一个经济问题，还是一个政治问题。中英关于香港问题的联合声明和香港特别行政区基本法中部对香港土地问题作出明确规定，双方成立了专门的土地小组，其职责包括：就香港的土地问题进行磋商；监察批出土地的数量和期限，以及批出土地所得收入的分配和使用情况等。这使香港的批地置于中方政治权力的严格监管之下，主要是对土地资源的批出数量进行严格的控制，以保证今后的发展需要，包括可持续发展的需要。可以说，世界上没有哪项经济制度受到如此严格的
13、政治监管，这种机制在内地不可能存在。事实上，在联合声明签订之后，香港地区的批地制度才更加规范和严避，中方对香港土地资源批出数量的控制是香港土地资源逐步具备可持续发展因素的重要保证。 二、我国内地土地使用权出让制度与可持续发展战略要求的差距 0年代以来，我国内地借鉴了香港的土地使用权出让制度，实行国有土地使用权的有偿转让即出让制度，这对于改革传统计划经济体制下地产制度的弊端产生了积极的促进作用。 在理论上，国有土地使用权有偿出让制度与土地私有制相比较，应当更有利于保证土地资源的可持续利用，国家的有关政策可以通过各级政府对出让土地使用权的数量和用途等方面的强有力控制得到落实。但另一方面，这种制度的
14、本质是促进土地权利的商品化流转，它的出发点首先是获利而不是保护，在物权法缺位或不健全的情况下，土地使用权有偿出让制度在可持续发展问题上尤其显得先天不足。香港土地使用权出让制度与可持续发展不相适应的各种弊端在我国房地产业的发展过程中也都不同程度地反映出来，在某些方面甚至更为严重。 可持续发展战略包含两个原则或概念：“需要的概念，尤其是世界贫困人民的基本需要，应将此放在特别优先的地位来考虑；限制的概念，技术状况和社会组织对环境满足眼前和将来的需要的能力施加的限制”1曾一度严重干扰我国土地使用权制度的滥批地问题和土地投机问题，实际上是违背了可持续发展的限制原则；而目前严重困扰我国房地产业的损害房地产
15、消费者利益及卖楼难的问题则是违背了可持续发展的需要原则。 滥批地问题 在香港，虽然也出现过政府滥批地的问题，但批地权力集中在单一的主管部门，是名副其实的“一枝笔”，而且批地越来越受到严格的政治和法律制约。而在我国内地，有批地权力的县级以上主管部门数以千计，每一枝笔都是一块相对独立的利益，很难达到香港批地制度那样的严格、公开和规范程度。我国行政机构庞大，行政费用极为困难，经济转型时期对政府运用经济手段的客观要求，无不促使各级政府广开财源，而土地使用权出让是其中利益最丰厚、操作最简便的财源，虽然中央极力加以控制，但地方批地的热情难以降温，只要有市场需求，滥批地的现象就难以杜绝。在市场发育不健全、法
16、制欠完善的情下，这种制度更容易导致滥批地的局面。 据统计。截至1994年末，全国共出让土地使用权万宗，各地政府共收土地出让金1231亿元，一些城市和地区，卖地的收入相当于自身财政收入的14到l2，所谓“北海模式”提出了“以土地生财，以财兴市”的口号。到1992年全国房地产投资总额732亿元，仅够开发732平方公里、而同期批地数量却高达万平方公里，供大于求的批地比例不仅没有使批地者的热情降低，却形成争相杀价的局面，西南某大城市，有五六处开发区刚跟外商立下意向性协议，外商仅交付了三五万元，便圈走了一大片土地。福建省一些地方领导竟然先把农地空出来，铺上沙子，为的是表明诚意，诱惑外商前来买地，由于没人来买，只好闲置起来晒太
