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1、,方案研究汇报,望京A1C项目,研究思路及要点,大势环境是什么？,客户是什么？,产品是什么？,利润是什么？,优势和劣势是什么？,机会和风险是什么？,产品设计理念？,未来本案面市时的市场价格和市场竞争,他们有什么特征？他们对产品的需求是什么？,怎样的产品能够发挥自身优势、满足客户需求并具有市场吸引力？,能够达到怎样的投资回报？,如何发挥优势打造有竞争力的差异化产品，如何规避自身缺陷，化劣势为优势？,市场机会点和面对的风险，市场、政策、金融等的变动可能？,寻求怎样的产品创新及市场差异化？,目录,一、北京及望京市场房价走势分析,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况,四、客户定位,五、产品定位,六、投资
2、测算,七、产品设计任务书,三、市场定位,一、北京及望京市场房价走势分析北京市供应量,住宅市场供应量逐年深度下降,06年住宅市场上市面积1357.07万平米，总套数11.02万套 上市面积比05年减少563.13万平米，上市套数减少3.81万套 上市面积和套数呈现近年最低值，05、06年呈深度下降,国家实行招拍挂土地政策以及“7090”等对住宅市场结构的调整，导致土地紧缩、供给减少，新建在建项目必须进行产品调整，推迟上市时间。,06年住宅市场成交面积1554.5万平米，总套数12.88万套 成交面积比05年同期下降5.57%，成交套数减少1.01万套 成交面积总量超出上市面积总量197.43万平
3、米 07年截止到8月底，成交面积704万平米，成交套数5.75万；按比例预测，07年全年1056万平米。,住宅市场成交量小幅减缩,一、北京及望京市场房价走势分析北京市成交量,供给量的大幅缩水，必然导致成交量的萎缩；不断出台的新政欲打压投资购房和炒房需求，泡沫论的恐慌以及投资难度的增加，抑制了部分投资客（包括异地和外籍），也是成交量下降的一个因素。,06年住宅市场成交价格为8181元/平米 成交价格涨幅15.53% 成交价格涨幅比05年上涨5.46%,新政调控、土地供应紧缩，上市面积减少，需求量保持稳定，导致价格涨幅；价格上涨过快，投资购房心理预期上升，需求强劲，房价水涨船高，进一步促进房价上升
4、，在07年进入恶性循环，价格呈现暴涨。,住宅市场成交价格大幅增长,一、北京及望京市场房价走势分析北京市住宅平均价格,02-04年的年均涨幅在12%左右，05年涨幅7%。06年全年到07年上半年，房价涨幅均超过30%。07年4月8月，涨幅更高。,一、北京及望京市场房价走势分析望京地区住宅平均价格走势,在望京住宅用地开发殆尽、供给量明显不足，望京区域都市副中心的规划定位，商务商业环境的不断完善，产业园区的发展及众多知名企业的进驻，交通环境的明显改善，韩国等外籍客户对望京的充分认可和支撑，都导致望京房价的飞速增长。,望京房价飞速增长,二手房市场房价走势参考,数据来源：知名二手房经纪公司A,一、北京及
5、望京市场房价走势分析望京地区住宅平均价格走势,二手房市场房价走势参考,数据来源：知名二手房经纪公司B,望京二手房平均月涨幅在2.6%5.8%之间，按照算术平均月涨幅4%估算，全年涨幅将达到48%。,一、北京及望京市场房价走势分析房价走势预测,2000年-2004年 年平均涨幅8%-12%,2005年-2006年 年平均涨幅20%,2006年-2007年 年平均涨幅超过30%,促进房价持续快速上升的因素： 1、土地供给量持续低迷，房产需求旺盛，供需不平衡导致房价上升； 2、奥运会经济因素及后奥运经济利好，带动整体房市走高； 3、北京国际化大都市的发展趋势在后奥运经济带动下更加明朗； 4、房产投资
6、环境保持稳步发展； 5、望京发展区域完善，整体区域环境大幅度提高；,抑制房价上涨过快的因素： 1、政府宏观调控，经济房、双限房的大体量供应解决部分供需缺口，抑制房价； 2、后奥运会经济可能走向低迷，导致房价受到影响；,近半年二手房数据预测 年平均涨幅超过45%,一、北京及望京市场房价走势分析房价走势预测,综上，年增长率按照10%、20%、30%、45%分别预估，按照本项目08年10月开始销售，时间间隔为一年，增长率按照一年计算，目前望京的均价按照均价中值13000元/平米（毛坯）计算。,年增长率按照10%，届时望京预期均价14300元/平米（毛坯）,年增长率按照20%，届时望京预期均价1560
7、0元/平米（毛坯）,年增长率按照30%，届时望京预期均价16900元/平米（毛坯）,年增长率按照45%，届时望京预期均价18850元/平米（毛坯）,目录,一、北京及望京市场房价走势分析,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况,四、客户定位,五、产品定位,六、投资测算,七、产品设计任务书,三、市场定位,望京区域临近机场，国门位置显赫，并与几大高速路及城市环路相连，通达性好，具有天然的可利用的临空经济及高速路经济资源优势，可与北京其它重点区域形成紧密联系。,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况望京定位,市政府对望京区域的定位 北京城市发展的副都市中心,距北京核心区最近的城市边缘中心,二、望京及辐射区域未
8、来市场竞争情况望京定位,望京区域自1994年大规模开发建设以来，目前已完成规划建设面积的三分之二，居住区入住人口约20万人，相当于一座中等城市的新城已基本形成。,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况望京定位,在明确望京整体的发展趋势及发展可能前提下,望京定位北京市整体发展的副都市中心,区别于中心城的CBD、金融街、中关村等单一经济职能片区,区别于东坝、定福庄、朝青路、天通苑、回龙观、万柳等单一居住职能片区,区别于顺义、通州、亦庄、黄村等分担内城部分产业职能、政府职能、经济职能的规划新城,望京占据重要交通资源优势，拥有舒适居住环境、具备完善商业配套，以中关村电子城西区为基础吸引国际国内高新技术产业
9、研发部门从而发展成熟商务环境的综合型副城。,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况望京定位,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况市场供给,酒仙桥地区及望京辐射范围的东北四环沿线、太阳宫地区都还没调研，此项工作后期进行。 望京区域后期住宅体量和公建体量汇总如下：,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况市场供给,预计本项目销售前，住宅部分可能销售的体量（包括中广宜景湾一期11万，华彩全部剩余公寓8万，宝星住宅4万，香颂的城市公寓及香颂西岸4.06万，知语城6万）为33.6万，剩余约90万平米的住宅可能与本项目同期销售。,预计本项目销售前，公建部分可能销售的体量为14万（包括富临中心7万，悠乐汇2万，嘉美部分
10、面积预计5万），剩余约86万平米的公建可能与本项目同期销售。,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况土地供给,F1规划商业金融，即将招牌挂，规划为酒店项目，占地24478.478 平方米，建面110160 平方米 ，用地性质商业,39号规划为住宅、综合用地、文化娱乐、幼儿园、行政办公,C2规划是商业金融、中学,1、2规划为商业金融、绿地,K4的11、12规划为商业金融,K5的3-3目前为广龙建材市场，首开用地，规划为住宅，预计体量16万平米,K6的23号地，据了解为中广宜景湾二期，约10万,A5的2号地正在施工，规划为综合用地,42号地规划为行政办公,北纬40的后期住宅,北纬40的后期住宅,住宅用
11、地，已确定开发商，在了解,住宅用地，已确定开发商，在了解,8、9规划为商业金融,A6规划为商业金融，情况正在了解,D4、D5、D6为北纬40的综合用地，体量12万，规划酒店和酒店式公寓，具体未定，上市时间与本项目差不多,B30地块正在挂牌，占地31139平米，建面108989平米，用地性质文化娱乐,B29规划为商业金融，占地10.56公顷，建面38.85万平米,B15的1、3号地规划为文化娱乐，占地6.32公顷，建面18.96万平米,B20的1号地规划为商业金融，占地2.03公顷，建面8.12万平米,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况土地供给,地块面积估测,住宅地块,估计15万,估计7万,估计
12、16万,估计15万,合计53万,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况土地供给,地块面积估测,公建地块,估计15万,确定11万,估计35万,合计158万,B30292015确定共77万,预计5万,预计15万,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况竞争总量,汇总本项目销售时（2008年底）可能面对的竞争,住宅竞争面积=已知项目90万+地块预测53万=143万,公建竞争面积=已知项目86万+地块预测158万=244万,汇总面积=143+244=387万,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况未来供需说明,汇总面积=143+244=387万,假设244万的公建中60%作为公寓进入市场,则公寓体量=143+244
13、*60%=290万,203万的公寓供应，按照平均120平米的户型估算，将对应1.7万套房，按照住房对应人口1：3的比例估算人口，将满足5万人的居住需求,05年望京人口18.5万，06年望京人口21万，望京原规划人口33万，但按照目前的发展速度，预计未来最终入住人口将超过50万；目前望京每年保持3.5万人口的进入增长势头，按此比例，到2009年底，预计望京人口将达到28万人左右，即两年新增人口将达到7万人以上。,09年底之前能够入市的比例估算为70%，即290万*70%=203万,因此可以判断，本项目销售期内，望京将存在约2万人的居住需求缺口，对应6000多套房的居住需求。未来市场空间是非常理想
14、的。,目录,一、北京及望京市场房价走势分析,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况,四、客户定位,五、产品定位,六、投资测算,七、产品设计任务书,三、市场定位,北京及望京片区未来1-2年房价持续走高的趋势以及未来望京片区供需不平衡、需求存在巨大缺口的预测，都预示着本项目面市时良好的市场空间。可以说，外部环境已经为我们营造了比较好的空间平台。那么，发挥地块自身价值，进行产品创新，打造精品、高端的公寓产品，将成为我们创造更大的运营利润的内部因素。,三、市场定位项目自身分析,本项目位置,A1C4#地块概况 4#地块位于A1区的西南角，西邻望京内环路，南邻望京中街，属于A1组团C地块的一部分公建。,A1C
15、4#地块经济技术指标,总规划用地：1.48公顷 总建筑面积：7.1万平方米，地上总建筑面积5.18万平方米，地下总建筑面积1.92万平方米 控高：80米 容积率：3.5 绿化率：30% 机动车车位：337辆（地上50辆，地下287辆）,三、市场定位项目自身分析,SWOT分析,三、市场定位项目自身分析,项目定位方向明确公寓产品形态,本项目具备塑造高品质公寓楼盘的先天条件,发挥地块最大价值的开发方向，构成本项目高档次公寓的内部因素,未来望京发展及房价走高的趋势，构成本项目高档次公寓的外部因素,在确定望京定位发展及未来竞争环境前提下,在预测北京及望京未来房价大致范围前提下,本案市场定位,前 提,在明确本项目自身条件前提下,本案市场定位,本项目具备塑造中高端居住类产品的条件。在拥有完美交通优势和占据绝佳的望京商务核心位置优势条件下，迎合望京副都市中心规划发展带来的商务性、涉外性、便捷性，打造出满足高端人士投资和居住需求的精致城市公寓。,精致城市公寓,三、市场定位,目录,一、北京及望京市场房价走势分析,二、望京及辐射区域未来市场竞争情况,四、客户定位,五、产品定位,六、投资测算,七、产品设计任务书,三、市场定位,四、客户定位参考对比项目的客户,高端客户
