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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果浅谈房地产税改革的思考 【摘要】房地产税是以房屋和土地为征税对象向房屋和土地产权所有人征收的一种财产税，具有调节财产分配、平抑房地产价格、提高土地利用效益的重要作用。国际上各国普遍开征房地产税并发挥了很好的调节作用，有很多宝贵经验可供借鉴。但我国现行房地产税税种繁多、税制设计不合理、征收监管不力，没有发挥其应有的作用。积极推进房地产税改革，就是要简化房地产税税种、改革完善房地产税制度、加强房地产征收管理，充分发挥其应有的调控功能。 【关键词】房地产税；财产税；税
2、制改革党的十七届五中全会建议提出：“加快财税体制改革。”“继续推进费改税，全面改革资源税，开征环境保护税，研究推进房地产税改革。”据报道，XX年上海和重庆将先行进行房地产税试点，待试点成功后全面推开。但是，对于是否应该全面开征房地产税、如何开征房地产税，当前学界和社会却存在不同看法。对此，我认为，我国应该参照国际经验全面改革房地产税。一、正确认识全面改革房地产税的重要意义为什么要进行房地产税收制度的全面改革？从我国现实来说，进行房地产税收制度改革，把房地产税收扩大到所有城乡房地产，全面改革房地产至少具有以下方面的现实意义。全面改革房地产税是以调控房价为重要内容的宏观调控的需要自XX年6月以来，
3、调控房价以防止房价过快上涨就是宏观调控的重要内容。但是，国家先后出台“国十条”、“国五条”等房价调控政策，房价却始终持续快速上涨，买房难成为城镇居民沉重的生活压力和精神负担，我国居民的消费能力得不到有效释放，消费不足成为扩大内需的重要难题。而改革目前的房地产税收制度，针对所有城乡房地产开征房地产税收是控制房地产价格上涨的有效措施和必要手段。有研究表明，房产税每年每增加100美元，其房价将会下降600到900美元，即六至九倍效应。1由此可以看出，全面开征房地产税，是控制房价过快上涨，让房价保持或回归到合理水平的非常有效的手段。我国居民和企业都积极投资房地产，热衷于炒房炒地，其背后的主要原因之一就
4、是因为我国没有对城乡所有房地产开征房地产税收，特别是没有对居民住房开征房地产税。只要全面开征房地产税收，房价必然在政府的引导下回归合理水平。全面开征房地产税是转变经济发展方式的需要“十二五”期间的我国经济工作的主线是加快转变经济发展方式。转变经济发展方式就要调整需求结构、产业结构、投入结构和城乡结构以及分配结构。调整需求结构的首要任务是扩大内需，让消费成为拉动我国经济增长的主要推动力，而扩大内需必须控制房价；调整产业结构就要让我们的经济增长摆脱对第二产业，特别是对房地产业发展的过度依赖，走第一二三产业协调拉动的发展道路，这就需要控制房价和地价的过快上涨、消除房地产投资的投资暴利；调整投入结构，
5、就是要摆脱对资源能源等要素投入的过度依赖，走通过扩大科技投入和管理创新推动经济发展的新路子，而要让科技创新和管理创新成为企业发展的核心推动力就要消除房地产开发的投资暴利，引导实体经济的健康发展；调整城乡结构和分配结构则需要通过降低房价和地价引导农民进城务工经商。所有这一切加快转变经济发展方式、调整优化经济结构的措施都与房地产价格具有密切的联系，都需要对房地产价格进行有效控制，而这种控制的重要方法手段之一就是全面改革房地产税。全面改革房地产税是完善财政税收体制的需要自1994年我国实行分税制改革以来，“两个比重”不断提高，政府和中央对经济的调控能力不断增强。但是，由于财政税收体制改革的不到位、不
6、完善，中央与地方的财权与事权分配失衡，地方财力极度紧张。地方政府在财政压力下由“税收财政”走上“土地财政”，以政府对土地经营的垄断权力，低价从农民手中买地、高价向企业和开发商卖地，以致房价持续上涨、地王频频出现、强制拆迁不断发生、自焚杀人事件频出，因征地引发的社会矛盾成为当前影响社会稳定的主要因素。这种土地财政不仅侵害着农民的土地财产权利并通过高房价侵害着城乡居民的经济利益，而且严重损害政府的权威和社会公信力，甚至让政府成为人民的对立面。要改变这种局面，不仅需要国家改变目前的土地制度、修订完善土地征用办法和城市房屋拆迁条例，也需要改革完善财政税收体制，实现土地财政向税收财政的回归。全面改革房地
7、产税，让房地产税成为地方财政的主要收入来源是必要的改革措施。总之，深化房地产税收体制改革，全面改革房地产税无论对于房价调控、经济发展，还是完善财政税收体制、保持社会稳定都是必需的措施。房地产税收制度晚改不如早改，房地产税收全面开征晚征不如早征、局部征不如全面征。二、其他国家和地区房地产税收的成功经验目前世界上大多数国家和地区都有房地产税收制度，而且对商业房地产和居民住房全面征收房地产税，有众多的成功经验可以借鉴。因此，我国进行房地产税收制度改革，有必要了解其他国家和地区开征房地产税收的成功经验。其他国家和地区征收房地产税收的主要做法中国房地产报组织驻外记者对美国、韩国、日本、德国、埃及房地产税
8、情况的一组报道具有很好的参考价值，我国香港的房地产税收制度也比较完善。现总结如下：美国房地产税。在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1:1:5。房
9、产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%75%。加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%。房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同，并且处于不断的调整变化之中。从目前的情况来看，美国大部分地区房产税的税率维持在%3%之间，并以%左右的税率水平居多。美国房产的交易税大概为房价的2%4%，一般由买卖双方平摊，在过户时一次性交齐。一个单身的纳税人出售住满2年的自用住宅时，如果售价与当初的买价相比，收益不高于25万美元的话，便可以享受这部分所得的免税
10、优惠；对于已婚家庭来说，差价收益在50万美元以内，也可以免税。2美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。 中国 论文 联盟包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。以加州为例。加州关于房产税减免税的规定主要有：纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税。教堂、学校、医院、图书馆等有关的
11、非营利机构所拥有的房屋可免征房产税。对年龄超过55岁以上的老年人，出售了自用的旧住宅后，而在两年内另外购买自用的新住宅时，只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价，则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次。父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠与或继承方式，其转移后的房屋不须重新估价，按转移前的房产税征收，此种优惠原则上仅限于同一州内。合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请，但房屋建筑完工后必须加以出售。3 韩国房地产税。为了抑制房价过快上涨，韩国政府于XX年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，并
12、根据房产总价值的不同，税率为每年%2%之间。此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。但事实上，综合不动产税的出台对抑制房价快速增长并没有取得明显效果。为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之
13、前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。4日本房地产税。在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为%。而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价
14、”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。土地价格是依据“路线价”计算出来的。依据固定资产评价标准所确定的路线，其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础，房屋则以房屋再建价格为基础评估。除了固定资产税外，还有城市规划税，这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。其纳税人、课税依据等与国家资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。税率由市町村自定，但不能超过%的上限。例如，东京都的城市规划税税率即为%，爱媛县新居滨市的税率为%，长野县上田市的税率为%。日本的固定资产税和都
15、市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，兼顾社会公平。日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取13年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外，对土地征收的税额达到上一年度倍，超出部分予以减免；不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。5德国房地产税。在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出
16、免税申请。房产税是地方税，有专门的房产税法。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以%。然后，再乘以当地确定的税率。“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。房产购置税可以说是更重要的调节手段。有房产购置税法，每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从XX年1月1日开始为%。6埃及房地产税。埃及房地产税征收的对象为建筑和农业用地。按照规定，建筑类房产分为自用和出租，自用建筑类房产税为总价80%10%，于房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20%40%不等。同时，政府对建筑类房
