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1、 湖南新星知识产权代理有限公司 古城文化康养旅游项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况1.1.1湖南可行性研究报告项目名称古城文化康养旅游项目1.1.2项目承办单位文化旅游创意产业有限公司1.1.3项目选址本项目选址于市区山镇村。该区域交通便利、工程地质和水文地质良好，地理位置得天独厚，且周边给排水、电力、电信等城市基础设施以及公共交通配套完善，不存在压覆矿床和文物、影响防洪和排涝、影响通航及军事设施等不利影响。1.1.4建设内容及规模古城文化康养旅游项目总规划用地。平方米。分两期进行建设，其中一期用地平方米。本报告建设用地面积。，主要包括一期养生康养区、部分民宿酒店区以及二期古城区
2、等内容的建设，同时还包括项目区内道路及场地硬化、供配电、给排水、绿化及消防等配套工程的建设。本项目分两期进行建设，具体内容如下：一期主要包括宫殿演艺区、养生康养区、民宿酒店区等内容的建设，其中宫殿演艺区以及部分民宿酒店区已完成投资，本报告只针对养生康养区和部分民宿酒店区进行建设。一期总用地面积。米（合亩），本报告建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中休闲养老中心平方米，养身疗养中心平方米，民宿酒店平方米。二期主要为古城区的建设，古城区内设置有楚国集市体验区、商业区、作坊区、传统商业区、手工非遗区、祭祀广场、战争雕塑广场、特产区等功能分区。二期用地面积平方米，建筑占地面积平方米，总建筑面积平
3、方米，其中楚国集市体验区平方米，商业区平方米，作坊区平方米，传统商业区平方米，手工非遗区平方米，特产区平方米，均为多层仿古建筑。项目规划建设用地紧邻山国家地质公园，项目建成后通过直接聘用周边有劳动能力、有劳动就业意愿的建档立卡贫困户就业，可带动建档立卡贫困户增收脱贫。通过带动周边餐饮、住宿、购物等产业的发展，间接带动当地贫困户增收脱贫。同时通过参与旅游，带动建档立卡贫困户自主创业发展民宿体验客房、餐饮农家乐、农家茶馆、休闲垂钓等乡村体验基地，发展特色种养、特色加工，带动当地土特产的生产及销售。1.1.5建设期限为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工
4、组织设计，搞好安全施工，全部工程计划在年月全面竣工，项目建设工期2年。1.1.6总投资及资金筹措1、投资估算项目估算总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元，铺底流动资金万元。2、资金筹措项目总投资为万元，其所需资金通过申请银行贷款和项目单位自筹解决。其中：（1）申请银行贷款万元（占总投资比例为69.95%）；（2）项目单位自筹万元（占总投资比例为30.05%）。1.2湖南可行性研究报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、“十三五”旅游业发展规划；2、中国农村扶贫开发纲要（20112020年）；3、国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发【2014
5、】31号）；4、国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见（国办发【2015】62号）；5、关于创新机制扎实推进农村扶贫开发工作的意见（中办发【2013】25号）；6、湖南省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见（湘改发【2015】28号）；7、湖南省“十三五”旅游业发展规划；8、湖南省旅游局、湖南省扶贫开发办公室关于实施乡村旅游精准扶贫工程的意见；9、市旅游发展总体规划（2011-2030）；10、市建设湖南最开放城市、省际区域中心城市战略规划纲要（2009-2030）；11、市国民经济和社会发展“十三五”发展规划；12、市城市总体规划（2009-2030年）；13、市土地利用总体
6、规划（2006-2020年）；14、国家发展改革委印发的投资项目可行性研究指南；15、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；16、建设单位提供的其他相关资料。1.2.2湖南可行性研究报告研究范围本报告依据国家有关部门法律、政策、规程、规范，主要从项目建设背景及必要性、工程建设范围与内容、工程建设方案、环境影响评价、节能分析与评价、项目工程管理与劳动保护、投资估算与资金筹措、招投标方案、财务分析等方面研究该项目建设的可行性和必要性，为本项目的建设决策提供依据。1.3主要技术经济指标1.4研究结论与建议1.4.1研究结论1、项目建成后，能通过旅游促进就业，带动农副产品销
7、售以及农家乐等方式达到旅游扶贫的效果，同时能够依托项目建设区域内贫困地区特有的自然人文资源，实施乡村旅游扶贫工程。2、项目建设以增强贫困地区发展的内生动力为根本，促进市旅游经济的全面发展，带动贫困人口增收脱贫，走可持续发展道路。3、本项目将成为金融机构响应中共中央关于打赢脱贫攻坚战的举措，重点支持贫困地区特色产业发展，带动贫困地区人口就业创业。4、本项目的建设是按照市场经济规律，因地制宜进行开发建设。5、项目建设将成为该区旅游发展的重要节点，促进产业结构的调整和升级，优化郴州市旅游业的整体功能和投资环境。6、本项目的建设符合市旅游发展总体规划，是按照现代化城市的格局充分体现区域优势，高起点、高
8、标准规划建设，该项目建设将改善郴州市旅游行业的整体面貌和旅游环境，增加吸引国内外游客的力度。对于全面推进郴州市经济、社会发展具有示范和带头作用。7、通过本项目建设可以提高土地集约化水平，对于改善城市环境，提高城市品位，带动和辐射城郊经济快速发展都具有一定的现实意义。8、本项目的建设将带动地区相关产业的发展，并创造大量的就业机会，对市的经济发展将起到巨大的推动作用，有利于社会的稳定和经济的持续发展。经过多方论证，本项目建设是十分必要的，在技术上是可行的，在经济上是合理的，建议尽快实施。1.4.2建议1、为适应今后人流量、交通量增长的需要，必须对项目道路用地以红线宽度进行控制；道路两侧建筑应按照建
9、筑红线的要求后退，以保证红线范围内的用地，近期做绿化带控制，远期可作为道路拓宽用地。通过制定相应的政策，采取相应的措施和办法，确保工程建设的经济效益，形成良性循环。2、为了对建设成本和效益进行有效的动态跟踪控制，建议成立项目领导小组，包括投资、财务等部门人员。制定投资计划、资金预算等，提高项目运作效率，加强同政府部门的协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。3、尽快加快建设进度，建设资金尽快到位，尽早发挥效益。强化项目法人责任制，牢固树立“百年大计，质量第一”的方针，认真执行中华人民共和国招标投标法，对项目实行公开招标，透明操作，择优选择承包单位。加强技术指导和监督，保证工程质量。4、建议提高
10、项目运用资金的能力，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。5、项目单位必须高起点、高标准进行建设和管理，抓紧落实项目前期工作，为项目的建设提供较好的建设条件。6、负责运营维护管理的公司或部门，应制定必要的公用设施使用条例，监督和约束用户合理使用排水设施，以提高排水设施的使用年限。7、成立专门的管理机构，负责流域内生态水系的管理、维护与修复。8、建议流域内的所有污水和部分初期雨水必须经污水处理厂处理达标后再排入水体，所有雨水必须经初步净化后方可排入水体。9、项目的施工，会产生一定的粉尘、噪声污染，影响到周边居民，建议认真做好施工围闭措施，落实环保要求，尽量将环境污染降到最低。10、建设
11、单位应引进竞争机制，择优选择设计单位、监理单位和施工企业等，以保证工程项目质量和进度，使投资按预期计划得到控制，并满足可研报告中预期的目标。11、建议上级领导机关及有关部门尽快批准项目实施，为项目的建设营造一个宽松的外部环境。同时项目建设单位应及时将资金组织到位，促使本项目早建成早发挥效益。第二章 湖南可行性研究报告项目建设背景与必要性2.1项目建设背景旅游业是现代服务业的重要组成部分，加快旅游业的发展，对于扩大就业，拉动内需消费、加速经济发展等具有很大的作用，为充分挖掘旅游投资和旅游消费增长潜力，国家出台了多项政策法规，全力推动旅游产业发展。2.1.1旅游产业政策背景1、旅游产业政策国民旅游
12、休闲纲要（2013-2020）指出，要推进国民旅游休闲基础设施建设。加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游村镇建设，营造居民休闲空间。发展家庭旅馆和面向老年人和青年学生的经济型酒店，支持汽车旅馆、自驾车房车营地、邮轮游艇码头等旅游休闲基础设施建设。加强公园绿地等公共休闲场所保护，对挤占公共旅游休闲资源的应限期整改。加快公共场所无障碍设施建设，逐步完善街区、景区等场所语音提示、盲文提示等无障碍信息服务。关于促进旅游业改革发展的若干意见指出，要积极发展休闲度假旅游。在城乡规划中要统筹考虑国民休闲度假需求。加强设施建设，完善服务功能，合理优化布局，营造居民休闲度假空间。规范服务流程和服务
13、标准，发展特色医疗、疗养康复、美容保健等医疗旅游。要大力发展乡村旅游。依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。推动乡村旅游与新型城镇化有机结合，合理利用民族村寨、古村古镇，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的旅游小镇，建设一批特色景观旅游名镇名村。加强规划引导，提高组织化程度，规范乡村旅游开发建设，保持传统乡村风貌。加强乡村旅游精准扶贫，扎实推进乡村旅游富民工程，带动贫困地区脱贫致富。统筹利用惠农资金加强卫生、环保、道路等基础设施建设，完善乡村旅游服务体系。加强乡村旅游从业人员培训，鼓励旅游专业毕业生、专业志愿者
14、、艺术和科技工作者驻村帮扶，为乡村旅游发展提供智力支持。关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见指出，要着力改善旅游消费软环境。建立健全旅游产品和服务质量标准，规范旅游经营服务行为，提升宾馆饭店、景点景区、旅行社等管理服务水平。要大力开发休闲度假旅游产品。鼓励社会资本大力开发温泉、滑雪、滨海、海岛、山地、养生等休闲度假旅游产品。重点依托现有旅游设施和旅游资源，建设一批高水平旅游度假产品和满足多层次多样化休闲度假需求的国民度假地。积极发展老年旅游。加快制定实施全国老年旅游发展纲要，规范老年旅游服务，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。各地要加大对乡村养老旅游项目的支持，大力推动乡村养老旅游发展，鼓
15、励民间资本依法使用农民集体所有的土地举办非营利性乡村养老机构。湖南省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见中指出，要加快休闲度假旅游产品建设。在城乡规划中统筹考虑国民休闲度假需求。规范发展特色医疗、疗养康复、美容保健、温泉健身等医疗旅游，形成一批旅游与养生、养老相结合的健康旅游服务产品。支持有条件的景区创建国家级旅游度假区、生态旅游示范区。大力发展乡村旅游。依托各地区位条件、特色资源，根据市场需求，加快开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。国家旅游局关于公布首批创建“国家全域旅游示范区”名单的通知中指出，为深入贯彻党的十八大和十八届五中全会精神，推动旅游业创新、协调、绿色、开放、共享发展，促进旅游业转型升级、提质增效，国家旅游局决定开展“国家全域旅游示范区”创建工作，推动旅游业由“景区旅游”向“全域旅游”发展模式转变，构建新型旅游发展格局。2016年2月28日至29日，为突出全域旅游发展，省旅游局举办了全省全域旅游发展专题研讨会，会议指出全域旅游是全国旅游经济发展中的新常态，也是国家旅游旅
