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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果浅析房地产开发全过程跟踪审计房地产开发项目的全过程跟踪审计是开发项目投资控制的重要手段，也是工程造价由静态控制转向动态控制的转变。全过程跟踪审计是对房地产开发项目前期策划、设计、施、竣工结算等各阶段、各环节工程造价进行全面的、全过程的监督和控制，有问题早发现早反馈。全过程跟踪审计已经逐步成为现代审计的一种重要模式，得到了各大中型房地产企业的青睐。一、开发项目全过程跟踪审计的主要特点主动性。全过程跟踪审计是对工程造价进行的主动控制，从策划定位、规划设计、采购招标、
2、合同签订、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进行项目全过程跟踪审计服务，合理确定并有效控制工程造价，使工程建设投资在事前和事中得到控制，达到主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。预测性。与事后审计的传统审计方法不同，跟踪审计为事前参与、事中审计。提前介入开发过程工作，能够提前分析决策的风险，及早掌握建设项目投资规模、组织结构以及预测实施效果。动态分析跟踪审计，能随时掌握项目投资情况和过程实施情况，避免了事后发生争议，或投资失控，同时也增加了审计工作的透明度，减少了后期决算审计的工作量。系统性。相对于事后审计或专项审计，全过程跟踪审计业务量更大，时间跨度更长。全过程跟踪审计介入
3、了房地产开发项目的开发全过程，在开发前期更多的是咨询性、服务性工作，到建设中期是咨询服务与过联盟程审计相结合的阶段，到最后竣工结算或决算阶段，就同传统意义的事后审计工作一致了。全过程跟踪审计不再局限于某一阶段或某一事项，因此更系统。二、房地产开发项目全过程跟踪审计的主要内容全过程跟踪审计是从项目立项到竣工结算的投资管理活动全过程进行连续、全面、系统地审计、监督、分析和评价工作，通过发现和评价工程建设过程中存在的问题，帮助建设方纠正偏差，以实现对工程建设项目全过程的审计监督与控制。审计过程划分为五个阶段，分别为决策阶段、设计阶段、交易阶段、施工阶段、竣工交付阶段。投资控制分别对应估算审核、概预算
4、审核、招标文件及清单控制价审核、施工过程造价控制和竣工验收后的工程结算和财务竣工决算审核。具体内容如下：决策阶段。此部分工作指对施工前期的建设单位已经完成和开展的各项工作的审计，包括建设项目基本建设项目程序执行情况、工程管理内部控制制度建立和执行情况审计，审核主要内容包括：投资决策管理审计、项目内部控制和风险管理体系评价、征地拆迁管理审计。设计阶段。本阶段的主要审计工作在于审核建设单位是否按照相关的建设程序开展勘查设计工作，勘查设计工作深度是否满足相关要求，初步设计是否得到审批，概算是否准确。交易阶段。交易阶段的主要审核工作在于审核建设单位是否按国家的相关招标法律法规要求，为本项目选择合适的承
5、包商、设备材料供应商和服务商，并合理、合法的签订合同，是否按照政府相关要求办理了开工手续等。施工阶段。该阶段工作是指对正在建设中的所有工程项目在施工过程中的各阶段活动的审计，包括工程进度管理、工程质量管理、工程财务管理、工程变更、现场签证、隐蔽工程、索赔与反索赔、工程施工情况、材料与设备物资采购与管理情况以及全部单项工程结算的审计。此阶段审计目标是审查和评价建设项目工程施工管理环节内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；工程施工管理资料依据的充分性和可靠性；建设项目工程进度、质量和投资控制的真实性、合法性和有效性等。本阶段为全过程审计最重要的阶段，主要侧重以下几个方面：1.工程施工管理审计
6、。主要检查是否建立健全了工程施工方面的管理制度，并严格执行，制度执行是否有效；评价工程管理模式是否适当；通过检查施工许可证的办理情况，检查进度计划的制定、批准和执行情况，检查是否对设计变更、材料和设备等因素影响施工进度采取控制措施等以评价工程进度控制效果；通过检查是否建立工程质量安全保证体系，检查是否按规范组织了隐蔽工程的验收，对不合格项的处理是否适当，检查工程资料是否与工程同步，资料的管理是否规范等来评价工程质量控制成效；通过检查是否建立健全设计变更管理程序、工程计量程序、资金计划及支付程序、索赔管理程序和合同管理程序，检查其执行是否有效，检查支付预付备料款、进度款是否符合施工合同的规定，金
7、额是否准确，手续是否齐全，检查设计变更对投资的影响等评价工程投资控制效果。2.物资采购及物资现场管理审计。物资采购及物资现场管理审计的目标是审查和评价采购环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；采购计划依据的充分性与可靠性；采购环节各项经营管理活动的真实性、合法性和有效性；物资合同的执行情况以及物资现场管理等。主要检查物资采购管理制度的建立和执行情况，物资采购的计划是否合理，物资验收、出入库及保管情况，物资盘点和结算等事项。3.工程监理及总承包管理审计。审计目的是检查工程监理单位是否按照建设单位的要求履行监理职责，检查总包单位的履约情况，是否存在总承包商将工程转包或违约分包的情况，检
8、查总承包商对分包商的进度、质量、安全等工程监管情况等。4.工程财务管理审计。工程财务管理审计的目标是依照国家的方针政策、法律法规的规定，对工程建设项目财务收支活动的合法性、真实性、正确性，以及整个投资活动的合规合法性、效率性、效果性、效益性进行的监督与评价活动。审计的主要内容主要包括：概算执行情况审计、建设项目资金来源情况审计、建设资金使用情况审计。竣工交付阶段。竣工验收阶段主要审计内容为：检查竣工验收小组的人员组成、专业结构和分工；检查建设项目验收过程是否符合现行规范，包括环境验收规范、防火验收规范等；检查承包商是否按照规定提供齐全有效的施工技术资料；检查对隐蔽工程和特殊环节的验收是否按规定
9、作了严格的检验；检查建设项目验收的手续和资料是否齐全有效；有无建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位共同签字确认的工程质量合格的竣工验收备案表，审查工程质量监督站有无参与竣工验收，并出具工程质量监督报告，审查规划行政主管部门、消防监督机构、人民防空办公室、环境保护行政主管部门参与竣工验收及意见；检查保修费用是否按合同和有关规定合理确定和控制；检查验收过程有无弄虚作假行为；检查工程资料否则完整并按规定归档等。三、房地产行业跟踪审计中存在问题跟踪审计定位不准确。目前，绝大多数企业和个人对审计的认知还停留审计就是检查结果的机构，认为审计就是事后检查、评价、负责“秋后算账”的机构。随着全过程
10、跟踪审计的突起，大家又开始认为审计的角色还包括业务咨询服务和行为督导，因此平时业务工作中凡事都要经过审计点头才有底才敢做，把审计定位到了“决策者”的高度。这些各种各样的认知都源于国家或者行业没有给跟踪审计工作者一个明确的定位。对跟踪审计的理解不统一。现阶段，没有法律明确对跟踪审计进行定义和约束，针对不同行业或不同企业，审计介入时间不一，侧重点不同，各地审计机关也存在做法不一，理解不同的现象，跟踪审计所关注的内容和做法也有着较大差别。制度建设滞后。近年来，全国各地积极开展政府投资跟踪审计，形成了许多好的操作方法，虽然部分地区及时对此进行了总结和提炼，但从全国范围看，尚未就跟踪审计的的成果形式等方面进行总结，全国大部分审计机关的跟踪审计规范性制度建设尚处于起步阶段，难以满足跟踪审计实践的需要。通过对房地产开发项目全过程跟踪审计的解读，能发现现阶段全过程跟踪审计已经有了一个较为完整的框架，相信通过不断的实践和挑战，这种新的审计模式将能够更好的控制房地产开发行业的投资成本，在发展房地产资金效益方面发挥更加积极的作用。课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。
