《10月月报克而瑞》由会员分享，可在线阅读，更多相关《10月月报克而瑞（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【研究视点】“银十”供求齐降，部分二线和弱三四线市场未来承压10月，供求再现低迷，供应量高位回落，成交量连续两月回落。多数城市新开盘项目去化表现不畅，去化率持续走低，打折降价现象开始增多，不乏合肥、长沙、武汉这类热点城市，市场尽显转冷特征。展望未来，在调控政策未见实质性转向的情况下，年底销售行情难言乐观，成交量即使有回升，幅度也非常有限。那些经济基本面平平、市场购买力透支的二线和三四线城市，将面临更大的调整压力。【纵深解读】经济：房地产开发投资增速放缓，新增信贷同环比双双上升政策：经济下行预期政策放松，住建部重申调控连续性稳定性楼市：“银十”同样成色不足，尤其一线供求升势戛然而土地：市场量跌价
2、升势态持续，一线地价回归高【图说楼市】供应：环比锐减43%但同比仍增18%，二三线城市“回调”更显著成交：一线环比转跌，二三线环比涨跌参半同比增10%库存：过半数城市库存环比上升，超六成城市消化周期拉长成交结构：高档产品占比上升，京沪120平方米以上户型为主力2018.10出品单位：易居企业集团克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里柏品慧俞倩倩邱娟吴嘉茗李思潼姚郑康“银十”供求齐降，部分二线和弱三四线市场未来承压10 月，供求再现低迷，供应量高位回落，成交量连续两月回落。多数城市新开盘项目去化表现不畅，去化率持续走低，打折降价现象开始增多，不乏合肥、长沙、武汉这类热
3、点城市，市场尽显转冷特征。央行定向降准 1 个百分点，释放增量资金 7500 亿元。本次降准进一步强化货币政策中性偏积极的市场预期，有助于加快企业销售回款，间接缓解房企融资压力，但对直接融资影响程度有限。纵观历次降准周期，房地产市场均开启一波销售行情，四季度或将迎来较佳的销售窗口期，建议企业积极营销、抢收业绩。广州花都、南沙和增城三区放松限价，可以让市场回归真实状态，并不会诱发房价过快上涨。本轮调控政策难言实质性转向，房价上涨压力大的城市限价政策仍需从紧执行。市场调整型城市要稳房价，弱三四线城市更要做好应对房价回调的预警机制。新版个税征求意见对于子女教育、继续教育、大病医疗等 6 项专项附加扣
4、除做了具体规定，有利于降低居民个税负担，变相提升居民收入水平以及消费能力；有助于提升刚需以及租赁群体购买力，促进这部分群体住房消费，进一步落实“房住不炒”的政策主旋律。重点城市供应急剧缩量，环比下降 43%。源于上月房企推案热情高涨，创造了极高的市场基数，但成交表现不佳，本月企业被迫调降供货意愿，以期缓解去化压力。一线城市两极分化，北京、上海和深圳供应量仍处高位，广州再陷低迷，环比跌幅超 7 成。二三线城市环比近乎全线回落，仅长沙、昆明、东莞等略有增长，其余城市皆步入下行通道，佛山、青岛、大连等环比跌幅超 70%。成交持续低迷，成交量连续两月回调。一线城市全线回落，成交量降至较低水平，市场观望
5、情绪浓重。二三线城市显著分化，成都、武汉仍处高位，无锡、佛山放量增长，无锡更是创年内新高，合肥低位回升，成交量恢复至较高水平，打折降价成效显著，海口、厦门环比有所回升，但同比跌幅均在 60%附近，市场热度较去年同期相差甚远。热点城市频现转冷信号，杭州、南京、长沙等成交量环比跌幅皆超 20%，降价城市有望进一步扩容。土地市场显著降温，成交规模连续两月回落，各线城市全线走低。企业拿地态度普遍谨慎，多数房企收缩投资战线，缓拿地甚至阶段性不拿地。土地价格小幅回升，整体依旧维持在较低水平，上海、北京等市集中出让多宗热门地块，结构性拉升地价。土拍溢价率持续走低，一二线城市土拍竞争不甚激烈，溢价率均不足 5
6、%，底价成交已成市场常态。土地流拍现象频出，不乏沈阳、合肥、武汉这类二线城市，部分流拍地块二次挂牌出让，被迫大幅调降出让底价，典型如太原，8 宗地累计起拍价较之前下跌近 2 成。展望未来，10 月销售数据不及市场预期，打折降价案例持续增多，市场转冷趋势愈加明显。在调控政策未见实质性转向的情况下，年底销售行情难言乐观，成交量即使有回升，幅度也非常有限。那些经济基本面平平、市场购买力透支的三四线城市，或将面临更大的调整压力。房地产开发投资增速放缓，新增信贷同环比双双上升前三季度，面对异常复杂严峻的国际形势和国内艰巨繁重的改革发展任务，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，国民经济运行总体
7、平稳、稳中有进，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进。1、经济运行总体平稳，转型升级深化发展前三季度，全国规模以上工业增加值同比实际增长 6.4%，增速比上半年回落 0.3 个百分点。投资方面，固定资产投资缓中趋稳。前三季度，全国房地产开发投资 88665 亿元，同比增长 9.9%。全国商品房销售面积 119313 万平方米，增长 2.9%。全国商品房销售额 104132 亿元，增长 13.3%。消费方面，居民消费价格温和上涨。9 月份，全国居民消费价格同比上涨 2.5%，涨幅比上月扩大 0.2 个百分点，环比上涨 0.7%。进出口方面，出口增速加快，进口显
8、著增加。前三季度，货物进出口总额 222839 亿元，同比增长 9.9%，增速比上半年加快 2.1 个百分点。其中，出口 118585 亿元，增长 6.5%，加快 1.8 个百分点；进口 104254 亿元，增长 14.1%，加快 2.5 个百分点。进出口相抵，顺差 14331 亿元，比上年同期收窄 28.3%。总的来看，前三季度国民经济运行在合理区间，保持总体平稳、稳中有进发展态势，同时也要看到，外部挑战变数明显增多，国内结构调整阵痛继续显现，经济运行稳中有变、稳中有缓，下行压力加大。2、9月新增信贷同比环比双双上升，M2小幅反弹9 月末，广义货币(M2)余额 180.17 万亿元,同比增长
9、 8.3%，增速比上月末高 0.1 个百分点，比上年同期低 0.7 个百分点。社融新增规模方面，将“地方政府专项债券”纳入社会融资规模统计。前三季度社会融资规模增量累计为 15.37 万亿元，比上年同期少 2.32 万亿元。其中，对实体经济发放的人民币贷款增加 12.8 万亿元，同比多增 1.34 万亿元。从结构看，前三季度对实体经济发放的人民币贷款占同期社会融资规模的 83.2%，同比高 18.4 个百分点；对实体经济发放的外币贷款折合人民币占比-1.2%，同比低 1 个百分点；地方政府专项债券占比 11%，同比高 2.2 个百分点。总的来看，9 月新增信贷同比环比双双上升，货币信贷和社会融
10、资规模适度增长，市场利率运行平稳。经济下行预期政策放松，住建部重申调控连续性稳定性步入十月，楼市“秋意”更显著，多地项目开盘去化率显著下降，品牌房企降价促销不断。针对广州局地放松限价等市场“松动”现象， 住建部发声要保持调控政策连续性、稳定性，重申“遏制房价上涨” 目标。央行年内第四次降准，四季度或将迎来较佳的销售窗口期。个税专项附加扣除暂行办法征求稿引关注，专项扣除项包含住房贷款利息和住房租金等，有助于提升刚需以及租赁群体购买力，促进住房消费。1、住建部发声要保持调控政策连续性、稳定性，重申“遏制房价上涨”目标10 月 28 日，住建部公布中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报，同
11、时表示要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制；保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。再次强调了中央对“坚决遏制投资炒房”以及宏观调控政策一贯性的决心不会发生改变。即使在当前经济下行压力加大的背景下，各级政府仍要抓紧对房地产市场的调控措施。该声明对当前舆论中的“杂音”起到了“定调”的作用，尤其对“广州花都、南沙、增城将放松限价”等现象引发的市场非议进行了定调，重申“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”的调控目标，旨在保持房地产市场的平稳和健康发展。2、央行年内第四次降准，
12、四季度或将迎来较佳的销售窗口期10 月 7 日，央行宣布 15 日起，央行正式下调存款准备金率 1 个百分点。这是央行今年以来的第四次降准，降准幅度也突破往常每次 0.5 个百分点的节奏，一次性下降 1 个百分点。从中央经济工作会议以及国常会表态来看，稳健的货币政策要松紧适度，积极的财政政策要更加积极。本次降准可谓进一步强化货币政策中性偏积极的市场预期，意即要保持流动性合理充裕。对房地产市场而言，降准后有助于增强银行间市场信贷资金流动性，并降低商业银行融资成本，届时住房按揭贷款将有利可图，进而支持住房需求端信贷资金。纵观历次降准周期，房地产市场均开启一波销售行情，四季度或将迎来较佳的销售窗口期
13、，建议企业积极营销、抢收业绩。3、个税专项附加扣除暂行办法征求意见稿引关注，有利减轻首套购房者压力日前，个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）向社会公开征求意见。新版个税征求意见对于子女教育、继续教育、大病医疗等 6 项专项附加扣除做了具体规定，总体上看，个税专项抵扣有利于降低居民个税负担，变相提升居民收入水平以及消费能力。其中，专项扣除项包含住房贷款利息和住房租金，有助于提升刚需以及租赁群体购买力，促进这部分群体住房消费，进一步落实“房住不炒”的政策主旋律。“银十”同样成色不足，尤其一线供求升势戛然而10 月，市场供应量仅为 2028 万平方米，环比下降 43%，同比增长 18%。成交
14、环比下降 6%，同比增长了 9%，本月整体成交表现不及 2018 年月均。总体来看，供应、成交双双回落，市场降温显著，加之中央一再重申“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，调控政策不放松的情况下，预计未来两月成交量也将继续维持环比小幅回落态势。1、供应：环比锐减43%但同比仍增18%，二三线城市“回调”更显著29 个重点城市商品住宅 10 月供应量为 2028 万平方米，环比下降 43%，同比增长 18%。仅有少部分城市诸如海口、福州、东莞等本月放量，多数城市皆环比回调。但仍好于去年同期，各城市同比涨多跌少，北京、上海、深圳、徐州、福州、海口等同比增幅均超 100%。一线城市供应持续放量
15、，环比虽然下跌 24%，同比则大幅上升 178%。北、上、深单月供应量均超 80 万平方米。总体来看，一线城市前期积压的“库存”逐步放出，加之年末企业业绩冲刺的客观要求，供应稳步放量也在预料之中，预计 11 月仍有望保持小幅增长态势。二三线城市新增供应 1730 万平方米，环比锐减 45%，同比增长 7%。各城市环比跌多涨少，但同比基本都好于去年同期，徐州、海口同比涨幅均超 100%，一方面源于去年供应基数较低，另一方面部分城市仍成交活跃，预售节奏加快、加大供应一定程度上也将缓解市场供需矛盾。表：2018 年 10 月全国 29 个重点城市商品住宅新增供应（单位：万平方米）能级城市新增供应环比同比能级城市新增供应环比同比一线北京850%479%二三线徐州70-67%343%上海8717%11668%佛山62-72%-45%广州43-74%-42%常州52-49%-34%深圳8323%358%东莞5040%-46%合计298-24%178%南宁41-61%-22%二
