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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果完善售后公有住房专项维修资金管理机制的思考摘要：物业管理模式在我国已走了20多年，但由于单位售后公有住房住宅共用部位共用设施设备维修资金受其自身历史原因的束缚，还无法与商品房市场化的物业管理对接。笔者认为，应该探索出适用于当前单位房改房维修资金收缴、使用和管理的办法。关键词：房改房维修资金收缴使用和管理的办法我国房改房面积约有80亿平方米,几乎涉及所有的大中小型的国有企事业单位。事实上，房改房存在诸多方面的问题：房龄普遍较长、质量普遍较差、维修养护不及时，造成房
2、屋完好率低、公共设施设备陈旧、老化。尤其是房改后，维修基金渠道不畅，维修资金严重不足，对房改房的维修养护造成极大压力。那么，房改房维修资金收缴、使用和管理如何使其逐步达到规范化、市场化的物业管理模式呢？一、房改房原执行的从国家建设部1998年颁布的住宅共用部位设施设备维修基金管理办法的收缴、使用规定及执行情况。1.规定购房者应缴的维修基金收缴不力按照规定：公有住房售后的维修基金来源于两部分：一部分是售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款的30。该部分基金属售房单位所有。另一部分是购房者按购房款的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维
3、修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入”。以上规定基金从两部分收缴，实际上只完成了售房单位收缴的部分。而购房者应收缴的部分，由于政府管理体制和措施等原因，根本没收缴这项费用，原市住宅主管部门也没能采取有力措施催缴。因此，公有住房维修基金费用较为紧缺。2.售房单位提取的维修基金如何领用不明确住宅共用部位设施设备维修基金管理办法中提到：公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。广州市将属售房单位所有的共用设施设备维修基金称为“单位住房基金”。申请时提供的证明包括：申请报告、申请表格、工程维修审批表、工程维修预算和银行提供
4、的单位住房基金存款证明，并没有提及是否像商品房那样需业主委员会同意才能使用。问题在于，受媒体舆论等的多年影响，绝大多数的民众认为维修基金就是业主该做主的钱。这几年，广州地区房改房维修基金的使用主要有三种情况，一是部分单位由于国家政策不明确，无法判断是否会产生遗留问题，多年来一直不敢动用员工称为“房子养老金”的维修基金，而是继续由企业违规出钱对房改房进行维修。二是有的单位效益差，但又为了解决房屋安全和平息员工的怨气，不得已逐年适当动用了部分维修基金甚至出现为了经营挪用的现象。三是有的是亏损单位或是转制企业，在房改后的十多年间已将为数不多的维修基金使用完毕。二、建设部、财政部令第165号住宅专项维
5、修基金管理办法出台后，房改房维修基金面临的问题从广州地区房改房的现状可以看出有以下三种情况，一是房龄长，有的房屋是四五十年代建造的，由于维修养护不足，存在除房屋残旧破损外还有不少的建筑安全问题。二是设施设备陈旧，水、电和排污系统，都存在诸多问题。三是小区公共环境严重存在脏、乱、差等现象。以上问题反映建设部、财政部令第165号住宅专项维修基金管理办法出台后，维修基金的问题仍得不到根本解决。1.住宅专项维修资金账面余额无法划转住宅专项维修基金管理办法规定：“政府建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维
6、修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会”。“业委会成立难”是目前全国范围内物业管理中一个突出的“老大难”问题，没有业主委员会，就无法将账面余额划转，最终还是没有真正接管专项维修资金的主体。2.维修基金不敷使用时，无法续筹：住宅专项维修基金管理办法规定：维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建设面积比例向业主续筹。出现维修基金不敷情况的，主要是单位效益差或是转制企业，而这些企业的房改房，其80%以上的业主已退休，年龄大，收入低，怨气大，投诉多。至今仍存有福利和半福利的老观念，对有偿服务、付费服务的市场化的物
7、业管理模式普遍难以接受，平时不愿意按实缴纳管理费用，根本无法向其续筹维修资金。三、解决房改房专项维修资金存在问题的建议：房改房专项维修资金的管理不能简单的参照商品房的管理模式，笔者对解决房改房专项维修资金存在问题建议如下：1.提高业主委员会的地位业主委员会是否具有民事诉讼主体资格一直存在争议，物权法(草案)规定，“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。”间接地否定了作为业主大会执行机构的业主委员会的诉讼主体资格，因此业委会没有强硬的法律支撑，也容易受到打击报复或被侵权，再加上无报酬且责任重，是业主不
8、愿参与的主要原因。应将业主委员会纳入非法人组织，具有民事权利能力和民事行为能力，可以代表全体业主承担该小区物业管理范围内的民事责任。每年年初就业主委员会成员活动费及为维护业主权益而发生的各项费用做出预算计划，预算费用向业主按面积分摊，使用情况每季度向小区全体业主公布一次，每年年末结算，多退少补。这样，业主委员会有法律保障、经费支持，业主委员会才能组建出来，成员们才能积极为全体业主办实事。2.强化地方政府及协会的服务职能政府房地产主管部门应认真履行行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作，督促街道、居委会、地区物业管理协会把服务职能真正执行到位。鉴于中国的国情，在物业管理市场机制尚未培育成熟时
9、，适度的政府干预、统一监管是十分必要的。建议以街道办或居委会为主导，各房改房售房单位或物业管理公司协助，在小区成立业主委员会或召开业主大会，在业主大会上建立住宅专项维修资金管理的业主公约，其中：余额不足如何续交一定要制订可操作性细则。3.提高业主的市场化管理意识地方政府、物业管理协会要为业主委员会建立良好的平台，业主委员会要尽快完成“业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%”的收缴工作，一方面完善和充实维修基金；另一方面使业主提高物业市场化管理和监督维修基金使用的意识。4.社会力量扶持住宅专项维修基金管理办法规定：发
10、生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，政府建设主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。发生危及房屋安全等紧急情况都无法修理，说明业主已无力支付维修费用，建议政府建立专项危房维修基金会，基金会的资金借助社会力量给予适当扶持。5.制订实操性强的监管程序监管是维修资金管理的核心内容之一，其工作量和难度相当大，要真正发挥监管的作用，必须实操性强才能收到应有的效果。设好账公有住房住宅专项维修资金专户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门的监督。业主委员会应将售房单位交存的住宅专项维修资金，按幢设分账；业主交存的住宅
11、专项维修资金，按房屋户门号设分户账。随时查由业主委员会出函，业主可随时到专户管理银行对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。定期报业主委员会，应当每年年中及年末与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布支用及利息等收益情况。外部查为防止政府主管部门滥用职权挪用，又防止业主委员会超前使用或违规，由业主委托社会上的中介机构每年审计。参考文献：1 国家建设部1998年颁布的住宅共用部位设施设备维修基金管理办法。2 广州市关于单位住房基金有关问题的通知。3 建设部、财政部令第165号住宅专项维修基金管理办法。4 岳鹏飞：对深圳市完善房屋专项维修基金管理机制的思考中国物业管理培训信息网。5 李春云：成立业主委员会难的原因及对策探讨中国网上小区，中国 课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。
