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1、2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 1 房产测量规范 讲座 房地产面积测算 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 2 房地产面积测算授课提纲 一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 3 一、房地产测绘概述 1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 4 二、房产面积测算 1.房产
2、面积测算的一般规定 （ 1）房产面积测算的内容 1）房屋的建筑面积 2）房屋的使用面积 3）房屋的产权面积 4）房屋的共有建筑面积 （ 2）面积测算的要求 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 5 1） 各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作最后结果。 2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。 3）边长以米为单位，取至 0.01米；面积以 平方米为单位，最后结果凑整至0.01平方米。 4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 6 2.房屋建筑面积测算的
3、有关规定 （ 1）计算全部建筑面积的范围 1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 7 单层房屋 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 8 2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20m以上部分计算建筑面积。 夹层 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 9 3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在 2.20m以上的，按其水平投影面积计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
4、 10 大厅 1 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 11 大厅 2 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 12 回廊 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 13 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 观光梯 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 14 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位 ,按其外围水平投影面积计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 15 6）挑楼、全封闭的
5、阳台按其外围水平投影面积计算。 挑楼 全封闭的阳台 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 16 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 17 8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有 上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 18 9）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 19 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m以上的 ,按其外墙 (不包括采光井、防
6、潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 地下室 半地下室 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 20 地下室、半地下室相应出入口 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 21 11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 门廊、门斗 有柱门廊 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 22 门斗 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 23 玻璃幕墙 12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 24 车棚、货棚等 13）属永久性建
7、筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 25 15） 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 26 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 （ 2）计算一半建筑面积的范围 无围护结构的无柱走廊 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 27 独立柱、 单排柱 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永
8、久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 28 3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。 未封闭的阳台 1 未封闭的阳台 2 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 29 未封闭 挑廊 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 30 室外楼梯 4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 31 架空通廊 5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保
9、华 32 1）层高小于 2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。 （ 3）不计算建筑面积的范围 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 33 2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3）房屋之间无上盖的架空通廊。 无柱雨篷 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 34 天面上的花园 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 35 5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 平台 2017/4/18
10、广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 36 骑楼 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 37 过街楼 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 38 路面作为顶盖建造的房屋 7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 39 活动房屋等 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 40 三、用地面积测算 1.有关
11、名称及术语的含义 （ 1）用地面积：指产权主使用土地的范围，包括房屋占地面积、庭园等其他用途的土地面积。 （ 2）共用地面积：指两个以上产权主共同占有使用的不能分割的土地面积。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 41 2.用地面积测算的范围 用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积，各项地类面积的测算。 3.下列土地不计入丘用地面积 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 42 1）无明确使用权 属的冷巷、巷道 或间距地。 间距地 不计入丘内用地面积范围 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 43 2）市政管辖的道
12、路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。 4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。 5）其他按规定不计入用地的面积。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 44 四、面积测算的方法与精度要求 1.坐标解析法 （ 1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。 式中： S 面积 ， ； Xi 界址点的纵坐标 ， m； Yi 界址点的横坐标 ， m； n 界址点个数； i 界址点序号 ， 按顺时针方向顺编 。 )(21)(21111111 iiniiiinii XXYSYYXS 或2017/4/18 广州市房地产测绘
13、所 主讲人：黄保华 45 (2)面积中误差按下式计算 。 面积中误差 ， ； 相应等级界址点规定的点位中差 m； 多边形中对角线长度 ， m。 式中： D ii 1,1 mjmsniiis Dmm j1112,812017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 46 界址点坐标计算面积举例 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 47 2.实地量距法 （ 1）规则图形：根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形：将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。 （ 2）国标 房产测量规范 对房产面积的精度限差要求分为三级： 一级： (0.02 ) 二级： (0.04 ) 三
14、级： (0.08 ) 注： s为房产面积，。 ss 0 0 0 6.0ss 002.0ss 006.02017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 48 以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。 3.图解法 图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。 两次量算面积较差不得超过下式规定： S= 0.0003M 式中： S-两次量算面积较差 , ； S-所量算的面积，； M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于 5c 。图上量距应量至 0.2 。 S2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华 49 五、房地产面积计算举例 1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑面积。 2017/4/18 广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
