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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划阴阳合同,二手房,漏税,处罚“阴阳合同”二手房交易潜规则“国五条”中二手房交易征收20%个税的政策被视为本轮调控的“杀手锏”。然而记者调查发现，一些房产中介公司私下做低房价，以炮制“阴阳合同”招揽生意，扰乱地产市场，而房产经纪市场炮制“阴阳合同”已是半公开的秘密。天津易道律师事务所律师张维涛分析称：被大幅拉低登记房价的房产再次交易时，交易者可能被征收更高的税负。此外，卖家也会承担一定风险，以一套实际交易额为150万元的房产为例，正常情况下购房者首付资金为45万元，但经做低房价至100
2、万元后，购房者需支付30万元首付资金及50万元的差额，该部分差额支付暗地操作缺乏保障。此外，有专家提示称，签订“阴阳合同”规避交易税费的情况一经查实，房产交易双方也可能面临处罚。房产交易中阴阳合同效力认定典型案例选高杉LEGAL【高杉按语】房产买卖合同当事人为实现避税目的，就同一房产签订不同价款的多份合同的情形较为常见。一旦就实际应履行何种价款发生争议，并不当然以价格低者或价格高者为准，也不当然以向行政管理部门备案登记的合同为准。从案例筛选的情况来看，法院往往综合全案情况与证据，必要时通过价格鉴定等方式，来确定双方达成一致的真实交易价格。对当事人可能存在的避税等违法行为，应由税务部门等有权机关
3、依据行政法规进行查处，法院在民事诉讼中对此直接处理的情形较为少见。另外，此类纠纷的司法实践中，法院依据合同法第五十二条第二项或第五项的规定而认定双方签订的多份合同均为无效的情况也较为少见。就此类纠纷，本文特筛选出若干典型案件的裁判要旨如下，供大家参考。【裁判要旨】内蒙古自治区高级人民法院内民提一字第17号赤峰立仁房地产开发有限责任公司与多某某房屋买卖合同纠纷再审案：商品房买卖过程中形成了两份价格迥异的合同，买卖双方各自主张按照对自己有利的合同履行。再审从两份合同的形式要件、合同的实际履行情况及市场价格等方面，综合审查认定“2150”合同是双方关于商品房买卖的真实意思表示，而“1100”合同是双
4、方为规避纳税义务所形成，且因立仁公司协助多某某规避纳税义务，对发生本案民事纠纷亦存有过错，故对其利息主张，法院不予支持。河南省新乡市中级人民法院(XX)新中民五终字第188号新乡市朋来置业有限公司与李忠林等房屋买卖合同纠纷上诉案：本院认为，朋来公司与李忠林在XX年1月19日签订了购房协议。此后，朋来公司与陈芳兰就同一房屋分别于XX年1月25日、XX年3月18日另外签订了购房协议及房地产买卖契约。案涉房屋于XX年3月28日办理了房屋所有人为陈芳兰的房权证。朋来公司在原审提供的XX年6月27日由陈芳兰、李忠林出具的证明显示，双方协商将案涉房屋的价格约定为1500元/平方米，只供办理房权证使用。购房
5、协议仍以XX年1月19日所签为准。据此说明，朋来公司与李忠林签订第一份购房协议到案涉房屋产权证办到陈芳兰名下，朋来公司没有对合同主体变更及房权证办理等事宜提出异议，仅对案涉房屋的价款声明以第一份协议为准。故本院确认案涉第一份协议及第二、三份协议均是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，系有效合同，但其中第二、三份合同关于购房款数额的约定，并非双方真实意思表示。且从朋来公司所提交的书面证明内容来看，其双方实际系按XX年1月19日协议所约定的价款履行的，此后协议中约定的价款标准并未适用，另朋来公司称陈芳兰、李忠林尚未足额支付房款，但陈芳兰、李忠林是否已足额支付了购房款属合同的履行问题
6、，并不影响合同效力的确认，且朋来公司在本案诉讼中也未请求判令李忠林或陈芳兰支付欠款，故本院在本案中不予审查。朋来公司与陈芳兰、李忠林约定以价位低的合同进行房屋产权登记，存在避税的嫌疑，但偷税漏税的行为不影响民事行为的效力。对此，双方当事人若确存在上述违法行为，应由行政机关进行查证并处理。上海市第一中级人民法院(XX)沪一中民二(民)终字第1948号严某某与黄某某房屋买卖合同纠纷上诉案：本院认为，上诉人严某某与被上诉人黄某某为买卖室房屋签订的合同及补充协议，其中为了避税合同约定房屋转让价款为120万元，而补充协议约定房屋成交总价为183万元。合同中双方为了避税而约定的房款损害了国家利益，应属无效
7、，但合同部分无效，不影响其他部分的效力，补充协议约定的房屋成交总价183万元是双方的真实意思，房屋买卖合同及补充协议可以继续履行。上诉人认为双方签订的合同及补充协议均无效，缺乏法律依据。上诉人的上诉请求，本院不予支持。广东省广州市中级人民法院(XX)穗中法民五终字第3840号曾翔与赖智明房屋买卖合同纠纷上诉案：本院认为，案涉房屋的买卖，上诉人与被上诉人前后签订了房屋买卖协议与房地产买卖合同，本案的争议焦点是哪份合同是双方当事人的真实意思表示。依照现有证据显示，房地产买卖合同的签订时间是XX年8月23日，上诉人与被上诉人在该日共同去房管部门办理过户手续，在同日，上诉人签收了广州市东沙农村信用合作
8、社出具的二手市场购房贷款意向书，该信用社同意发放200万元贷款并在办理相关手续后发放至上诉人账户。再依据众所周知的事实，金融风暴在XX年底至XX年初才正式爆发，上诉人称由于金融风暴的原因导致房价从229万元急剧下降到177万元，显然没有合理的原因。结合现在二手房交易的现状，本院采信被上诉人的陈述，即房地产买卖合同系为避税而签订的，并非双方的真实意思表示，双方实际履行的是房屋买卖协议。房屋买卖协议对于剩余房款的支付时间定在房管部门办理过户手续并办理房屋抵押登记后，而上诉人现无充分证据证实在XX年8月23日后有与被上诉人协商如何继续履行合同，而是在本案房屋买卖协议尚未解除的情况下，于XX年11月2
9、3日将案涉房屋出售给案外人，显然已经构成违约。被上诉人要求上诉人按照房屋买卖协议的约定承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持。广西壮族自治区桂林市中级人民法院(XX)桂市民终字第1175号陈超等与安旻昊等房屋买卖合同纠纷上诉案：关于本案房屋买卖合同价格问题。依据中华人民共和国合同法第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中上诉人与被上诉人为进行房屋买卖先后签订了三次合同，后合同对前合同的主体、价格、付款时间等进行了一系列的变更。这些变更系当事人行使和处分民事权益的具体体现，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，人民法院应予认可。即，经协商一致变更的合同，以最后变
10、更的一次为准，本院确认双方于XX年3月16日签订的第三份合同合法有效。该合同约定的房屋价款为23万元，故双方应以此价款进行履行。上诉人主张书写为23万元系为了避税，实际成交价格应为30万元，无相应证据支持，本院不予采信。况且，上诉人在一审起诉状和二审上诉状中均认可23万元的成交价格，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十四条之规定，上诉人承认的对己方不利的事实人民法院应予确认。故，本院确认合同成交价格为23万元。上诉人认为房屋成交价格为30万元的主张不能成立。【关联法规】合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体
11、或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。【参考书目】王泽鉴：民法总则马俊驹、余延满：民法原论田朗亮：买卖合同纠纷裁判规则与案例适用房屋买卖“阴阳合同”之法律效力分析1.案情简介XX年9月，王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房，双方签定的购房合同中约定的房款总价为126万。为了避税，网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万，并拒绝向李某支付另外的40万房款，由此形成纠纷。2.“阴阳合同”之含义及效力分析在二手房交易过程中，买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的
12、合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门，目的是少缴税费。那此类合同的效力如何？笔者认为，一般情况下，阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。第一，“阴合同”是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同法的生效要件，双方均应遵照执行。第二，“阳合同”是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立，为办理过户需要，双方并不遵守执行，虽然是当事人双方真实的意思表
13、示，但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定，“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。根据中华人民共和国合同法第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知，“阳合同”应确认为无效。本案中，王某与李某签订的购房合同中是合法有效的，而双方进行网签的合同是无效的，王某应再向李某支付房款40万元。3.“阴阳合同”之风险虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费，但是也
14、存在一定的风险。首先，双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种的欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。其次，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，面临牢狱之灾。根据中华人民共和国刑法第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。再次，签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险，日后难免会有更大的麻烦。宋晓锋，管理学学士，法律硕士，北京市丹宁律师事务所律师。主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
