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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划长沙万国城项目可行性研究报告当代长沙万国城三期项目评估报告目录1项目背景与交易结构概述.22借款人资信情况.43用款项目概况.94抵押物分析.335保证人分析.396风险分析及主要风险防范措施.487结论性意见.50项目背景与交易结构概述项目背景当代臵业有限公司正在开发万国城MOMA三期项目。该项目目前已经部分四证齐全、满足二级资质及资本金比例的规范要求，拟向我司申请房地产开发贷款2亿元用于该项目的开发建设。交易结构概述融资方式：【开发贷款】融资规模：【XX0】万元融资期限：24个月
2、信托期限：24个月，若当代湖南提前归还信托贷款，则向投资人分配本金及该本金对应的实际持有期间的收益提前还款安排：可提前还款，最短借款期限不低于12个月公司风控审核评分房地产业务量化得分：【67】分；项目所在区域：长沙市开福区；贷款资质：部分四证齐；用款项目公司具有房地产二级开发资质、母公司具有房地产一级开发资质；用款项目自有资金投入满足30%的要求。项目操作要点借款人：当代臵业有限公司资金用途：向当代湖南发放房地产开发贷款，用于当代湖南长沙万国城三期项目的开发建设还款资金当代湖南以其持有的长沙市开福区长沙万国城项目部分土地为借款本息提供抵押担保，经北京仁达房地产评估有限公司出具的编号为仁达预估
3、字【XX】第01XX0292号预评估报告，该部分抵押物价值约【30425】万元。当代节能臵业股份有限公司以其持有的北京市东城区当代MOMA项目部分现房为借款本息提供抵押担保，经北京仁达房地产评估有限公司出具的编号为仁达预估字【XX】第号预评估报告，该部分房产价值约【24351】万元。一年期综合本息抵押率为42%。如按照我司最新抵押率要求，本项目借款人可申请融资规模可达到25300万元，相当于满足我司抵押率后再打折扣；当代臵业为借款本息偿还提供连带责任保证担保；对长沙万国城三期项目及抵押物销售进行监控。如借款人对抵押物进行销售，则按照剩余本息合计的一定比例将保证金打入共管账户。当借款人向当地管理
4、部门申领预售许可证时，须缴纳所对应预售面积的保证金至共管账户，满足抵押率要求之后我司出具书面同意预售函，借款人方可对抵押物进行销售。信托到期前还款资金归集安排：还款前三个月保证金累计存入比例达到30%、还款前二个月保证金累计存入比例达到50%、还款前一个月保证金累计存入比例达到80%。信托顺利运行满一年，如项目未进行抵押物臵换，则对原抵押物进行一次重新评估，评估后剩余本息抵押率要满足合同约定抵押率要求。本息支付：自放款日起，每季度支付一次利息，未付则构成违约并加收罚息，贷款满24个月时归还剩余的本金，利随本清。信托终止：如借款人提前偿付借款本金及利息，则信托提前终止。如借款人未能按时足额支付任
5、一期借款本金及利息，则受托人处臵抵押物，并向保证人追偿，直至抵押物处臵收入及保证人将资金全部支付至信托专户，受托人分配信托收益，信托终止。信托分配：信托满12个月时分配一次收益，信托结束时分配本金及剩余收益。发行前提：?已获取全部四证；?已签署借款合同、抵押合同、保证合同，并已办理强制执行公证；?已办理完毕抵押登记手续并获取抵押他项权证；?现房抵押物已办理以外贸信托为第一受益人的财产保险；?借款人、保证人出具股东会决议，同意向我司申请开发贷款并提供抵押担保、保证担保等。2借款人资信情况融资公司基本情况融资公司基础信息公司相关背景介绍当代湖南是由当代臵业全资控股的房地产开发企业，具有房地产开发二
6、级资质。当代臵业为注册地在北京的股份制企业，具体情况详见保证人分析，最终实际控制人为张雷先生，控股情况如下图所示：融资公司经营情况当代湖南为开发长沙万国城项目的单一项目公司，目前已开发完成一期、二期项目，累计建筑面积56万平方米。除二期项目中约万平方米商业部分暂定自持不对外销售，住宅部分已完成销售40万平方米，签约销售额19亿元，销售率94%。目前正在开发三期项目。借款人财务状况资产负债情况单位：万元借款人为当代臵业在长沙的一个项目公司，其目前在开发的项目仅有长沙万国城一个项目。由报表数据来看，公司资产规模已随着项目开发的逐步完成呈下降的趋势。根据XX年7月未经审计报表的数据，关于长沙万科城和
7、英祥春天两个项目的对比报告前言：长沙万科城和英祥春天两个项目，都位于长沙市开福区福元西路以南，一个是由万科地产承包，另外一个是由湖南英祥房地产开发有限公司承包。由于两个项目临近，然后本人又在万科城三期实习，所以选择这两个项目作为对比对象，以下纯属个人意见，不代表任何团体或公司。目录一、项目基本介绍二、项目背景三、项目自身、建设单位及战略四、总结一、项目基本介绍1、英祥春天A、楼盘介绍英祥春天项目位于长沙市开福区福元西路以南，东接洪山公园、北临万国城、珠江花城、西、南靠万科城项目。项目周边环境优美，交通便利，随着万科城、珠江花城、万国城等大盘的相继开发，常住人口逐年增加，生活配套设施将更加完善，
8、与开福区政府、法院、检察院、教育局、税务局等政府相关行政机构相隔不到1公里。英祥春天项目占地56428，总规划建筑面积XX00。一期占地39550，规划建筑面积，其中地上建筑面积，地下建筑面积23938。一期由8栋17/18层高层住宅、1栋幼儿园、少量临街商铺及地下车库组成，项目定位于中高端精品样板住宅小区；产品定位于中、小面积的居家住宅，主力户型为80-95平米的二房，可变三房、三房，户型设计充分借鉴沿海发达城市的先进经验，强调平面布局的合理性、适用性，注重可变延展空间的运用，充分让客户得到更高的实用率；立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，其设计
9、理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。英祥春天项目市政道路建设较理想，道路畅达，西接芙蓉北路、北靠福元西路、东接车站北路延伸线及东二环，道路状况良好；紧邻规划中的长沙地铁一号线站口，距伍家岭商圈5分钟车程，距四方坪仅3分钟；807、星2路公交线路直接到达项目，9，128，149，159，801等公交线路站台相隔不到500米，进城方便快捷，北距汽车北站，仅2分钟车程，交通比较方便。B、楼盘特色英祥春天位于长沙市开福区，地处芙蓉北路
10、与福元西路交汇处东南角，东临规划中的70万方洪山公园，往东不远处即为车站北路，通过车站北路直达长沙火车站只需要10多分钟车程；西边距贯穿长沙南北的芙蓉路仅500米，通过芙蓉路可快速到达五一商圈、河西与望城等地；南边至浏阳河，与三一大道平行；北临福元路，福元路往东走可直通星沙经济开发区，往西走，规划中的福元路大桥可快速连通河西滨江新城。英祥春天外部自然环境优越，处于湘江、捞刀河与浏阳河一江两河流域的中心位置，上风上水，有着得天独厚的自然景观资源。项目家门口就是规划中的70万平米洪山公园，月湖公园、月岛公园庇护左右，安家于此，就是把家安在公园里。英祥春天在户型设计上充分借鉴沿海发达城市的先进经验，
11、强调平面布局的合理性、适用性、功能的完善性以及视野的开阔性等，注重可变延展空间的运用，充分让客户得到更高的实用率。一期主力户型为两房与三房，主力户型面积集中于80-115平米。项目在户型设计上独具匠心，独创聪明阳房设计，层高3米，户户坐北朝南，南北通透，周正实用，创新的N+1户型设计，让赠送的大阳台可根据需要自由变换成阳光书房或一个次卧项目希望在兼顾人性化与实用性的同时，力求在繁华城市里营造身心皈依的年轻态生活园区，让奋斗在城市里的青年人群轻松放飞梦想人生，找到心灵深处的梦想生活。英祥春天立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，整个项目绿化率42%，有
12、约4万现代派风景园林，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，采取以形态各异的水池、叠水和喷泉为中心，精致瑰丽的风格，富有层次和情趣性的细节点缀，寄情于景，融境于情，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。在建筑用材上，英祥春天主体采用框剪结构，均采用节能保温材料；单元门厅精装修，高级钢质安全门，双层中空玻璃窗，让生活进享繁华，退守宁静。英祥春天将您及您家人的安全当作头等大事来考虑。我们除了有尽职的安保人员，24小时的巡逻外，更动用一切先进的保安系统，如24小时安
13、防系统、可视对讲，摄像监控系统，车辆出入电子系统、电子巡更系统充分保障您的居家安全，另外物业提倡的360度贴心服务，在确保您安全的同时让您礼遇无上尊崇的生活享受。C、楼盘详情所在区域：开福区房屋属性：商品房建筑结构：框架物业类别：住宅主力户型：80-110平方米装修状况：毛坯建筑类别：高层、小高层总户数：1600开盘日期：XX-06-04交房日期：XX-08-31开工时间:XX-06-01竣工时间:XX-05-01物业公司：湖南英祥物业管理有限公司物业费：元/项目地址：长沙市开福区福元路220号占地面积：74667平米工程进度:在建(XX-09-14)产权年限:70年户数:总户数1600户万国城二期房地产开发项目可行性研究报告学院：城市建设学院指导老师：聂春龙班级：造价1102学号：XX姓名：曾勇目录第1章第2章第3章第4章总论项目背景与概况主要技术经济指标问题与建议项目投资环境与市场研究投资环境分析市场分析销售预测营销策略建设规模与项目开发条件建设规模项目概况现状项目建设条件建筑方案规划依据与原则及定位设计构思规划布局公共服务设施规划道路交通规划绿化景
