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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划金茂一期资产支持专项计划【REITs系列1】REITs概念及与商业信托、IPO之比较1REITs基本概念REITs即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。2.REITs基本机构图上市与地产公司IPO的比较业务范围不同。REIT
2、s订明清晰的投资政策，主要投资于可以带来稳定租金收入的房地产项目；而上市地产公司则可以同时从事房地产投资，以及房地产开发活动以外的业务。派息比例不同。根据现时香港及新加坡的规定，REITs的股息分派比率最少须为90%；而上市地产公司的股息政策则可能不时改变。借贷比例不同。香港REITs的借贷比率只可占资产总值的45%，新加坡REITs借贷比率可占资产总值的60%。反观上市地产公司，则可作更大幅的借贷。上市组织形式不同。上市地产公司以“公司”的形式组成，而REITs则以“信托”方式成立。为确保REITs设有适当的制衡，这类基金必须委任独立的受托人来监察基金的运作及代表基金单位持有人保管资产。RE
3、ITs发行时股东可以直接套现，IPO是企业的融资，股东套现必须在交易所出售股权。上市与BT上市的比较BT的概念商业机构可用“信托”、而非“公司”的形式成立，而“商业信托”一词一般泛指经营活跃业务的信托。广义而言，信托是一种法律关系，即在信托契约所指定的情况下，由其中一方为另一方持有信托资产的权益，并代为处理有关资产。信托的业务运作模式实际上应与公司的营运模式大同小异。例如，信托单位和公司股票一样均可在交易所买卖，亦可分派利润。REITs与BT之比较托管人-经理的管理权限不同。BT只可投资信托委托人控股的证券及其他权益。托管人-经理担任特定且受限的角色，不主动管理；而REITs的托管人-经理拥有
4、更广泛的权力，可按既定的投资主题或授权投资、管理不同实体发行的证券组合或资产。房地产投资内容不同。商业信托可投资尚未形成租金收入的商业、酒店、服务式公寓开发类项目且比例没有限制；而REITs投资的方向一般均严格限制为具有稳定、持续收入来源的不动产。例如香港法律规定REITs持有的不能产生收益的房地产资产不能超过REITs净资产总额的10%，并明确禁止从事房地产开发；新加坡法律规定REITs对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的70%，且不得投资于空闲土地。对于REITs所从事的地产开发，投资开发的金额限制在REITs总资产的10%以内。分派比例不同。商业信托等信托可以依照信托合同的约定
5、分派比例，而香港及新加坡REITs均规定必须向单位持有人分配不少于税后收入净额的90%，同时，商业信托向单位持有人做出的分派可超逾其纯利，公司法对派息金额的限制不适用于商业信托；举债能力不同。商业信托根据信托契约，并无对商业信托举债能力的任何限制或债项水平的任何限制，可以通过借贷等方式融资而实现资本运作，从而完成收购、合并等活动而不断扩大规模；而REITs对于负债比例均有不同程度的限制，香港REITs仅可借入最多为其总资产值的45%的债务；新加坡的负债限额限于总资产的35%，目前可提高至60%，但需相应的资信评级，综合负债能力来看REITs将满足于稳定的收益而在扩大规模追求增长方面有所限制；上
6、市主体控制权不同。商业信托上市主体的所有权及控制水平一般没有限制；而根据香港REITs守则，香港REITs在任何时候应就每项物业拥有大多数所有权及控制权。【REITs系列2】REITs的主体、关键协议和规则要点汇总1.REITs中的关键主体营销，从来没有必胜的法宝，也没有一成不变的谋略定式，一切都需要从企业资源出发，从市场实际出发，制定出属于企业自己的战斗方法。联纵智达为金茂集团打造全新的商业模式，设计高端储值消费型会员卡，整合其白金级高端资源，实现品牌价值再提升和资金流转的案例，让我们在全新的领域有了飞跃性的突破，实现了金茂和联纵智达的双赢。整合高端资源，打造金茂全新商业模式文/联纵智达营销
7、研究院缘起金茂意欲构建全新商业模式XX年12月下旬方兴地产旗下金茂有限公司运营管理部致电上海联纵智达，意欲将金茂旗下的众多高端资源进行整合，提升金茂品牌价值，提高客户忠诚度，希望联纵智达为其资源整合提供一个可行的商业模式。作为拥有上海地标建筑之一的金茂集团找上门来，联纵智达极为重视，何慕总裁亲自带队，成立金茂集团咨询项目组。XX年1月，经过数次沟通，确定如下服务内容：联纵智达为金茂撰写一份新商业模式可行性分析报告，报告内容为整合金茂集团各方资源，设计新商业模式。新商业模式必须具备实现金茂品牌价值提升，实现快速现金回转的功能。势兴金茂需求及拓展方向确定方兴地产旗下的高端地产和金茂集团旗下的高端酒
8、店，是国内顶级的商业、产业资源，随着方兴、金茂集团的稳健快速发展，众多高端优势资源如何整合？如何实现大金茂品牌价值的提升？如何实现高端资源整合后带来新的盈利来源？需要在深刻读懂方兴和金茂发展战略、企业资源以及市场竞争环境的前提下，设计具有针对性、可行性、竞争性、盈利性、可持续发展的创新商业模式。此商业模式设计的资源前期核心为“金茂”品牌及金茂集团旗下高端酒店资源，中长期规划必将兼顾方兴地产未来的高端地产资源的匹配与融合。此商业模式设计的核心目标，一是为服务于金茂集团忠诚客户，提升金茂品牌价值，成为大金茂品牌客户忠诚度提升计划的重要支撑；二是为能在初步整合方兴、金茂现有品牌、高端酒店等资源后快速
9、盈利，以形成良性的品牌、资本、资源三位一体的持续发展核心能力。金茂集团资源整合、新业务投资项目运营在即，联纵智达将本次咨询服务的内容主体锁定为金茂资源整合新业务投资的可行性分析，创新商业模式设计及具体的落地执行策略、计划及报障体系设计、执行。运筹打造属于金茂忠诚营销的全新商业模式本项目，联纵智达不仅要为金茂规划出一个成功的商业模式，更重要的是这个商业模式要具有承载其发展战略的使命。这个挑战不可谓不大。联纵智达认为金茂商业模式创新有三大核心资源：一是金茂独一无二的品牌资源及方兴、中化的权威品牌背书；二是旗下独占的高端酒店、会所资源；三是有长期固定的高端消费群体。从资源的排他性角度分析，金茂品牌具
10、有强力排他性，是其他酒店集团、第三方组织都不具备的。有鉴于此，联纵智达提出了忠诚营销计划，即将金茂核心资源充分外化，将消费者牢牢吸引于金茂品牌旗下，形成稳定成长的会员群体，并长期维系下去。那么，怎样的商业模式才能承载这样的使命呢？联纵智达项目组展开了多方调研和论证，最终确定联合第三方机构，制定和发行会员卡的业务方向。这个业务方向得到了金茂集团的高度认同。让我们来简单梳理一下这个商业模式出炉的过程。新商业模式要求将金茂集团的高端酒店群和方兴集团高端商业地产的客户群捏合在一起，提升其忠诚度。其难度在于，两个板块的客户群在形式和内容上都存在着冲突。构建一个怎样的商业模式？如何确立金茂集团与旗下酒店管
11、理公司的合作共赢？只有以金茂品牌为核心资源，并对其进行发散演绎才能确保新商业模式差异化、多赢化、盈利化、持续化。考虑到金茂品牌的多维白金级别品牌资产，以金茂品牌及其演绎价值为核心的，金茂资源整合业务商业模式设计，就非传统酒店集团忠诚营销计划设计那么简单。联纵智达建议以品牌整合、跨业合作、人群细分、付费贵宾计划作为金茂资源整合业务商业模式的设计原则，其商业模式最终确定为：金茂依托品牌核心资源，与具备发行储值卡资质的第三方合作，通过联名发行储值消费型会员卡，进入高端会员卡市场，开展品牌化会员卡产品运营，目标群体主要针对企业福利和高端个人用户的礼赠和自用等，通过直营或代理渠道完成销售，从资金银行储存
12、利息和消费后商户返佣、收取会员卡管理费用获得盈利，通过市场拓展和循环销售，保证业务成长和持续盈利，以满足金茂品牌推广、内部资源整合、客户忠诚度提升、新盈利业务的多重目的。决胜为金茂模式制定系统的执行规划新的商业模式，意味着金茂将洞开一扇金融之窗，跻身储值消费卡产业。国内储值消费卡产业发展时间虽短，竞争却异常激烈，发展趋势非常迅猛，行业处于散点状、开放式的无序竞争状态，市场进入门槛较低。政府虽一直有所监管，但市场机会仍然开放。进入会员卡市场并保证持续发展，必须具备三个关键要素：即发卡主体的品牌影响力，会员卡产品内容与服务的差异化，是否拥有或快速开发大量消费终端的能力。金茂的品牌影响力毋庸置疑，一
13、直是上海高端生活圈层的象征，旗下拥有大量的直属、掺股消费终端，完全能够支撑其会员卡业务的成长需要。鉴于此，其会员卡产品内容与服务，就成为金茂进入该产业的取胜之匙。金茂会员卡区别上海滩其他大众储值消费卡，将金茂能够辐射到的高端消费场所充分整合，打造出一张能够代表会员尊贵身份、独特生活态度的高端储值消费卡。由此可见，推行金茂高端储值消费卡是可行的。接下来，联纵智达就得为这个新商业模式制定完整的营销规划体系。从战略目标的设定、会员卡产品定位、内容价格设定，到确定消费群体、加盟商户招商、市场推广等各个环节一一提出解决方案，建议金茂为之组建专门的运营队伍，负责会员卡销售与服务，定期组织会员活动、提供相应的增值服务。完整、系统、可执行的营销规划体系，为金茂在以后的业务开展中赢得了先机，避免陷入恶性竞争的尴尬境地。愿成合作后续点评联纵智达的规划方案得到金茂集团高层的一致认可和高度赞誉。在如此复杂的市场条件下完成了最初的约定，可谓缘起愿成。本次合作，对于金茂，获得了企业品牌价值的提升与内部业务整合再造；对于联纵智达，我们将专业知识与技能应用到了全新的业务领域，可谓取得了双赢的局面。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
