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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划重庆商圈XX年调查报告你好咖啡吾悦广场店商圈调查分析报告一、背景青浦吾悦广场于XX年12月20日正式开业，广场约16万平方米，入驻商户超200家，入驻品牌超1000个，70%的商家为首次入驻青浦，形成以家乐福、丰收日、铜锣湾、新华书店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想为代表的8大主力商户，囊括其他如快时尚品牌H&M、C&A、优衣库等综合购物品牌，外婆家、必胜客、星巴克、KFC等餐饮品牌。外围更以吾悦大道作为步行街形成商场包围圈，吾悦广场将改变当地现有商业格局，未来将作为青浦区
2、旗舰级商业中心，形成青浦新城最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。在众多的一体化的服务的包围下，“你好咖啡”也就扮演着自己不可或缺的地位，它以优雅、舒适的环境提供人们以咖啡、休闲等服务为一体的服务点，作为顾客逛超、周边小区居民下班后的一个歇脚地及休闲地的场所，这样也就体现了它的重要价值。二、商圈的形态?商圈特征：商业场所多，商圈规模大，随着17年地铁的开通，未来辐射人口将呈暴增趋势。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。?消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。三、商圈所覆盖的范围吾悦广场位于漕盈路及淀山湖大道
3、交汇处，东临漕穗北路，北至盈浩路，南临淀山湖大道，西为漕盈公路。距青浦老城区核心直线距离2公里，而我们的“你好咖啡”位于吾悦广场的一号口外侧，广场正对面为在建的怀盛399生活广场，附近有青浦实验中学、上海佳信学校等，在其周围高中端住宅区众多，如新城忆华里一区，二区、御澜湾、等等，“你好咖啡”依靠优雅、舒适的环境将在未来满足那些年轻的夫妇，逛超的情侣、学生等等，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。四、人口规模及特征人口规模：核心商圈1公里内辐射人口7万人，淀山湖大道在17号线地铁与多项利好政策的推动下，2年內将导入人口10万，次级商圈(方圆3公里内)辐射人口更有望达到60万之巨。人口特
4、征：所在区域是青浦城区未来规划居住的核心板块，区域大片住宅规划，常住人口基数客观，周边在建的新兴项目，包括小区、别墅等，高消费人口云集，另外，随着周边各类设施的逐渐完善，流动人口密度将会加大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为吾悦广场品牌齐全，能够满足不同消费者的需求。五、周围交通道路主要情况?青浦11路车站、朱徐线、青赵线等6条公交专线?家乐福超市的免费班车?周边G318、G50、G1501、S58高速交通?未来地铁17号线的新城站及漕盈路站步行10分钟?商场停车位1500+?相对于其他入口方便车辆及人员进出的便利，青浦店的位置不太方便六、消费群体的分析消费群体的分析其中3
5、5%全青浦年轻时尚人士，45%社区家庭，20%区域内企事业人员。消费群体的特点?消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人?其中时尚青年和工作中的年轻人占主要的比例?其中女性消费者的比重大?中老年人较少?你好咖啡店以女性为主要消费群体客流量分析?整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势?影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平?总的来说影响客流量大小的因素有：个人偏好、品牌知名度和忠诚度、天气?你好咖啡店人流集中在13:0016:00,18:0021:00这6个小时。口味分析?消费者以甜品为其主要消费习惯，尤以奶茶类为代表，但比较矛盾的是，同时又
6、想以注重健康、绿色、养身等为消费前提。?你好咖啡店消费人群餐点以甜品、水果色拉为主，咸味搭配；咖啡口味以奶味咖啡、茶类为主，果汁搭配。综合以上所述，得出结论：一、市场定位、产品定位、品牌定位1.咖啡店以甜品为主，可以增加冰淇淋、鸡尾酒，原因如下：冰淇淋口味较大众化，接受度高，且制作简单，毛利率较高，利于控制门店成本；鸡尾酒作为试推产品，主要起到适当调节消费者口味的作用；不可做为主打饮品。但增加鸡尾酒意味着需要增加调酒师岗位及其他调酒设备、原材料。盈利风险高。鸡尾酒相对于年轻消费者来说，接受度较高，容易接受，同时也能提高门店档次。2.增加啤酒可行性：消费群体中，占消费比重接近一般的35%的时尚青
7、年多以情侣为主，为易冲动消费群体，但消费习惯多以追求便利、流行、舒适为主；消费群体中的女性占有一定比例，以甜品、水果为主要消费目标；同时较注重绿色、健康。部分商务人士以茶水为特定消费习惯。消费啤酒类酒水一般需要特定的环境来衬托，而门店的环境以及装修风格不适应啤酒类酒水的存在。你好咖啡店以优雅、舒适、休闲的韩式装修风格主打，相对于消费星巴克的品牌，你好咖啡店消费的是环境。同时，经过调查，对于餐饮场所，影响消费者选择餐厅的因素如下表：综上所述，可以试推啤酒，不可做为主打产品。3.未来宣传目标：利用环境及场地，打造吾悦广场唯一一家“典雅与浪漫”的咖啡馆。二、建议：1.增加积点卡的推送设计风格高端的积
8、点卡积点卡积点流程：每消费一杯饮品，增加集点一次，集满8次，赠送任意一款咖啡。积点卡的使用相当于直接对客优惠折，此类优惠较隐形，接受度较高，且不会影响毛利率。设计风格高端的积点卡首先因其包含优惠信息，能够主动引导客人进店二次消费，其次，因其设计风格高端，致使客人不会随意丢弃，客人在保存过程中，能够影响潜在顾客进店消费。2.改变现有团购优惠现有团购优惠：满100，优惠10元更改为满100，优惠21，清晰明了的数字直接改变顾客对于优惠价格第一影响，增加回头率。使用该种团购的同时，在保证出单速度、出品品质、优秀服务的前提下，能够提高对门店的高质量点评，形成良好的口碑。3.设定业绩目标根据门店的前期投
9、入及月固定预计成本计算投入：500即：摊销：500/36=14万/月水电费：1万/月人工：6万/月税收：万/月维修：万/月盈亏平衡点：摊销+水电费+人工+税收+杂项=14+1+6+=万/月提成点：万/月+=22万/月业绩目标设定以后，给予员工相应的提成。4.员工的安排：面包师3人，咖啡师2人，外场5人，吧台长1人，库管1人，保洁2人，店长1人，合计15人，49900元。上海氟柒餐饮管理有限公司XX年4月18日市商圈调研报告【市商圈调研报告】调研时间：XX年10月13日-XX年10月15日调研人：稽核人：调研内容：解放碑商圈基本情况及业态构成调研目的:了解解放碑商圈基本情况商圈简介：解放碑商圈全
10、国有名，汇集众多大型百货公司、顶级品牌专卖店、大型超市、小型商铺等等，具备完善的业种配置和各种档次的组合，超市、百货店、品牌专卖店、专业市场、购物中心等全部具备，并且规模和密度堪称第一，每天吸引人流三十万人，节假日甚至超过一百万人次，简直达到拥挤不堪的地步，它的销售总额也数倍于其他次级商圈，号称西部第一大商圈。解放碑商圈自身也在发生变化，休闲设施陈旧，特色娱乐、餐饮网点太少这些配置的不足正在逐步改善，对于大量同质化的竞争各个商家也在逐步调整形成差异化的共存经营。解放碑中心购物广场已经评为“中国著名商业街”。商圈调研报告第1页共15页第2页共15页第3页共15页第4页共15页第5页共15页重庆市
11、主要五大商圈调研报告重庆市区是个多中心的城区，以解放碑为主中心和杨家坪、沙坪坝、南坪、江北观音桥四个区域中心为公认的五大商圈。一、重庆各主城商圈商业集中程度【表：主城区目前各商圈地理范围及单位营业面积】二、重庆各主城商圈商业年产值【表：主城区各商圈商业供应规模及年总营业额】三、重庆各主城商圈商业档次【表：主城区各商圈商业档次】四、商圈商业经营水平【各商圈单位营业面积年平均经营额分析】重庆商圈商场解析一解放碑商圈1）项目名称：大都会广场位置：邹容路项目介绍：由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成。占地18，717平方米，共8层，总面积达23万平方米。其
12、中大都会近5万平米，楼层-1至7F开业时间：1997年业态分布：LG运动休闲服饰1F品牌服饰专卖店太平洋百货2F品牌服饰专卖店太平洋百货3F品牌服饰专卖店太平洋百货4F品牌服饰专卖店保龄球馆5F品牌服饰专卖店6F精品美食真雪溜冰场电影院游戏场7F精品美食租金情况：百货联营扣点22左右；业态分布：LG层：1200-1800/屈臣氏：6%纯扣点1F：800-1500/2F：600-800/3F：300-500/4F：200-300/5F：150-200/6F：80-120/7F：45-75/另：天绿寿司租金：80-100/电玩城：35/瑞泰丰：75/物业管理费：租金含物管招商优惠政策：无经营状况：
13、为重庆市最具人气的商场之一，年营业额超过10亿，出租率95以上，档次稍弱于美美百货。2）名称：美美百货位置：解放碑正中心右侧项目介绍：重庆美美是美美百货面积最大的百货卖场，经营面积达5万平方米，共6层。同时也是重庆最高档的购物中心。开业时间：XX年业态分布：1F:运动及休闲服饰及用品、外婆桥美食广场，Valentino休闲吧1F：国际精品、进口化妆品及香水，2F：国际名品、进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰、咖啡西餐厅3F:淑女服饰、女士内衣、化妆品、珠宝首饰及钟表4F：时尚女士服饰、美容美发中心5F：男士服饰、鞋包、精品配饰、礼品、数码影音及健身器材6F：主题餐厅，包罗各类异国风情美食租金情况
14、：联营扣点24，内含物管费物业管理费：无招商优惠政策：无经营状况：出租率90以上，经营状况良好。3）项目名称：新世纪百货位置：解放碑国泰影院对面项目介绍：重庆本土品牌，体量达万方，新世纪百货解放碑店XX年实现销售亿元，在解放碑商圈零售业销售排名第一。开业时间：1994年业态分布：1F：珠表首饰手机小家电2F：淑女装、职业女装、成熟女装、配饰、女士内衣3F：少女装、少淑装4F：男装、裤子、百货5F：男装、百货6F：运动装、牛仔装、中性休闲装、童装、家具用品租金情况：联营扣点20-25%或租金+扣点物业管理费：无招商优惠政策：无经营状况：理想4）项目名称：重百商场位置：解放碑中心左侧项目介绍：重庆本土品牌，也是重庆老百姓做早接触的百货公司，体量达2万方，开业时间：解放初期业态分布：-1F：超市1F：珠表首饰手机小家电2F：少女装、少淑装，女鞋，包3F：淑女装、职业女装、成熟女装、配饰、女士内衣4F：男装、百货5F：男装、百货6F：运动装、牛仔装、中性休闲装、童装、家具，家电用品7、8F：楼将增添家居用品、儿童用品、办公用品、时尚健身用品租金情况：联营扣点20-25%物业管理费：无招商优惠政策：无经营状况：理想5）项目
