《郑州xx年8月商铺报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州xx年8月商铺报告（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划郑州XX年8月商铺报告郑州商铺调研XX年注定将成为商业地产大发展的一年。随着房地产新政的出台，住宅市场的投资热潮逐渐冷却，限“住”不限“商”的调控政策使商业地产市场被各方看好，成了新的投资热点。大量的投资资金转向了目前受政策影响较小、未来前景较为看好的商业地产，商业地产一扫之前的寒冬景象，业内人士纷纷预测将进入商业地产发展的“黄金年份”。商业地产受到市场的追捧是调控政策的必然，但是，在郑州市场上商铺出现了一些新趋势：一是高端商业物业项目由出售向持有转变；二是总价低、面积相对较小的大量
2、社区商业成为新的投资机会；三是地铁物业成为众多买铺者是否出手的重要标准。由售转租越来越多大商业中心只租不售目前，不少大型商业地产项目为了保持整体运营的品质，都将对外出售的比例控制在非常低的水平，甚至不少体量巨大的城市综合体项目，也都采用了只租不售的经营方式。在郑州市西部的中原区，中原万达广场被定位为整个区域的商业中心。万达方面透露，总体建筑规模达到50万平方米的中原万达广场项目，其中商业占到约25万平方米，目前项目正处在招商阶段作为万达在郑州的第一个项目，中原万达广场所有的商业都将是自持物业，对外只出租不销售。大型商业综合体只售不租的现象并不是偶然，位于郑东新区的宝龙城市广场也只有大约30%的
3、商铺对外销售，其余均为自持物业。另外，宝龙地产位于郑州市西区的项目则将采用物业全部自持的模式。对于越来越多的城市商业项目尤其是大型商业综合体、商业中心加大自持物业比重，甚至是只租不售，一位业内人士分析：“对于大型商业中心来说，产权分割的商铺对于投资者来说只能是一个灾难。”他表示，产权分割的商业因为无法进行统一的运营管理，所以能够经营成功的案例凤毛麟角。区域变化，社区物业成新宠当投资价值较大的商业综合体一铺难求之后，未来人口聚集量大的社区物业受到热捧，悄悄地走俏市场。“像我们这样的商铺，面积不大，总价不高，周边有小区人流支撑，交通又比较便利，投资起来非常划算。”天望优库的一位营销人员告诉记者，随
4、着住宅市场限购之后，大量手头有余钱的市民，出于增值保值的目的，都希望投资一套或者几套商铺，在这种情况下，面积不大、靠近大型居民区、交通便利的社区物业非常有优势。实际上，对于大量有意投资商铺的中小投资者来说，投资商铺的巨大资金压力是以往商铺不够火爆的主要原因，“虽然限购限制了一些市民投资商品住宅，将他们引向商业市场，但是就市场来说，选择商铺普遍是住宅投资的替代之选。”一位资深业内人士认为，在通货膨胀的大背景下，投资实业依然是最好的选择，在无法投资住宅的前提下，可以按照资金实力投资小型商铺，这也是社区物业趋火的主要原因。另外，也有投资人士认为，在大量社区聚集的新区，产业聚集的区域，或者是主题经济，
5、比如校园地产、旅游地产等也是未来投资的方向。“住宅限购之后，商业地产肯定成为热点，传统的商业综合体已经没有优势，可以将投资的重点转向旅游、养老等休闲地产。”河南财经政法大学教授刘社建议说。商圈潜力，地铁成投资风向标对于商铺的投资来说，交通是不可忽略的重要因素，尤其是轨道交通，在目前郑州地铁线路的规划中，对于商业投资者来说，是一个特别重要的信号，因为商业配套一定是沿地铁站口为依托而布局的，对于主城区之外的组团，可以多看些地铁规划，提前介入。郑州地铁1、2号线的投入建设，让“地铁物业”一词成为郑州楼市最热门的营销概念之一。据相关机构统计数据显示，目前郑州市场在售的地铁沿线楼盘有数十个之多，这些与地
6、铁为邻的物业，其价值随着地铁开通日期的临近而日益受到关注，不少投资者也认为地铁物业将是郑州商业地产发展的风向标。著名经济学者郎咸平曾谈到，地铁物业拥有一个城市最大的人流量，人流的汇聚直接导致地产的升值。以香港地铁为例，沙田地铁站出口新城市广场的房租非常贵，而过街的沙田广场的房租只有它的1/3，从这个刚性的价格指标上就能看出价值的高低。郎咸平说：“地铁商业目前还是一个全新的概念，是中国少有的一个投资机会。”实际上，从国际、国内的地铁物业发展情况来看，相对于其他物业而言，地铁站点周边的写字楼和住宅都有很好的投资价值，它的平均增长速度比非地铁周边物业可能要快15%25%，而且在市场低迷期也具有较强的
7、抗跌能力。此外二手房交易也更容易成交，基于这些因素，地铁周边物业投资的确是个体投资者比较好的投资选择。比如，位于秦岭路商圈核心的西园国际广场就曾宣称，地铁开通后，地铁出入口的商业物业是最大的受益点，邻近地铁站点1000米以内辐射圈的物业，都将因地铁而升值，尤其在起点站、终点站、中转站附近。4月份出台的“新国十条”如今“百天”，郑州楼市几近“冰点”。但商业项目却在逆市增长，2月份，郑州非住宅销售了6个多亿；6月份，郑州非住宅销售近16亿。商房销售在成倍增长。有人说，这是因为“新国十条”对商铺限制较小，商业地产日渐成为人们投资对象。影响住宅销量下降两成销售面积下降三成如果从4月17日“新国十条”出
8、台算起，房地产调控新政至今已百日。昨日上午，在郑州市农业路上一家楼盘售楼部，记者看到，华丽的售楼部内空无一人，见到有客户到来，一售楼小姐快步迎上前。郑州一家房地产的营销总监告诉记者，新政下，郑州住宅交易量大约降了20%，郑州郊区的房子销售最受影响。买房送礼品、购房增装修?新政重压下，开发商使出浑身解数卖房，但效果依旧不理想。郑州市房管部门一位工作人员说，新政后，商品住宅的销售面积下降了大约三成，楼市几近“冰点”。据悉，有些房地产开发商，面对送礼品也没有人买的情况，索性就捂住楼盘，死等到底。“这次调控开发商是有议价能力的。”一位开发商告诉记者，相比XX年的危机，今年地产商手里有足够的资金。突起商
9、铺热销，销售额翻番在感到楼市调控的压力后，2个月前，郑州市民刘文君甩掉了在郑州买的3套住宅。而据刘先生观察，住宅投资者确实撤了不少，一些有闲钱的人转眼就瞄上了商铺。位于郑州东风路上的“正弘数码公寓”中的商铺销售就不错。万多平方米的商铺，均价近2万元/平方米，本打算在报纸上投放两个月的广告促销，没想到仅一个月时间，就卖掉了所有商铺。“二期的商铺如今咨询的人也很多。”该项目王经理说，确实有一部分投资者从住宅转向了商铺。而近日房管局发布的数据也显示非住宅类房子销售突然大涨。2、3月份，郑州非住宅销售额还都是6个多亿，而4、5、6月份，销售额都在11个亿以上。6月份时最多，达到个亿。今年6月份，郑州非
10、住宅类物业均价也达到9852元/平方米，环比上涨40%。一位业内人士称，在住宅销售受到国家调控时，市场上大量的资金急需寻找新的投资渠道，于是商铺就成了最佳选择之一。郑州商业地产商铺投资需求调查报告5月26日28日，东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查，调查共投放样本230份，收回样本为230份。最终确定有效样本为228份，问卷的有效率为99%，符合本次调查的有效性和代表性。本期我们特把本次调查结果予以公布，希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场的看法。一、投资者具体需求分
11、析商铺面积需求分析调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为2140平方米，需求面积在4160平方米的比例占19%，需求面积为6180平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。商铺接受最高总价分析通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在2
12、0万30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万40万元和41万50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为1%。通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。二、投资者背景资料分析投资者实际年龄分析通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在3140岁，所占比例为62%，其中3640岁的比例为33%，3135岁的比例为29%；4145岁年龄段所占的比例是16%；2530岁也有10%；4655岁的比例合计为12%。研究
13、结果显示，3140岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯、价值取向和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。受访者职业类别分析调查结果显示，受访者主要集中的职业类别分别是自由职业者和个体商户，所占比例分别是28%和25%，企业中高级管理人员占的比例为13%，医生、教师、律师、科研人员等占的比例是12%，企业一般职员的比例为10%，公务员的比例为8%，另有4%的人从事的是其他职业。受访者家庭月收入分
14、析通过对受访者的家庭月收入调查显示，受访者的家庭月收入主要集中在30005000元，所占比例为44%，有19%的受访者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受访者为50017000元，家庭月收入为70019000元的比例是10%，9000元以上的比例合计也有10%。由于郑州是一个内陆城市，在全国范围内属于二线城市，经济发展水平不高，居民收入水平相对较低。虽然郑州的投资者投资商铺的意愿很强，但总的收入水平比起沿海发达地区还有很大差距，这对他们的投资能力和投资金额有一定的影响，因此也值得开发商注意。三、投资者选择意向分析购买商铺目的分析商铺投资成为主旋律调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投
15、资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。通过与河南圆点市场咨询有限公司XX年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点，而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定等，正逐步被广大投资者接受和追捧。选择区域分析首选中心区，关注其他区域从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市
