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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划郑州升龙广场定位报告市调报告郑州市商业市场研究报告营销部XX-8-29市调报告目录一、郑州市宏观经济环境现状二、郑州市商业环境分析三、郑州市各区域商圈发展现状、二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈、郑东新区商圈、新兴商圈发展现状、东南区域点状商圈、西南区域点状商圈、大学路带状商圈、秦岭路点状商圈四、典型案例分析五、郑州市商业市场发展前景预测六、总结一、郑州市宏观经济环境现状1、GDP发展状况经统计局初步核算，XX年全年完成生产总值4000亿元，比上年增长%；人均生产总值万元。其中第一产业
2、增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。三次产业结构由上年的调整为：。2、固定资产投资XX年全年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长%。其中城镇固定资产投资完成亿元，比上年增长%。全年房地产开发完成投资亿元，比上年增长%；其中住宅投资亿元，增长%。商品房屋施工面积万平方米，比上年增长%；其中住宅施工万平方米，增长%。商品房新开工面积万平方米，增长%。商品房屋竣工面积万平方米，增长%。商品房屋销售面积万平方米，增长%；销售金额亿元，增长%。3、国内贸易XX年全年完成社会消费品零售总额亿元，比上年增长%。城市消费品零售额亿元，增长%；分行业看，批零贸易业零售额
3、亿元，增长%；住宿餐饮业零售额亿元，增长%。年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点万个，比上年增长%。商品交易市场359个，其中综合市场198个，专业市场149个。全年批零贸易企业完成商品销售总额亿元，比上年增长%；其中批发总额亿元，增长%。在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类比上年增长%，通讯器材类增长%，食品、饮料、烟酒类增长%，家用电器和音像器材类增长%，服装类增长%，化妆品类增长%，金银珠宝类增长%。4、郑州市郑州城镇居民人均收入水平XX年，我市城镇居民收入稳步增加，居民生活水平和生活质量进一步提高，人均可支配收入达到17117元，比上年增长，收入水平在全国27个省会城市中名列第12位。
4、其中，市区17417元，比上年增长%。5、郑州市城镇居民人均消费水平XX年，市区城镇居民消费支出持续升温，消费热点突出，人均消费性支出12588元，同比增长%，其中，食品、家庭设备用品及服务、交通和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最大。城镇居民恩格尔系数较上年下降个百分点。二、郑州市商业环境分析1、郑州市经济的发展及城市化进程的推进，带动着郑州市商业的重大发展和调整。2、住宅限贷及限购影响，投资客把目光转向商业地产，商业地产市场迎来春天，开发商大量供应商业物业，商业市场竞争日趋激烈。3、传统商圈格局改变，新商圈逐渐形成。传统商圈具备了成熟的商业氛围和稳定的消费市场，各业态分布稳定，但由
5、于市中心土地的限制致使其不可能继续扩张，唯一的途径就是改造再建，传统商圈近年发展缓慢，提升和发展空间有限。区域性商业中心开始形成新的商圈。三、郑州市各区域商圈发展现状、二七商圈?辐射范围:东至紫荆山路、西至福寿街、南起陇海路、北至金水路，是本市商业中心区域?商圈特点:以大型骨干商家为主体，以连锁经营为补充的商贸体系?客户人群：郑州市内普通居民消费?代表商业A、传统百货：百货大楼、北京联华、百盛、丹尼斯、大商新玛特B、购物广场：大上海购物广场、印象城C、商业街：德化步行街、光彩市场、流行前线购物广场?分布图：郑州升龙国际广场物业管理顾问服务方案南京鹏基物业管理有限公司二一一年九月一日“升龙国际广
6、场”物业管理顾问服务方案第一节顾问服务模式分析一、顾问服务模式建议“升龙国际广场”项目在当地的高档次定位，要求南京鹏基物业管理有限公司提供高水准且独具特色的物业管理服务，倡导出一种高品质的人文品质生活。“升龙国际广场”的管理服务效果将是“升龙地产”开发销售及物业升值的有力品牌支撑，同时也是升龙房地产后续项目开发的有力品牌保证。为配合项目营销及提高后期物业管理水平，达到良好的物业管理服务效果，鹏基物业现提供全程顾问服务方式供贵司参考。二、顾问服务目的为了保证升龙国际广场项目的物业管理高起点、高标准、专业化，根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，由升龙地产委托南京鹏基物业管理有限公司为
7、所开发的物业提供物业管理顾问服务。提供品牌使用和前期物业管理顾问服务、咨询服务和人员培训。第二节全程顾问一、合作期限鹏基物业拟在“升龙国际广场”采用全程参与型顾问合作方式，通过前期介入、实操指导以及质量跟踪咨询的服务达到预期的管理服务效果。二、工作方式顾问合作确定后，鹏基物业将组建“南京鹏基物业管理有限公司”郑州分公司并成立顾问组。在全程咨询顾问期间，项目经理每一个月赴现场工作一次，跟踪现场工程进度，与合作方进行沟通并解决现场问题，并提交相应的顾问工作报告。顾问组人员根据项目进度及需求赴现场开展工作。顾问组成员构成如下：备注：具体顾问工作方式如下1、顾问组于合作达成后第一次赴现场实地考察，与发
8、展商及营销策划人员进行沟通，从各专业角度了解项目定位及需求，制定出符合项目定位的顾问工作计划。2、顾问组组长总体负责项目的进度跟踪，按照项目进展到不同阶段的专业需要，组织顾问组中相关专业的人员赴现场工作。3、参与项目的规划设计讨论、图纸的会审，从物业管理的角度进行全面细致的评估，针对发现的问题向发展商提交建议和相应落实措施报告。4、应项目现场需求，接受现场管理人员的咨询并视合作方需求赴现场解决实际问题。三、工作内容前期介入阶段：?参与内部规划设计评审1、在项目的规划设计阶段，参与规划设计方案的内部评审，从物业管理各专业角度，提出参考及改进方案。2、根据项目规划要点结合我司相对20多年的物业管理
9、经验，针对本体设计方案从业主使用的角度提出合理的顾问建议。3、从物业管理的角度，对于规划设计过程中容易忽视的问题，如室内各种管线与设施的布局、位臵、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出建议，建筑设计是否满足物业管理的需求等。4、从后期管理和运营的角度出发，对设备设施配臵、园林景观规划等提出专业意见。?工程现场管理建议在项目施工阶段，跟踪工程进展，从物业管理角度以及配合营销的角度提出工程现场管理建议：1、施工阶段，对如何营造良好形象，创造开发单位品牌提出顾问建议；2、销售阶段，对施工现场与样板区的分隔以及售楼处和样板房的管理、服务提出建议；3、设备安装阶段，对如何维护设备安全和进行现场施工
10、跟踪提出顾问建议；4、物业进入竣工验收阶段，对设备设施的安装和现场管理提出建议；说到郑州商业的发展，印象中最为深刻的要数上世纪8、90年代火遍全国的“二七商战”了，全国排名前20的百货公司有近一半都云集在郑州，当年红遍大江南北的“红太阳”看起来更是傲视群雄不可一世。但好景不长，郑州商业的发展随着亚细亚、金博大、郑州百货大楼的陨落而放慢了前进的脚步，犹如一辆出了故障的轿车，只得打开双闪缓慢的靠边行驶。在随后的10年里，丹尼斯、正道花园、大商等一批“老百货”充当了“临时引擎”，带着郑州商业这辆老旧破车继续向前行驶。直至XX年万达集团的进驻，郑州商业才算是真正意义上的迈进了“购物中心”模式的新商业时
11、代。之后的两三年里，随着国贸360广场、万达广场、曼哈顿商业广场、深国投印象城等一批新秀的崛起，以及华润万象城、丹尼斯大卫城的蓄势待发，“郑州商业”这头沉睡已久的狮子终于要起来梳展一下筋骨了。接下来，小编就为大家奉上几个具有代表性的商业项目调研情况购物中心东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际南：二七万达广场、升龙国际中心西：锦艺城北：郑州国贸中心中：丹尼斯人民店东区：1、丹尼斯七天地项目介绍丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约万，其中经营面积21万，停车场面积
12、万。品牌招商主力店丹尼斯大卖场、七天地国际影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔、ochirly、ONLY、VERO、MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、JACKJONES/思莱德/LEE/LEVIS餐饮1天地必胜客2天地麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼3天地龙宫4天地彩粤轩5天地豪客来6天地百岁拉面、本福回转寿司、彼酷里烤全鱼、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面7天地九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、KFC、花千代、鱼乐、塔吉锅、ZooCoffee、川之味、老港记娱乐休闲美丽田园、李嘉
13、子形象设计、鹅塘酒吧/MSPA运营点评七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自XX年起整体分三批陆续开业。运营采取租金、扣点等合作方式。零售类1层月租金可达100-150元/月/。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，已成为当之无愧的龙头。但不足之处小编也要狂吐一下：1地下停车场导视系统不给力；2除去二、六、七天地由餐饮、超市业态撑着以外，其余均可谓是不折不扣的“鸡肋”。2、升龙曼哈顿广场项目介绍曼哈顿广场位于燕庄旧址，地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州市首个大型城市综合体项目，也是郑州东门户最具标志性城市建筑群，项目总投资额逾40亿，地上总建筑面积约80万平方米，定位于大型城市综合体，规划涵盖住宅、商业、写字楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。主力店沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、奥斯卡影城零售屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅餐饮星巴克、肯德基、必胜客、德克士、土大力、汉堡王、绿茵阁、拉芳舍、娱乐休闲中体倍力健身中心、乐界潮会所KTV、英途外语运营点评升龙曼哈顿广场为升龙在郑的首个项目，XX年开业至今一直未有大起色。主力店招商为该项目亮点。由于部分街铺采用返租模式，故在返租到期也曾发生商户集体罢市情况，对项
