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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划转租合同无效未经房东同意擅自转租的法律后果发表时间:XX年01月20日关键词:未经房东同意擅自转租的法律后果阅读次数:854作者信息河北-廊坊高洁律师咨询热线:个人网站:我的主页摘要，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。案情简介：XX年4月，李某和爱人来到本地做生意，李某通过中介公司租到了一处住宅楼，房租一年1万元，李某觉得房租很合适，于是便与房东签
2、订了租期为5年的房屋租赁合同，并一次性付清了房租5万元、押金5000元。手续办完后，李某对租住的房屋简单进行了装修，购置了家具，便入住该租赁房屋。XX年4月，由于李某家中有事需回家乡，便将租住的房屋以每年万元的价格转租给了王某，转租合同期限为两年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便与爱人回到了家乡。XX年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某却告知李某，其早于XX年10月与房东重新订立了租房合同，同时向房东支付了一年的房租。李某又找到房东，房东告诉李某，由于李某未经其同意擅自转租已经构成违约了，所以房屋租赁合同解除，并退给李某万元。李某不解，其与房东并未约定不能转租，自己没有违约而
3、是房东违约，便来到律师事务所进行咨询。面对李某的不解，笔者对该案进行了法律分析，一是帮助李某进行解答，二是提醒广大的二房东，在房屋转租过程中应遵守法律规定及合同约定。一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。根据合同法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。结合本案，李某作为承租人，将承租房屋转租给王某，依法应当取得房东即出租人的同意，由于李某未经房东同意擅
4、自转租，房东就有权通知李某解除房屋租赁合同或者认定转租无效。对于本案，关键是房东是否在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同：如果房东是在法定期限内通知的李某，那么李某与房东的房屋租赁合同也就终止了，李某不仅无权向房东主张剩余租赁期内装修残值损失，而且还要依据合同约定向房东承担违约责任；如果房东未在法定期限内通知李某解除合同，那么房东即丧失解除权，其再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，就不能成立了，人民法院也不予支持，房屋租赁合同对双方仍然具有法律效力。二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。根据合同法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相
5、关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。结合本案，李某作为二房东与王某订立了租期为两年的转租合同，并未超过其与房东的租赁期限。但由于李某转租时未经房东明确同意，导致转租合同效力待定。如果房东在法定期
6、限内通知李某解除房屋租赁合同，李某与王某之间也就丧失了转租依据，那么转租合同不能成立，转租行为归于无效，但在转租期间，房东收取了李某的房租，而房屋的实际使用人却是王某，导致王某无权使用房屋数个月，因此，王某无权使用的行为属于不当得利，李某有权向王某索要这数个月的房屋使用费，同时有权要求王某返还其构置的家具，或者支付相应的价款；如果房东依法丧失解除权，那么转租合同因房东的默示认可而成立并生效，王某应依据转租合同的约定向李某支付房租，其与房东的房屋租赁合同归于无效，房东在收取李某房租的同时又收取了王某的房租，则对王某构成不当得利，应当予以返还。综上，笔者认为，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人
7、还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。论文题目：学院：年级：专业：姓名：学号：指导教师：学年论文非法转租合同效力的浅析法学院*级法学#￥#%*年%月&日摘要在未经出租人同意转租的情况下，然而承租人却再次转租。本文全面阐述了再次转租的合同其效力应如何认定，以及出租人行使法律所赋予出租人解除出租人与承租人之间的租赁合同的权力后，解除后的出租人与承租人之间的合同的效力是否会影响到承租人和次承租人之间订立的转租合同的效力关键词出租人；承租人；次承租人；效力；租赁合同；次承租合同AbstractIntheca
8、seofthelessordontallowthetenantsubleaseagain,yetthetenantpaperexpoundshowtoidentifytheeffectivenessofthesubleasedcontract,andthelessorexercisetherightinlawtoterminatethecontract,theeffectivenessoftheterminatedcontractbetweenthelessorandthetenantwhetherwilleffecttheeffectivenessofthecontractmadebythe
9、tenantwiththesubleasingmanKeywordthelessor;thetenant;thesubleasingman;theeffectiveness;theleaseholdcontract;thesubleasedcontract目录摘要.IAbstract.II一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定.1转租合同的定义.1转租合同中的民事主体和民事法律关系.1转租的性质认定.1二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析.2意见一：承租人未经出租人同意签订的转租合同无效.3意见二：承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效.5意见三
10、：出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持.6结论.7参考文献.8致谢.9非法转租合同效力的浅析中华人民共和国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部城市房屋租赁管理办法第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。我认为这种观点过于草率。以下便是我认为其草率的论述。一、对于未经出租
11、人同意的转租合同的独立性认定转租合同的定义在租赁合同中承租人再次将出租人的租赁物再次和次承租人签订的租赁合同被称为转租合同。承租人不退出原有的租赁关系，而将租赁物出租给第三人使用、收益。转租合同中的民事主体和民事法律关系我国合同法第224条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”其中经出租人同意的转租合同称为合法转租合同，未经出租人同意的转租合同称为非法转租合同。转租涉及到三方当事人、两种法律关系。三方当事人是指出租人、承租人、次承租人，两种法律关系是指出租人和承租人之间的原租赁关系及转租人和次承租人之间的租赁关系。至于出租人和次承租人之间，由于合同的相对性则不存在直接的合同关系转租的性质认定转租并非租赁权的转让，因为如果是租赁权的转让，则原承租人退出租赁关系，不再是承租人。而在转租合同中，原租赁关系不变，承租人仍然受到租赁合同的约束
