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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划购房合同有前期物业费前期物业服务合同是否有效？XX年03月15日10:01房地网专家点评：发展商剥夺买方对前期物业管理协议条款提出异议的权利属霸王条款条款十：“卖方已将临时业主公约、前期物业服务合同范本展示给买方，买方已知悉并接受临时业主公约和前期物业服务合同的全部条款及内容。”【典型案例】黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将临时业主公约、前期物业服务合同范本展示给买方，买
2、方已知悉并接受临时业主公约和前期物业服务合同的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达元平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。【点评意见】一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿
3、出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而临时业主公约、前期物业服务合同的内容直接关系到业主利益。而临时业主公约、前期物业服务合同一般存在相当的不合理条款或不公平条款。附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。【市工商局、市消委会提示】前期物业管理协议往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。物业管理前期介入的费用应由建设单位来支付?为什么?由开发商支付。有的地方也叫前期物业管理启动经费。主要是为了帮助启动管理，一般支付给物业
4、管理单位或居委会，目前还没有统一的法规。开发商支付前期物业费政策规定：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业服务企业。焦点解读：今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着，业主在这期间不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。购房人在同开发商
5、签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。“之前，不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种不作为也造成了小区主人的缺失。新办法中，开发商被要求扛起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。”市住建委物业处处长于良告诉记者。根据规定，开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序：第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方
6、监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。政策影响：前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新办法规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新办法实施以后，如果再“分期分批”开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。如果拖的时间越长，费用会越高。
7、楼商说法：北京嘉恒置业房地产开发公司董事长李磊表示，从北京市近几年不断出台的政策来看，小区物业管理的规范性和可操作性日渐增强，“如果开发商不仅承担入住前的管理成本，而且包括在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内的物业费，应该能够敦促开发商和物业企业尽快协助成立业主大会，这对于小区未来的管理和业主自治都很有利。”据了解，根据北京市原来的相关规定，开发商需要承担的前期物业管理费用，包括建安成本2%的开办费以及未出售物业的管理费用，但不包括业主大会成立之前的小区物业管理费用。前期物业服务合同甲方：法定代表人：住所地：邮编：乙方：绵阳市天青物业服务有限公司；法定代表人：张维雄；住所地：绵
8、阳市剑南路东段123号；邮编：；资质等级：三级；证书编号：绵房物证字【XX】005号。根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称：物业类型：座落位置：建筑面积：物业管理区域四至：东至南至西至北至第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5
9、、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、提供有偿维修服务；2、特约有偿服务；第四条乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准。第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：元/月.平方米；商业物业：/月.平方米；地下停车场：元月.个。空置房的物业管理费，由甲方全额向乙方缴纳。物业服务费用主要用
10、于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；法定税费；物业管理企业的利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应于甲方公告的交房之日起交纳物业服务费，业主未入住或者空置期间也应全额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之
11、间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，须交清转让前全部物业服务费。物业服务费用按/季/月）交纳，业主或物业使用人应于房屋交接之日交纳首次年度物业服务费；以后应于当年物业服务费到期前1个月交纳次年物业服务费。第四章物业的经营与管理第八条停车场地维护收费分别采取以下方式：但不得高于物价部门规定的现行标准。1、停车场产权属于全体业主共有的或属甲方所有的，经营权归乙方，车位使用人应按露天车位元/个月、车库车位元/个月的标准向乙方交纳停车场地维护服务费，但乙方收费不得高于物价部门规定的现行标准。2、属于甲方所有的停车场由甲方自行出租经营，乙方按车库位/个月的标准收取停车场地物业服务费。3
12、、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位/个月、车库车位元/个月的标准向乙方交纳停车场物业服务费。4、乙方可以根据价格主管部门的相关政策，在限价范围内调整停车管理服务费。第九条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利和义务。第十条本物业管理区域内属于全体业主所有的地面停车场及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营管理，经营收入按下列约定顺序分配：1、扣除乙方的经营成本和必要酬金；2、用于弥补物业服务费的不足；3、用于共用设施、设备，公共场地的维护养护；4第五章物业的承接验收第十一条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对
13、以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1统、监控系统等。2、项目的共用设施包括但不限于健身器材、排水系统、公共配套房屋等；3、房屋公共楼梯间、设备房、路灯、道路、园林绿化、地面停车场等共用部位。第十二条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题：由甲方负责整改、维修，直至达标；确实不能解决或解决困难非常大的问题，应建立工程遗留问题备忘录，由甲乙双方签字确认。第十三条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、各项设施设备承建商的联系方式。第十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
