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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划精品商务酒店可行性报告泸州市合江县商务酒店/茶餐/洗车美容项目可行性研究报告项目：合江商务酒店/茶楼/洗车场项目地址：合江县项目简介：项目所在位置为合江县城中心干道，合江县质监局旁，人流量以及车流量均比较大，原为医院所在地，楼体基础设施完备。整体规划经现场考察，合江商务酒店酒店楼高共计6层，一楼为临街门面210平米，二楼318平米，三楼至六楼为300平米，楼体后面有大约能容纳30辆车的配套停车场以及100平米左右的房间，合计约1800平米。根据商业利用价值，初步计划一楼为酒店大厅或招
2、商经营餐饮快消；二楼为茶餐，为酒店提供早餐，包间作为棋牌、私房菜经营，亦可作为休闲按摩经营；三楼到六楼为酒店房间定为40间，房间内配备有电视、带电脑免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。酒店单人标间12间，双人标准间24间，套间4间，楼体后面可做洗车美容养生兼夜间停车场，整体定位为具备商务酒店、简餐/私房菜/棋牌或休闲按摩和汽车美容、停车场等多功能中档的综合性高层建筑。整体目标秉承整体规划，发展以商务酒店为主业，整合发挥资源优势。迎合合江经济/旅游开发，打造合江商务酒店品牌。给投资者带来丰厚的回报。整合优势资源，抓住现有契机，领跑合江商务酒店市场。通过对建
3、筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。一、经济型酒店概述最近几年，国内的大城市中兴起一种新的酒店业态：经济型酒店。提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营?这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在大中小城市的大街小巷蓬勃发展起来。历史发展经济型酒店是相对于传统的全服务酒店而存在的一种酒店业态到80年代末期经济型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态，而中国还处于招待所时代。在国内80年代末期到90年代末，经济型酒店行业开始进行品牌调整。经过长期的快速发展，经济型酒店进入了市场的成熟时期，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。大型酒店集团的多元化战
4、略和投资政策促使酒店集团更加倾向于通过资本运作来购买和整合原有行业内的品牌，而不是自创新的品牌。市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。在中国经济型酒店的扩张非常迅速。世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如国外个财团的代表：雅高集团的宜必思、方程式1，圣达特集团的速8，假日快捷等，都纷纷瞄准了亚洲市场。同时，一些亚洲本土的经济型酒店品牌也开始发展，例如中国的锦江之星和如家快捷等，之所以提到这些酒店，是因为这些
5、酒店都可成为合江项目学习以及去借鉴的模版。基本特征对经济型酒店没有形成一个公认的定义，对经济型酒店的划分主要以价格为标准。济型酒店是指不提供全面服务的，房价XX年到XX年期间维持在300元以下的酒店。根据经济型酒店的特点，和合江的实际情况，经济型酒店的定义可以总结为：“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉，服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。”经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。其基本特征有五点：首先是产品的有限性。经济型酒店紧扣
6、酒店的核心价值住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐，一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。其次，产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。再次，经济型酒店的价格适中。相对于高档饭店动辄五六百上千元的房价，经济型酒店的结算价格一般在人民币300元以下。第四，经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。问卷调查该问卷调查合计
7、调查了共XX份，有效问卷共1677份，有效比为%。1.市场调查方法：流动调查对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。2酒店需求问卷问卷涉及如下内容：1、受访者性别；2、来自哪里；3、职业；4、年龄；5、到-的目的；6、到-的次数；7、通常外出住什么酒店；8、选择酒店的原因；9、关于酒店提供宽带功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的问题；12、入住的酒店位置；13、车站附近建几星级的酒店比较合适；14、车站附近适合建的酒店楼高；15、酒店应该具备的功能；16、酒店应该具备的配套设施。3.分卷总数一基本情况1.建筑主体为三层框架结构。一层是商业铺面(和银座协商，
8、内设银座便利店)酒店大堂和早餐餐厅。二层、三层为客房。可改造客房约60间。主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。门口配有20个左右车位的停车场。大堂配置有总台；行李寄存室；大堂副理；公卫等，面积200平左右；商业铺面可办理旅游票务和小型购物商场面积300m左右。二层配置配有会议室1个，面积80m左右，可容纳60-80人。二层和三层配有客房60，内设电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等。二地理环境鞍山二路21号-3网点位于鞍山二路北段，周围有四方区政府、农业银行、乐购商厦、四方利群商厦及各类娱乐性经营性场所。据此网点500米有青岛理工大学。XX年四方区政府对该路段进行了大规模的
9、综合整治，进一步提升了周边的环境，是集办公、商务、文化的理想经营场所。3.租赁期限及价格：产权预备购买，至2051年7月19日。三.改造方案跟山东鲁商集团合作银座家驿，定位为中高档商务酒店1.二至三层每层改造客房25间。过道为中档地毯。2.房间内设置卫生间。室内为强化木地板，房间内墙纸。3.配制电视，空调，上网，照明灯功能。四投资方案一、项目投资二、投资建设方案项目总投资约750万元，计划XX年11月开始办理施工前期准备工作，XX年1月能够开工，XX年4月底前完成改造工作，5月投入试营业。五经营预测1人员配置。管理团队：执行店长一名财务总监一名保安队长一名营销总监一名客房主管一名员工队伍营销经
10、理二名总台服务员六名(总台接待加收银，目标任务的完成)保安四名客房中心文员三名客房中心服务员一名万能工一名卫生班三名六、投资回报预测收入主要包括客房收入与超市和票务中心出租收入，概算小计为每年4,327,000元。具体明细如下：1、客房收入为了便于测算，按照60间标准间进行概算：标准间均价为元/日入住率85%客房年收入=标准间日价格标准间数85%365=1806085%365=2、超市及票务中心收入餐厅按照进行对外出租进行估算，按照8元/天/平米来计算租金收入：收入=8365350=102XX总收入=+102XX=。3、成本1、物料成本物料成本主要包括客房费用、低值易耗品、布草费用、维修费用、
11、广告公关费用以及其他费用，物料成本概算小计为每年5,025,00如下：客房费用=客房低值易耗品客房数365=1560365=低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000维修费用=维修费用/月12=XX12=24000广告公关费用=广告公关/月12=500012=60000其它费用=其它费用/月12=1000012=1XX0客房费用低值易耗品60000维修费用24000广告公关费用60000其它费用1XX0物料成本2、人工成本人工成本按照15数及员工平均工资计算，员工平均工资按3000月计算：3、水电费估算共计约为10万元/年。4、总成本物料成本人工成本水电费总成本5、营业税营业收入的
12、6%约6年净利润年收入-=六具体实施步骤1与经营方签订前期合作协议。2办理相关手续。3签订正式合同6酒店管理公司进入7人员配置及人员培训8设备配置及采购9网络宣传和营销11开业前的筹备及宣传12进入正常营业，开展酬宾活动13正常经营及后营销七时间安排1与经营方签订前期合作协议。2办理相关手续。3签订正式合同。4组建筹备小组5确定改造方案。6酒店管理公司进入。7人员配置及人员培训。8设备配置及采购。9网络宣传和营销。10竣工验收。11开业前的筹备及宣传12进入正常营业，开展酬宾活动。13正常经营及后营销。八结论本项目具有良好的经济效益和社会效益，具有较好的收益预期，符合公司根本利益。商务酒店可行
13、性研究报告目录第一章项目总论项目背景可行性研究结论第二章市场分析项目投资环境分析项目所在区-赛罕区市场分析市场形势分析本项目前景预测项目评估项目定位方案评估意见本项目经营管理模式第三章项目选址、建设条件及建设标准项目的选址及用地项目建设条件及配套资源第四章工程建设方案本项目用房建设标准及依据本项目总体规结构设计方案给、排水设计方案电气设计方案暖、通设计方案第五章消防、安全、环境保护编制依据环境保护社会效益和影响分析第六章建设进度及项目实施方案建设进度和计划安排项目实施方案第七章项目投资估算、资金筹措及项目实施投资估算资金筹措第八章项目分析及评价项目分析项目评价第九章投资收益分析评价本项目经营测
14、算本项目固定经营成本分析酒店餐饮及客房经营收入的测定方法客房及酒店餐饮年平均收益估算客房及酒店餐饮项目现金流量表项目不确定性分析第十章社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程解决大量待业、失业人员的就业问题增加财政税收第十一章可行性研究结论与建议可行性研究结论酒店餐饮及客房的经营管理建议各种附表：附表1项目投资估算汇总表附表2建筑安装工程投资估算表附表3工程建设其他费用投资估算表附表4建设期利息估算表附表5项目资金来源表附表6项目总投资使用计划与资金筹措表附表7客房经营收益估算表附表8商务经营租赁收益估算表附表9休闲娱乐服务经营收益估算表附表10经营收入估算表附表11折旧及摊销表附表12经营使用外购燃料动力费用
