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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划签合同房子不想卖了对方不过户【综述：卖房不过户判赔100万元】把房子卖给别人，随后又抵押给银行贷款，不肯协助买房者办理过户手续。昨天，这名卖房者“吃了”一记重罚单：郑州市中院二审判决，卖房者要支付买房者100万违约金。东方今报记者沈春梅通讯员李建涛何展【起因】卖房后不办过户手续，房主成被告XX年4月，程某和张某签订了一份房屋买卖协议。XX年5月，双方又签订了一份补充协议，对房屋价款、付款期限、定金、违约金等予以约定。双方约定：张某以180万元的价格将其位于郑东新区一套面积183平方米
2、的商业用房卖给程某，房款付清前张某要把一切过户手续办理完毕；办理产权过户以前，程某付清150万；办理产权过户后，程某再付30万元。程某先付20万元的定金，若程某不能依约支付房款，20万元定金不予退还，如张某违约不卖给程某，张某赔偿程某100万元。协议签订当天，程某支付给张某定金20万元及房款1万元。协议签订后，程某按照协议约定，陆续支付了150万元购房款，但张某却没有按照约定办理房屋过户手续。协调不成，程某于是起诉至法院，要求法院判令张某继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续；如不能履行房屋买卖合同，则退还已支付的购房款150万元及利息，并支付违约金100万元。【审理】房屋还有共有人，房子被卖
3、不知情？开发区法院查明，争议房产还有一名共有人刘某，刘某是张某的母亲，刘某对房屋买卖合同不予认可。“签合同的时候让程某看了房产证，他知道房屋有共有人，在这种情况下签了卖房协议。现在是共有人不愿意卖房导致合同不能履行，责任在程某。”张某在法庭上辩解。根据物权法规定，作为房屋共有人，张某和刘某对争议房屋共同享有权利。法院审理后认为，卖房人张某称自己签卖房合同时没有通知第三人刘某，刘某也表示自己对卖房不知情，而买房者程某也没有证据证明签协议时张某获得了刘某的授权或者认可，因此对第三人刘某来说，他们之间签订的房屋买卖合同是一份效力待定的合同，对刘某不发生法律效力，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。对
4、于张某之前的陈述，法院不予认可。【结果】卖房者不诚信，被判支付100万违约金在法庭上，张某表示，XX年他因为做生意需要用钱，将争议房产抵押给银行贷款，又称程某如果还想买这套房子的话，可以按照200万元的价格交易。据此，法院认为，合同无法继续履行是张某违约造成的，其依法应当承担相应的违约责任。法院认为，双方在协议中约定，如张某违约不将房子卖给程某，需要赔偿程某100万元的违约金，实际上是违约责任的约定，是双方的真实意思表示，对当事人具有约束力。现在争议的房产价格上涨较高，买房者程某未能获得房屋增值利益的机会，判令张某支付违约金100万元，既能弥补程某的损失，也体现了对张某不诚信行为的适当惩罚。据
5、此，一审法院判决，张某返还程某购房款150万元及利息，并支付程某违约金100万元。张某不服，上诉。郑州市中院二审审理后，驳回张某上诉，维持一审原判。暂时不能办理过户房屋的买卖合同甲方：身份证号：乙方：身份证号：鉴于乙方购买甲方房屋暂不能办理产权过户，依据中华人民共和国合同法等法律法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议：第一条甲方自愿将坐落在市镇村号的房屋，建筑面积为平方米，房屋产权证号：，出售给乙方。第二条甲、乙双方商定该房屋售价为拾万仟佰元整，乙方自合同签订之日一次性将房款全部付给甲方。第三条甲方应于本合同签定之日将房屋交付乙方，同时向乙方交付该房屋产权证、土地使用
6、证及相关手续。第四条甲方自本合同签定之日不得再对该房屋进行任何物权处分及附加任何物权、债权负担，不得再与乙方以外的任何第三人签定该房屋的买卖合同、赠与合同、抵押合同等。第五条该房屋在交付乙方使用前，所发生的水、暖、电、讯、有线电视费等一切由均由甲方承担；房屋自交付乙方使用后的一切费用均由乙方自行承担。第六条在该房屋符合规定产权过户条件时，甲方应积极配合乙方办理房屋产权过户，过户时所需税、费由甲、乙双方按照国家规定各自承担。第七条甲方不得以经济上涨，房价过低等任何理由拒绝履行合同，拒不配合乙方办理过户等相关事宜。由于甲方违约致使乙方无法履行，除全部退还乙方支付的购房款和同期银行贷款利率4倍的利息
7、以外，还应向乙方支付万元人民币违约金。第八条该房屋在正式办理产权过户前，乙方有权将该房屋卖与第三人，若乙方将该房屋卖与第三人，甲方应在乙方提出要求时，积极配合与第三人办理产权过户等事宜。第九条该房屋在正式办理产权过户前，若因城市规划建设需要，被政府征收，政府给予一切补偿权益归乙方所有。甲方不得以房屋尚未过户之名要求享受相关补偿权益。第十条本合同一式两份，甲、乙双方各一份。甲方：乙方：联系电话：联系电话：见证人：年月日摘要：房屋买卖中，一些当事人出于逃税等原因而不办理过户登记。殊不知，只有办理了房屋过户登记后，房屋的所有权才会合法地发生转移，受到法律的承认与保护。购房未过户发生纠纷怎么处理?一、
8、购房不过户存在什么法律风险?我国物权法明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，因此，在房屋买卖中，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险。(1)房屋遭恶意出售在目前房地产市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前卖亏了，往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞，将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么，根据合同法的规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。(
9、2)房屋遇法院查封在二手房买卖中，有房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效。因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。(3)房屋处分权房屋买卖实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。买受人在签订房屋买卖合同时，一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。二、房屋未过
10、户，买卖协议有效吗，对方反悔怎么办?【基本案情】父亲卖房为母亲治病，两个女儿却称不知情。为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，房屋买卖合同是无效的。为此，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。结果：房屋买卖协议被判有效判决对方协助过户法院经审理后认为，蔡先生的妻子已去世，其在房屋转让协议中的权利义务由三被告继承;协议为蔡先生一人所签，该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是
11、否有效;房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，其女儿对于其母亲治疗费用的来源应当知晓;蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议，应视为对该协议的认可，其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可;协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。据此，法院认为系争房屋转让协议应为有效，被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。【案例分析】一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。但是，根据本案的案情分析，法院之所以判决房屋买卖协议有效且要求蔡先生
12、一家协助周先生夫妇将房产过户，是因为双方的房屋买卖协议是有效的，且房屋产权还是在卖方蔡先生及其女儿名下。所以，蔡先生及其女儿必须履行合同的约定。故，法院的判决是合法合情合理的。根据我国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”综上，蔡先生及其家属与周先生夫妇的房屋买卖协议依然有效，必须办理房屋产权过户。最后，需要提醒的是，签订房屋买卖协
13、议后应及时过户避免出现一房二卖或对方反悔的情况。打官司可能会赢，但是总会付出人力物力，得不偿失。三、购房未过户，遭法院查封该怎么办?【基本案情】李先生接房装修，并一直使用至今。他多次向相关部门反映，要求办理产权转移登记，但一直没有达成。房产证的问题没有解决，麻烦事又来了。XX年10月15日，法院查封了这套房屋。原来，XX年开发商欠某资产管理公司300万元，债权人申请强制执行，法院查封了开发商的财产。XX年，50万债权转让到了某公司名下，经该公司申请，法院查封了该开发商名下的6套房屋，其中包含李先生购置的门面房。李先生认为，门面房是自己出钱购置，由自己占有并实际使用，因而向法院提出执行异议，要求
14、法院撤销对其该套房屋的查封。执行异议被法院裁定予以驳回，后李先生将接受债权的公司起诉至有管辖权的某法院，要求法院确认其与开发商购房合同有效，并停止对该标的房屋的强制执行。被告人某公司应答辩称，开发商不配合李先生办理房屋过户手续，李先生本应积极行使自身权利，向法院或者仲裁机构提出诉求，依据双方的约定维护自身的权利。然而，在李先生得知房产证上的名字是开发商后，却怠于主张自身权利，主观上存在一定过错，因此，法院应继续对该房屋进行强制执行。法院经审理认为，确认合同效力与不动产物权变动是两种不同的法律关系，买卖合同的效力并不受房屋登记及过户的影响，李先生与开发商签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合
15、同内容与形式均符合法律规定，是有效的买卖合同。李先生在得知房屋登记办理给开发商后也多次向有关部门反映，并不构成怠于行使自身权利，虽然房屋未能办理产权转移手续，但李先生对此并不存在过错。法院认为，依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第16条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，日前，法院一审判决停止对李先生房屋的强制执行。【案例分析】法院起诉，要求办理过户和赔偿损失。针对李先生的案件，律师认为，针对建筑公司的违约情况，李先生可在得知房屋被登记到其名下后直接根据合同约定寻求司法救济，要求建筑公司协助其办理房产转移手续，并按照合同约定或实际损失主张违约责任。李先生购房后12年未取得房产证，建筑公司已经明显违约。李先生可直接到法院起诉，要求建筑公司立即办理房产证过户登记手续，并赔偿逾期办证违约金;此外，房屋交易相对方有义务向买房人告知房屋抵押或权属情况，如果由于交易相对方没有告知，导致合同目的无法实现的，买房人可以要求返还购房款。利息及其他损失。四、提醒：购房前到房管部门查询了解房产情况
