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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划窗户材质合同上与交房不一致交房中常见问题解答问题1：可能因道路、小区大门、围墙、岗亭、绿化?可能还在施工；电话、宽带、煤气、有线电视都还没开通，无法使用。业主会质疑：工程还没竣工，尚不具备交房条件。解释：根据购房合同约定，交房条件是“该商品房单体验收合格”。再则，按消防法规，消防必须验收合格才能交房，我司已取得单体验收、消防验收合格证明，所以已具备交房条件。按合同约定(出卖人承诺)：室内外通讯管线安装完毕，由买受人自行向电信部门申办装机手续；室内外有线电视管线安装完毕，由有线电视运营
2、单位在条件具备时正式开通，由买受人自行向有线电视运营单位申办各项手续。市政道路、绿化等项目是否完工，非合同约定交房的条件。问题2：可能因工程未取得竣工验收备案证明书，以及单体验收没有政府部门盖章等。业主会质疑：工程尚未竣工或单体验收证明无效，尚不具备交房条件。解释：按合同约定交房条件是：“该商品房单体验收合格”。按国家规定，单体工程是由建设各责任主体单位按法定的流程组织进行，在各相关方确认后验收。若业主对工程验收程序及相关规定仍有异议，可提示业主向建设局咨询。问题3：毛坯房可能因房屋室内没有门扇门框、跃层没有楼梯扶手的问题。业主质疑：不符合设计要求或有偷工减料嫌疑。解释：建设工程符合设计要求。
3、此事项在购房合同中有约定(见附图和装饰标准文字说明)。问题4：可能因房屋地面或墙面有裂缝，厨房、卫生间楼板(天棚)有渗水，门窗?有缺陷等问题。业主质疑：工程质量不合格，不具备交房条件。解释：合同约定房屋经单体验收交付使用，该工程已按规定程序通过竣工验收，存在的一些缺陷或问题是建筑工程上的通病(因房屋是特殊商品，与一般的商品或工艺品有根据的不同)，属于保修范围，相信我司一定会依据工程质量保修有关法规和“两书”的承诺，抓紧给予整改。问题5：若房屋存在裂缝、渗水、门窗?等质量问题，业主问何时能修好？或要求我司承诺什么时间处理好。或直接要求我司必须在什么时间内处理好等。解释：因为目前还处于交房期间，劳
4、力、材料的组织等多因素，具体的时间可能无法直接确定，不过我们一定会敦促施工单位尽快把存在的问题整改好，并通知您。问题6：在买房时，交房应达到通气，但目前煤气还未通气？是否具备交房条件；解释：确实存在着市政燃气管道配套建设滞后的问题，对此我们一直积极联系市政燃气管道工程的建设。小区内的燃气管道等，我司在交房前均已全部安装完成。问题7：消防栓无水、无水带、枪头，不符合消防安全；解释：消防栓无水是为了保护电梯，因为目前交房期间和在今后的客户装修期间，由于客户未常住，一般的装修工人可能去开消防水，如无及时发现，将造成电梯进水、住户进水等诸都问题，因此，目前消防栓的水暂时全部关闭；无水带、枪头也是为了防
5、止的装修过程中受到损坏，目前这些设备已经全部移交的物业单位手中。问题8：没有XX年5月1日起开始执行的住宅工程质量分户验收表，该房不具备验收条件解释：该类问题还包含两书，这些资料是在验房后下一个程序即“办理交房手续”过程中提供的。如客户想要看，验完后可以去核对一下。问题9：面积有偏差。解释：产权证上的面积是由政府规划部门确定的专门的测量机构进行测量的，其测量成果记录到房屋面积实测表中，到今后办理产权证时会一并提交给客户，客户对其中面积的偏差可以参造合同相关条款约定进行处置。工程施工质量方面的问题问题10：楼板、墙壁为什么会有裂缝？是不是质量问题？楼板裂缝是不是结构问题？解释：为粉刷层温度裂缝，
6、板没有裂。对结构没有影响。问题11：厨房、卫生间都有做防水，怎么还会渗水？你们是怎么验收过关的？是不是楼板有问题？水泥标号够不够？结构有没问题？不然为什么会漏？解释：个别防水层被破坏引起渗水，混凝土本身并不能保证绝对防水。楼板混凝土标号严格按照设计图纸文件。验收依据为国家相关规范、规程。问题12：若业主质疑：层高不足3米，即使含楼板的厚度也不够。你们设计施工的楼板是多厚？解释：设计层高有3米、米两种情况，净高为“层高”问题13：为什么有些房间没有预留空调洞？有的空调洞被外面的管道挡住，叫人怎么使用？空调洞与套管之间没有打胶，下雨天渗漏水到室内怎么办？解释：按设计图纸施工。空调孔套管外装饰盖有打
7、胶处理，可防止雨水渗漏。问题14：给水管安装露出地面这么高，让人怎么装修？装修改造的费用须由你们承担。解释：？为确保用户今后便于装修预留，届时装修人员可以根据确定的标高进行割除。问题15：推拉门底槽变形或受水泥浆污染，我买的是新房子，要求整扇重做。解释：个别底槽变型将更换。水泥浆污染将派人清理。问题16：防盗门(或铝合金门窗)局部凹陷或刮伤，要求整扇门或窗重做，整个换掉。因我买的是新房子，所以要求所有设施设备应该都是新的。解释：个别刮伤将请厂家专业技术人员修复如新。问题17：梁、柱或窗台及框边的阴阳角怎么很多是歪的(不垂直、不水平、大小头等)？这是不是质量问题？这算合格吗？你们是怎么验收的？解
8、释：个别偏差超规范的，会及时组织整改到位。验收合格文件依据为国家建筑验收规范。问题18：其他常见存在问题工程设计方面的问题问题19：厨房没有地漏，当家人上班或外出前正好停水，出门时厨房的水龙头忘记关了，在回家前一但已有自来水，或人出差不在家时，万一水管爆了怎么办？如果室内的装修都泡坏了，你们应给予赔偿。解释：现规范允许不设地漏，便于防臭、防渗水。问题20：露台与室内高差太小，且雨水直接排到露台，下雨天倒灌进室内，把我装修泡坏了你们赔吗？解释：露台和室内交接处一般都有做反口，可以解决倒灌问题。问题21：与隔壁阳台可以爬来爬去，一点安全性也没有，物业管理又不让在外面做碰窗，只能做在里面，跟鸟笼一样
9、，这样的房子怎么住？解释：阳台门可做防盗门，窗户内侧做防盗窗。问题22：如5#0301反映变电房就在她家附近，辐射很大，这种房子不能住人，要求我司给予换房或退房，如果不能退不能换要求我司领导给予想办法解决。解释：变电所与住宅距离符合规范要求，变电所出线为低压电缆。问题23：凸窗侧面的窗扇是活动的，没有合页怎么使用？解释：侧面窗无通风要求，仅在装空调时使用。问题24：房间没有预留空调洞，需要通过隔壁才能通到外墙空调板，叫我怎么装修？不会难看吗？解释：为了室外机统一安装摆放，管道穿过尽量放在拐角处。问题25：房间里面有反梁，影响使用空间，销售时没有告之，要求退房。解释：反梁是结构要求，住户可结合装
10、修和空间划分处理。问题26：5#、6#、7#顶层入户露台有两个不合理台阶解释：该台阶是设计中为区分电梯公共部位与客户入户露台做的分割，也是防止住户入户露台的水或其他流进公共部位及房间内。如果客户依旧认为不合理，就解释将反映给设计院，由其提出响应防范措施。商品房与宣传材料不一致构成欺诈消费者获双倍赔偿案情原告：毕卫军被告：天津天安房地产开发有限公司1993年初，天安公司通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金花园期房。该宣传材料称紫金花园第2426层房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。同年7月12日，毕卫军根据该宣传材料及天安公司工作人员介绍，与天安公司签订了购买紫金花园
11、第2座第25层B单元期房的订购书，并于当日及7月30日分两次付清购房款美元。同年12月9日，毕卫军与天安公司订立了正式的房屋买卖合同，合同标明：该房产建筑面积平方米，另附设花园及泳池面积约平方米。合同书附有该房屋平面结构图，与宣传材料所载内容一致，但合同书中对空中花园立体结构没有做具体说明。合同还规定了买方不如期交款、卖方不如期交房的违约责任，但未对房屋建筑结构问题规定违约责任。1996年6月28日，天安公司按约向毕卫军交付房屋，毕卫军经查验发现该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中图片所显示和三面临窗全封闭式空中花园严重不符，且房屋质量有严重问题，故向天津市第二中级
12、人民法院提起诉讼。毕卫军诉称：出于生活需要购买天安公司出售的紫金花园商品房，1996年验收房屋时发现该房屋结构布局与天安公司预售时所提供的宣传材料严重不符，且存在严重质量问题。天安公司行为是以虚假宣传损害消费者利益的欺诈行为，请求法院判令解除双方房屋买卖合同，责令天安分公司返还购房款元人民币，并按购房款额的一倍赔偿损失。天安公司答辩称：紫金花园在建设过程中并未对设计作任何更改，所售房屋与预售时所作宣传毫无区别，不存在欺诈，请求法院驳回毕卫军的诉讼请求。审判结果天津市第二中级人民法院经审理认为：毕卫军因个人生活需要购买使用商品房屋，其行为应属消费行为，其权益应受中华人民共和国消费者权益保护法的保
13、护。天安公司在对预售房屋进行宣传时，应客观真实，不得进行虚假宣传，误导消费者。经现场勘验，天安公司印发的宣传材料与房屋实际状况严重不符，其行为应认定为欺诈行为。综上所述，根据消费者权益保护法第二条、第三条、第十九条、第四十四条、第四十九条之规定，判决如下：一、毕卫军与天安公司订立房屋买卖合同予以解除；二、天安公司于判决生效之日起十日内，返还毕卫军购房款元人民币，并赔偿毕卫军损失费元人民币。一审判决后，天安公司不服，向天津市高级人民法院提起上诉。天安公司上诉称：在预售房屋时没有进行虚假宣传误导消费者的行为，且双方所签合同中明确规定“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料
14、提供”。因此不能因讼争房屋实际状况与宣传材料不符而认定是虚假宣传，并判令其双倍返还购房款。毕卫军同意一审法院判决。天津市高级人民法院经审理认为：毕卫军是依据天安公司所提供的宣传材料决定购买房屋并支付购房款的。在此之后双方补签购房合同之中虽有“取代之前一切资料提供”的字句，但该合同并未涉及对空中花园宣传结构的约定，因此不能取代宣传资料的内容。且天安公司声称并未对设计作任何更改，则进一步说明其具有欺诈、误导消费者的故意。二审法院依据中华人民共和国民事诉讼法的有关规定，在查清事实分清责任的基础上，经调解双方于1998年2月24日自愿达成如下调解协议：一、毕卫军与天安公司订立的购买紫金花园第2座第25
15、层B单元的合同自行解除；二、天安公司返还毕卫军购房款元人民币，赔偿毕卫军损失元人民币。评析近年来，消费者因购买商品房与房地产天发公司发生的纠纷越来越多，但消费者主张房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况并不多见。本案在事实认定及法律适用上均有值得探讨的问题。一、天安公司的行为是否构成欺诈所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。从本案来看，毕卫军与天安公司订立的合同确属因欺诈而订立的。第一，天安公司确有欺诈故意和实施的欺诈行为。所谓欺诈故意是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误认识，而希望或放任这种结果发生。本案中天安公司明知其宣传材料与实际设计不符，这一点从天安公司所述的“从未对设计进行任何修改”的答辩中可以明确看出；既然设计从未修改，那么宣传材料所介绍的三面临窗全封闭的空中花园必然是虚假的。天安公司明知宣传材料虚假却故意隐瞒所谓空中花园是四周由栏杆围绕而成全开放式露台的真实情况，以虚假的宣传材料销售房屋，其欺诈故意是明显的。第二，毕卫军因受欺诈而做出错误的意思表示。由于天安公司的欺诈行为，使毕卫军误以为天安公司所出
