《租赁合同无效,装修费鉴定》由会员分享，可在线阅读，更多相关《租赁合同无效,装修费鉴定（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划租赁合同无效,装修费鉴定铺面租赁合同出租方：承租方：根据中华人民共和国合同法及有关法律规定，甲乙双方就下列铺面租赁事宜协商一致，达成如下书面协议，以资共同遵守。一、租赁铺面：甲方将位于区小区区层西起第号共给乙方使用。二、租赁期限：从年月日起至年月日止。三、租金及押金1、租金：第一年度租金2/m12=m2元/m12m2元/m122、租金在每个租赁年度的第日前一次性付清。3、押金：乙方在签订本合同之日向甲方交纳铺面押金人民币铺面依约完整交给甲方后，甲方将押金依约退给乙方。四、铺面维修、改
2、造、装修和退房要求1、甲方按现状将铺面交付给乙方，如乙方对铺面改造或装修必须符合消防、安委、公安、环保等有关部门的要求，且不得影响房屋的承重和整体结构，并将方案报甲方书面同意后方可施工。2222、铺面改造、装修和维修费用全部由乙方承担。3、乙方退房前和退房时，对铺面维修、改造、装修等形成的财产、设施不得损坏。且双方同意在本合同到期或终止之日起，乙方对该铺面维修、改造、装修等形成的财产、设施无偿归甲方所有。五、特别约定1、乙方必须依法经营，不得利用铺面从事非法活动。2、甲方使水到进户水表，单相电到梯间。水、电费用全部由乙方承担。如乙方增设水、电设施和设备包括开户，费用全部由乙方承担，并在本合同到
3、期或终止之日无偿归甲方所有，且乙方不得拆走或损坏。否则甲方有权要求乙方赔偿。3、因政府行为等不可抗力导致合同不能履行时，甲乙双方均认为不构成违约。租金按日按价计算，多退少补，其余按有关约定执行。4、租期内铺面的物业管理费、门前三包、铺面租赁税费均由乙方承担，且乙方承担安全保卫、城管、城建、公安、消防、工商、税务、环保、房管等有关部门的费用，并服从其管理。5、乙方必须对经营的财产到保险公司投保，交纳并承担保险费。如未投保或未足额投保，损失概由乙方承担。6、未经甲方书面同意，乙方不得将承租的铺面擅自转让或转租，否则，甲方有权解除合同，无偿收回铺面，其押金不退并转作违约金给甲方。承租期内，如果乙方要
4、将承租的铺面转让或转租，必须事先征得甲方的书面同意，且乙方只能就其装修、改造等添附的财产转让并与第三方谈价，其余方面必须由第三方与甲方协商确定，否则转让或转租无效，并由乙方承担全部损失。7、本合同到期或终止，甲方有权收回该铺面。六、违约责任本合同条款中有关违约责任的约定之外：1、甲方要提前收回门面，或乙方要提前退租，均应经甲、乙双方同意且应按未履行期限的租金20%计算，向对方支付违约金。2、乙方未如约支付租金，按当年度租金总额的日万分之八计算违约金给甲方，逾期超过30日，甲方有权解除合同。七、争议的解决方式有关合同争议，双方应尽量协商解决，协商不成时可依法诉讼。八、未尽事宜，双方另行书面补充协
5、议。九、本合同甲乙双方签字或盖章生效，一式三份，甲方两份，乙方一份。甲方：乙方：经办人：身份证号码：二一年月日房屋租赁合同中的装饰装修物如何处理？活着的法律房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修物如何处理，一直是租赁纠纷的难点，特别是经出租人同意装修且装饰装修物与房屋本身已形成附合难以拆除时，出租人是否对装饰装修进行补偿，司法实践中存在一定争议。为此，XX年最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，区分装饰装修是否经出租人同意、是否形成附合、出租人是否同意利用、合同解除责任等不同情况进行了明确规定。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，
6、出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应
7、予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人
8、民法院应予支持。从上面的规定可以看出，如果装饰装修未经出租人同意，或者因承租人违约解除合同的，形成附合的装饰装修物的损失由承租人承担，除非出租人同意利用；合同无效时，双方按过错比例承担责任。在司法实践中，当装饰装修的价值较大，客观上对出租人确有利用价值而出租人又不同意利用时，本着合法、合理、合情的原则，可以请求法院适当地平衡好出租人与承租人的利益，要求出租人给付一定的装饰装修残值费用。未取得产权证是否导致租赁合同无效律师说案坐落本市石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A层房屋为原告更新公司出资建造，原告至今未取得该房屋所有权证。2000年9月16日，原告与中介公司签订了一份房屋租赁中介代理协议书
9、，根据协议书约定，原告全权委托中介公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日，中介公司与被告博华公司签订了一份中介协议，该协议约定，中介公司将原告委托其出租的上述房屋介绍给被告，并收取被告中介服务费30万元。同日，原、被告签订了一份协议书，协议书约定：原告将鲁谷东路7-XX号某综合楼A层，建筑面积为2300平方米的房屋租借给被告使用，一次租断价格每平方米XX元，租期自原告交付被告钥匙之日起25年；在租赁期内，被告有权自行决定将上述房屋转租他人。该协议书对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。协议书签订后，被告先后给付原告房屋租金140万元。XX年12月15日，被告与大丰咨询公司签订了一份房屋
10、使用权转让协议，被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给大丰咨询公司使用，转让年限自XX年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，被告与陈某某签订了一份房屋使用权转让协议，该协议约定，被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用，转租年限自XX年1月至2024年6月30日止。被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。XX年，原告诉至人民法院，要求确认原、被告签订的协议书无效，判令被告迁出。以案说法原告诉称：石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A层房屋系原告出资建造。XX年9月18日，被告明知原告未取得该房屋所有权证，即与原告签订了一份协议书，
11、约定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能取得上述房屋的所有权证，且约定的租赁期25年超过相关的法律规定，故要求确认该协议书无效。被告辩称：原告要求认定租赁协议无效没有法律依据，且违反中华人民共和国合同法第五十二条的规定及最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第四条的规定。目前房屋已经租给案外人，因此本案不但涉及原、被告的实体利益，还牵涉到其他第三人，考虑到社会和经济秩序的稳定，请驳回原告的诉讼请求。人民法院经审理查明：北京市石景山区规划行政主管部门于XX年1月6日颁发了建设工程规划许可证，准予诉争房屋的建设。XX年1月12日，石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房
12、屋的工程质量作了核验，结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。人民法院认为：本案的争议焦点是如何适用法律确认诉争租赁合同的效力。最高人民法院关于适用若干问题的解释第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告认为建设部城市房屋租赁管理办法第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的”，据此要求确认租赁合同无效。原告的此一主张，是以行政规章作为确认合同无效的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，本院不能采信。本案诉争的房屋，是由原告
13、提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。中华人民共和国合同法第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原审原告的诉讼请求，无法律依据，不应予以支持。综上，依据最高人民法院关于适用若干问题的解释第四条规定，判决如下：一、对原告请求确认其与被告于XX年9月18日签订的协议书无效的诉讼请求不予支持；二、本案受理费18,010元、评估费2,000元、公告费502元，均由原告负担。专家意见本案的争议
14、焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁合同的效力。司法实践中，有人认为，没有产权证的房屋不能出租，理由是城市房屋权属登记管理办法第五条规定了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，因此未取得产权证，就意味着无权“占有、使用、收益和处分”该房屋，包括出租，故出租未取得产权证的房屋，因缺乏法律依据而应归于无效；另外，建设部城市房屋租赁管理办法第六条也明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的”本案原告显然也持这一观点。上述观点显然是对法律规定的误读：第一，最高人民法院关于适用若干问题的解释第四条规定：合同法实施以后，人民法院
15、确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而城市房屋权属登记管理办法与城市房屋租赁管理办法，均为行政规章，不能作为确认合同无效的依据，否则显然与上述司法解释的规定不相符合。第二，从我国现行法来看，合同法第五十二条关于无效合同类型的规定，相较于民法通则来说，其范围明显缩小，因此严格限制无效合同的范围，促进交易、减少社会成本是该规定的立法目的，立法上采取了对合同的有效要件之范围和无效合同的范围尽量限制的立法思路。第三，“未取得产权证，就意味着无权占有、使用、收益和处分”之理由，实在难以苟同。例如在商品房预售合同中，在建房屋肯定尚未取得产权证，能否认定此类合同无效？否则厚此而薄彼，难以符合“相同事物相同对待”的形式正义理念。因此，正如XX年最高人民法院函复云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示时指出：“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”如上，法律并没有规定，出租房屋未办理产权证书的
