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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划福州市土地发展中心XX年度政府报告XX年福州房地产市场年报导读这一年，全国楼市楼市表现可谓冰火两重天，其中如北上广深、福厦等部分一二线城市，延续12年回暖态势，楼市火爆，“量价齐升”成为许多城市的关键词，“地王”一词亦不绝于耳。第一篇：楼市火热，量价齐升，后市趋稳XX年福州房地产市场总结及XX年走势预判我们怀揣着各自的“中国梦”，经历了不平凡的XX，这一年，中国踏上了新一轮经济、体制改革新征程，这一年我们也共同见证了玉兔探月，恒大夺冠，高官落马等奇迹，这一年，我们在雾霾袭城下勇敢的度
2、过?弹指一挥间，XX已然落幕，这一年，全国楼市楼市表现可谓冰火两重天，其中如北上广深、福厦等部分一二线城市，延续12年回暖态势，楼市火爆，“量价齐升”成为许多城市的关键词，“地王”一词亦不绝于耳。然几家欢喜几家愁，如温州、芜湖、鄂尔多斯等部分三四线城市，楼市萧条，甚至“崩盘”。政策方面，各城市调控亦显差异化，或松或紧。年末三中全会后，多城市相应出台新的调控政策，或提高二套房首付，或提高外地人购房门槛，而对压抑楼市成交量价，实质影响有限?XX年的福州楼市可谓精彩纷呈。上半年，土地市场率先爆发，同时在返乡潮促动下，各盘迎来集体涨价潮，整体市中心项目呈现愈加高端，刚需被迫挤压入闽侯大幅带动闽侯楼市的
3、火爆，市场整体呈现出高端和刚需火热，中端放量不足的“哑铃”楼市格局。随着下半年，尤其是第四季度，金山多个新盘入市，为中高端产品注入新血液，拉动整体成交量大幅增长。市场的持续火热，也极大拉动开发商拿地热情，土地市场也随之上演了一幕幕群雄争抢的画面?XX年福州楼市延续12年的回暖态势，楼市火热，表现精彩。立丹行通过对XX福州楼市的年度盘点，摒弃浮华回归真实，遴选出年度机构观点，以供大家共同探讨：观点1：宏观调控整体趋稳，福州楼市整体呈量价齐升态势13年，福州调控政策延续了12年的平稳基调，常态化运行。今年3月，全国出台的新国五条，其中确定了13年的福州房价涨幅不得超过人均可支配收入涨幅，其余细则跟
4、进则更多着眼于细节方面的调整，以加强和完善现有的调控措施为主，并无实质新政策出台。年末福州出台的“榕七条”，提高了外地客户的购房门槛，而并未如其他城市般，提高二套房首付比例，作为以本地需求为主的福州楼市，整体实质影响有限。面对房价调控的压力，政府更多的通过限制高单价房源备案，限制或延迟高单价项目取得预售许可证等措施，让市场“成交均价”下降，对市场实质影响有限。稳定的政策环境，为今年福州楼市表现火热，提供了坚实的基础。经历了XX年的“破冰之旅”，XX年楼市稳中持续升温，加之政策环境稳定，城市规划利好，更多客户放下观望，走入购房者的行列。市场在XX年“去库存”为主后，今年开发商普遍加快推盘步伐，促
5、使全年供应量大幅增长，XX年全年市区商品住宅供应万，环比12年增长51%，闽侯商品住宅供应万，较12年万涨幅达75%。供应量大幅增加的同时，市场成交量亦表现红火，XX年市区的商品住宅月均去化万，相比XX年万的月均值上涨9%，就市场整体而言，市区产品的消化主体依然是改善型需求，今年市区商品住宅套均成交总价约为202万元/套，高总价为主体的房源迫使刚需向福州周边楼市，尤其是闽侯区域转移，快速引爆闽侯楼市，拉动了全市二级市场13年表现火热，销量上涨。闽侯XX年商品住宅月均去化达万，较区域XX年万的月均值涨幅高达34%。成交量火热的同时，整体市场价格亦保持快速上涨的态势，XX年，福州市区商品住宅成交均
6、价为16266元/，环比12年涨幅达15%，闽侯XX年全年商品住宅成交均价9526元/，环比12年上涨13%。XX年，福州在宏观调控政策常态化运行下，楼市表现火热，呈现量价齐升的良好态势。观点2：市区土地放量增加，然商住放量不足致需求外溢，闽侯成为主角，迎来土地的“侯时代”XX年福州土出总成交额仅有亿元，相较XX年的亿元，大幅下滑71%，XX年整体土地财政严重缩水，进入XX年，政府明显加快土地供应，全年供应54幅地块，其中上半年供应13幅，下半年供应量达41幅；全年共出让34幅用地，其中商住用地共出让9幅，仅占26%左右，成交总规模仅万方，相较XX年的100万方有所回升，但仍处低位。商住用地整
7、体成交量小，除苍霞地块由于出让条件较为严苛流拍，以及定向地块底价成交外，其余地块竞争激烈，溢价率均在50%左右。市区近两年商住土地供应量都处于低位，开发商急切需求土地储备，市区竞地受限，纷纷转战外围板块。闽侯近两年楼市呈现良好发展态势，且政府加大土地推量，商住用地供应充足，全年闽侯共成交土地3098亩，成交占地规模达万方，总建规模达425万方，两指数分别超过市区61、34万方，全年成交总金额达111亿元，较去年65亿元成交金额，增长了近50亿元。全年共出让9幅商住用地，总建规模达万，与市区商住用地基本持平。市区商住用地供应吃紧，导致开发商对于商住用地需求意向趋于强烈，上街厚庭地块拍卖现场，更是
8、吸引了泰禾、中海、万科、深深、融信、正荣等十多家全国品牌房企和本土实力房企前来参与竞拍，场面异常火热，在出让的9幅商住地块中，其中有6幅地块溢价率超过100%，在110-262%之间，竞争激烈，而闽侯商住用地的推售，在一定程度上缓解了开发商住宅用地储备需求，闽侯未来土地供应将依然维持在高位，迎来“侯时代”。观点3：上半年楼市火热，价格涨幅过快，下半年陷入成交盘整，哑铃楼市格局亦有所缓解XX年年初，随着东区板块的土地热拍，区域楼面价创新高后，加之返乡潮促动下，积蓄改善型客户纷纷入市，楼盘集体涨价潮由东区向全市蔓延，其中如东区保利香槟国际、香开新城等项目从万/的均价快速攀升至万元/。市区上半年楼市
9、各盘涨幅整体达XX-4000元/左右。市区的价格快速上涨，刚需主力购房群被迫挤压入闽侯，同时促动闽侯市场火热，屡现开盘售罄盛况，价格一路快速上涨。闽侯XX年全年商品住宅成交均价9526元/，环比12年上涨13%，从普通商品住宅开盘推售价格情况来看，南屿板块从年初9千左右涨至年末10500-11000，荆溪板块则由年初的7500上涨至9000左右。而随着价格的快速上涨，加之市区金山在售项目的减少，多盘进入尾盘后期销售阶段，主力成交区域以市中心、江滨及东区为主，福州楼市上半年逐步形成了市区高端产品供应为主，中高(转载于:写论文网:福州市土地发展中心XX年度政府报告)端供不应求，刚需选闽侯的楼市格局
10、。价格过快上涨，中高端产品的供应不足，下半年整体成交量陷入盘整阶段，前三季度市区成交量呈现逐季度下滑态势。销量下滑，促使市场价格涨幅放缓，下半年市区楼市价格表现较为稳定。随着四季度，金山板块融信白宫、阳光城丽兹公馆、杉林悦榕公馆等项目的入市，大幅缓解市场中高端供应不足，哑铃楼市的畸形局面，这也促使第四季度普通商品住宅整体成交均价结构性下滑至万元/左右水平，成交量则大幅增长超70万，基本与第一季持平。闽侯的价格过快上涨，同样影响下半年开盘销售率下滑，上下半年对比，闽侯区域开盘去化多在8-9成左右，而下半年则多下滑至6-7成，价格的快速上涨，客户接受度有限下，下半年整体市场涨价幅度有所放缓，其中龙
11、旺康桥丹堤项目上半年5次推售产品，价格从8600涨至10300，开盘价格涨幅为1700元/，而下半年各项目价格涨势明显收紧，群升江山城年内7月首开，共开盘5次，价格由9800上涨至10900，上涨幅度有所放缓，针对如此市场预期，开发商选择放缓涨价幅度，保证项目去化。观点4：办公产品结构模式改变，市区高端写字楼主导，SOHO向外围郊区化发展伴随政策对住宅物业的严厉调控，办公物业首当其冲成为投资者关注的一个焦点。近2年，福州办公市场集中放量，其中办公、自住两相宜的SOHO产品掀起了福州市场的一股SOHO投资热潮。随着市区SOHO项目多进入尾盘，而北江滨CBD及金融街CBD写字楼项目的兴起，市场办公
12、物业成交重点由写字楼产品取代SOHO成为办公市场的主流，抢占市场份额。XX年写字楼物业成交量占全市办公物业的52%，达万，环比去年万，涨幅达36%，市场表现依旧火热。XX年全年来看，办公市场全年均价为20859元/，与去年17129元/上涨22%。未来随着北江滨CBD的升龙环球中心、融侨滨江广场、福晟钱隆广场等新项目上市，市场将迎来新一轮放量。XX年市区在售SOHO减少，且向外围郊区化发展。SOHO产品可居可办公，其产品相对灵活，且规划户型面积通常较小，投资性强，多定位为中小企业，因此对地段要求相对写字楼产品较低。目前，市区主力在售SOHO项目为马尾蓝波湾，仓山海西海悦城、红星国际等，基本聚集
13、于市区外围区域，市中心SOHO项目基本售罄。而后市办公用地放量主要集中于金融街及北江滨CBD，CBD区位核心，项目基本定位高端写字楼产品，后市SOHO放量较少。而随着福州城市的扩容，闽侯临近市区，发展潜力大，近年出让较多商服办公用地，目前闽侯市场世茂上游墅、西海岸、凤翔湖滨世纪等项目均推出SOHO产品，且受到投资客户青睐，去化不俗，XX年闽侯区域办公共成交万，成交均价9696元/。依靠海西科技园的发展，后市SOHO放量以闽侯南屿片区为主，信通中心、万科又一城、正荣财富中心等项目均含待推SOHO产品，也成为未来SOHO的主要战场。观点5：企业产品溢价、合理避税，客户获得更多实惠，精装修市场发展达
14、到新高度近年来，国家开始提倡鼓励精装修房源入市，以达资源节约，避免二次装修浪费等可持续发展的目的。早年精装项目以一线城市为主，发展成熟且多元化，目前，转而向二线城市推广，且市场接受度日渐提高。福州精装房自XX年起步，已经发展近10年时间，早年精装项目较少，且市场试水多以失败告终。XX年万科金域榕郡二期产品入市，成为精装成功典型，带动福州市场精装修产品也进入快速发展阶段。随着客户对于精装修接受度提高，特别是刚需客群的高度认识，精装修产品优势逐步凸显，市场上精装修产品不再局限小户型投资产品和大户产品，刚需产品、SOHO、写字楼也精装化。XX年，福州市场精装产品不再局限于万科旗下楼盘，其它开发商精装
15、楼盘增多，且产品类型丰富，含超高端建发国宾府，亦有市区万科广场、阳光城丽兹公馆等项目，闽侯精装项目亦有所增加。整体福州楼市精装产品的发展再次达到新的高度。据统计，目前精装住宅项目超过11个，以大盘及市中心项目为主，大盘通过选择部分产品精装，丰富产品类型，另地价成本较高项目精装入市，可提升溢价及利润，同时，精装可与区域竞品形成差异化竞争，目前福州在售精装项目整体溢价在15%-20%左右。其中市区装修标准多在XX元/左右，闽侯多在1000余元/左右，装修风格以现代简约及欧式为主，部分项目推出可选风格模式供客户选择，个性化十足。精装产品对开发商而言，可提升产品售价，从而提升销售溢价率，同时帮助开发商
16、合理避税，尤其是土地增值税，同时与市场上项目形成差异化竞争。对于客户而言，对于精装修最满意的地方在于不用花费精力精装，省心省力，客户与开发商的共赢亦是目前精装修市场发展愈加火爆的核心因素。当然，对于精装风格、个性化突显上客户也提出了一定的要求，另外对于精装修用材，施工监理以及后期的维护亦是其十分的关注的方面，这也是需要开发商后期进一步明确和提升的方面。未来市场预判：观点1：市中心板块放量缩减，价值日益稀缺，价格格局日趋成型随着福州城市发展步伐加快，区域各项配套的不断丰富和发展成熟，市区房地产价值日趋稀缺。其中市中心江滨在售项目减少，且未来放量有限，市中心以旧城改造项目为主，江滨区域未来则以写字楼产品放量为主，住宅供应有限。目前市中心在售项目均价普遍突破万元/，部分江滨
