《大运新城城市设计2011》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大运新城城市设计2011（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,2,3,项目背景及必要性 5,一,片区定位与发展目标 25,三,目录,现状发展条件解析 13,二,用地规划方案 35,四,六,开发建设模式 79,空间设计方案 57,五,4,项目背景与必要性,一,5,第一阶段：建体系，保增长,目前，我国正处于改革开放的第一阶段，已基本建立起了市场经济体制。 2010年上半年，我国经济增速已经从一季度的11.9%，下降到二季度的10.3%，经济过热担心已被下滑风险所取代。在当前经济形势下，需进一步保持经济平稳较快发展。,我国“十二五”规划提出了国民经济发展六大战略。其中，“加快转变经济发展方式”是经济建设的重中之重， “十二五”期间将努力实现三个目标： 一是
2、由投资和出口拉动向消费、投资、出口协同拉动转变； 二是由工业带动向一产、二产、三产协调拉动转变； 三是由过度依靠资源消耗向依靠技术、管理、创新方面转变。,1、宏观经济环境：我国全面转型时期，保增长、调结构,第二阶段：经济发展方式转型,龙岗区作为我市产业发展大区，须在国家战略的宏观背景下，积极转变现有的经济发展方式，加快产业调整产业结构和升级，创新性地实现发展模式的转变。,项目背景与必要性,6,在区域同等级中心区或城市副中心中，龙岗具有： 定位最高 服务最全 基础最优 辐射最强的发展优势,龙岗的优势,龙岗：辐射粤东的综合服务中心地位逐步显现，未来将依托区位优势和现状发展条件，逐渐成为区域合作中心
3、、综合服务中心，引领区域高端化、协调发展。,2、区域发展背景：深莞惠一体化，区域协同高端化发展,龙岗在区域发展中的位置,惠阳,光明,龙华,东莞,福田中心,坪山,龙岗中心,惠州,前海中心,项目背景与必要性,7,特区一体化十年完成 特区内外一体化内涵：法规政策、规划布局、基础设施、城市管理、环境保护及公共服务一体化； 特区内外一体化实施方案：以体制机制创新为动力，以四大新城为依托，实现公共服务均等化。 四大新城：光明新城、坪山新城、大运新城、龙华新城。,3、时代发展背景：大特区时代，注重城市品质内涵提升,未来5年，龙岗区将投资1600亿元，用于全区基础设施建设和城市更新，重点推进龙岗中轴线、大运新
4、城、大鹏半岛等重点片区的开发建设打造一个龙岗新中心，力争2015年使大运新城初具规模。 龙岗区区长张备在五届人大会议的发言,大运新城：龙岗区全力打造的 “新中心”,大运新城：新时代龙岗特区城市建设的标杆；龙岗城市综合服务能力提升的有力跳板；城市内涵与环境品质打造的典范。,项目背景与必要性,8,低成本的优势 产业基础雄厚 服务水平提升 公共投资增加,“创业新特区”,3、时代发展背景：大特区时代，打造龙岗“创业新特区”,宜居宜业的发展环境 丰富完善的配套设施 全面综合的服务能力 人性化低碳化生活方式 工业化向都市化转变模范城区,项目背景与必要性,9,城市事件转化为城市发展的动力,优势与机遇,催生新
5、经济,提升软实力,提升综合竞争力,4、重大历史机遇：后大运时代，引领城市综合实力竞争,城市事件 地区关注 城市吸引力 产业提升 人才集聚 城市服务力 龙头企业 产业动力 城市影响力 大运场馆 城市形象 城市建设标准,提升,项目背景与必要性,10,内外环境的深刻变化，须重新审视片区发展定位,强化片区的产业引导与主导功能 引入高端化、现代化产业； 强化片区产业服务和综合服务职能 构建综合型、服务型城区； 强化片区良好城市环境和良好形象 打造高品质、人性化空间；,中心城发展战略的调整，须进行积极落实与对接,龙岗中心城战略： “哑铃”状的空间布局 “三位一体”发展结构 大运新城承担特殊使命,5、法定图
6、则调整必要性：新形势下对法定图则的再认识,项目背景与必要性,11,5、法定图则调整必要性：新形势下对法定图则的再认识,释放城市资源的途径：,三所用地,未确定指标用地,商业用地,紧约束发展条件下，须积极释放城市资源,对法定图则的再认识： 土地整体开发强度较低：商办用地容积率仅5.0，工业用地面临升级改造； 发展备用地功能需进一步明确，原高交会馆、体育商城等需开展进一步研究，并具体细化功能和确定开发建设指标； 周边用地须纳入新城一体化发展：搬迁后的三所用地和生态线调整后新增建设用地须纳入城市整体发展。,积极拓展城市发展空间； 切实提高土地使用效率； 创建合理化土地利用模式。,项目背景与必要性,法定
7、图则规划图,12,现状发展条件解析,二,13,大运新城北区总用地面积674.41公顷。其中， 城市建设用地：364公顷，占总用地的54%；以工业和居住为主。 未建设用地： 约310公顷，主要集中在鼓岭路两侧。 生态线内用地：约114公顷，具有较大释放潜力。,现状土地资源丰富,1、片区土地资源,现状发展条件解析,土地利用现状图,现状用地统计表,14,规划区内现状共有较大建设潜力的用地约2平方公里，其中： 国有未出让且适宜建设的土地：66.31公顷 具有合法手续可引导开发土地：32.51公顷 具有城市更新改造潜力的用地：93.50公顷 生态线内具备建设条件的用地：18.75公顷,土地开发建设潜力大
8、,1、片区土地资源,现状发展条件解析,土地开发潜力分析图,15,清林径水库现状：2.22平方公里,清林径水库扩容后：10.7平方公里,雁田水库现状,宏观生态条件优越,清林径水库：水库扩容，将成为区域重要的生态景观核心。,2、生态资源优势,现状发展条件解析,雁田水库：区域重要生态资源和水源地。,生态环境分析图,16,地处景观谷地,龙城公园,大运公园,官井头水库,雁田水库,西临深、莞生态屏障，东临龙城公园； 西南为大运公园、北侧有官井头水库。,龙城公园,大运公园,龙城公园,雁田水库,官井头水库,2、生态资源优势,现状发展条件解析,生态环境分析图,17,1小时交通生活圈： 距机场约40分钟、距市区3
9、0分钟；多条高快速路、城市主干道、轨道线（3号、12号、16号线）从片区经过，可快速到达莞城、惠城、盐田港区、市中心区等地。 区域“流”空间缺失： 区域物流、人流缺乏停留、转换的空间，大运新城片区可担当起区域物流、人流集散的空间。,3、交通发展条件,（1）区域交通条件优越，但缺少“流”空间,现状发展条件解析,区域交通分析图,区位图,18,内部路网体系：已形成基本骨架，但次干道、支路不完善，密度偏低；交通设施缺乏。,现状道路网密度表,与凤岗联系通道单一，城市路网体系亟需全面对接，现状仅依靠龙平路与凤岗对接，清林路、如意路等通道亟需打通。,现状发展条件解析,3、交通发展条件,（2）内部交通条件滞后
10、，与凤岗交通联系有待加强,现状交通分析图,19,4、产业发展解析,周边产业聚集度相对较高，形成若干产业集群,大运新城,现状周边已聚集的产业基地：宝龙高新产业基地、坪地新型产业基地、大浪传统制造业基地、坂田高新产业基地、横岗传统产业基地、凤岗传统加工制造业基地等。,现状发展条件解析,区域性生产服务中心缺失，大运新城地处区域核心，具备发展成为区域生产服务中心的潜力和条件。,传统加工制造业基地,20,4、产业发展解析,现状发展条件解析,现状具备一定产业基础 现状共有企业167家，已初步形成了以天安数码城、留学生创业园、黄阁坑工业区为核心的企业总部集群、科技创业集群和生产加工集群。,天安数码城,龙城工
11、业园,21,留学生创业园龙岗区高新企业孵化器 现有高新企业90余家，以研发型企业为主。吸纳高素质就业人口2000余人，已累计为龙岗区培育高新科技企业44家。 占地约10万平方米，年产值5-6亿元，贡献税收4000万元，地均产出效益显著。,现状发展条件解析,4、产业发展解析,22,天安数码城中小企业总部集群 龙岗第一个生产性企业总部项目，占地12万平米，规划6幢产业大厦、2幢配套公寓和1幢商业综合楼。 建成后可容纳500-800家科技型企业、 30家大型研发机构、30家科技中介服务机构，就业人口2万人， 预计年产值200亿元以上。,现状发展条件解析,4、产业发展解析,23,大运城市事件影响力：城
12、市品牌和关注度的提升将进一步扩大城市影响力。 市区政府的高度重视： 大运新城是深圳市“四大新城”之一；按照市、区两级政府的发展要求，大运新城未来“五年内初具建设规模，超越特区现有标准”。,5、城市关注度提升,现状发展条件解析,24,定位与发展目标,三,25,1、发展定位判断,创新高地以科技、知识的创新引领时代发展 创造中心以产业、服务的创造实现城市价值 创业特区以政策、环境的打造构建创业特区,以大运会为契机，建设成为环境优美、服务高端、总部云集、精英荟萃的综合性新城区。,定位与发展目标,26,2.5产业 2.5产业是指介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，
13、又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。,2、产业发展方向,2.5产业分类 第一类：指第二产业中附加值较高的部分二产的研发设计和三产的营销和结算(包括总部经济)，以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心，还包括一些高附加值、少污染、具有核心技术的新兴制造业，如通信电子、医疗器械、环保材料制造等产业。 第二类：指第三产业，包括服务于其他产业的物流、培训、广告等。 第三类：以IT产业为代表的数字网络产业，如电子商务、软件业等。,定位与发展目标,27,主要引入产业类型,高新技术产业：科技研发、企业孵化、科技服务（产品中试、检测、大型计算）、先进制造（电
14、子、精密仪器）、新兴产业（信息服务业等）； 总部经济：中小企业、成长型企业的总部（营销总部、研发总部、行政总部、物流总部、采购总部等）、专业服务机构（如投资管理公司、供应链管理公司、会展服务公司、金融机构等）； 创意文化产业：广告企划、文化创意、工业设计、建筑设计、影视艺术、展览出版、动漫设计等； 体育休闲产业：体育商贸、酒店、会展业。,2、产业发展方向,重点引入功能：总部经济生产性企业总部,定位与发展目标,采取“现代新城发展模式”：以高科技产业为依托，以现代服务业为核心驱动力，搭建高素质的高新技术产业服务平台； 以总部经济基地的形式承接尖端高新制造业和现代高端服务业。,28,总部经济空间布局
15、和规模,定位与发展目标,按照上述规划，四大新城主要承担成长型企业总部职能。近期规划商业服务设施用地面积75.83ha，按规划用地30%作为总部办公，3.0容积率计算，可提供总部办公建筑面积276万平方米。,（1） 深圳市总部经济发展空间布局研究,3、总部经济发展规模预测,深圳市成长型总部空间布局指引,29,（2） 深圳市总部经济发展空间布局研究,3、总部经济发展规模预测,总部经济需求规模 根据深圳市总部经济发展空间布局研究，全市现状可提供商业办公面积1280万平方米，未来总部发展的总体需求规模为456-660万平方米。其中，对总部企业的认定标准为：,综合型总部企业：“年度营业额在10亿元以上”
16、 职能型总部企业：“年度营业额在4亿元以上” 成长型总部企业 ：“年度营业额1亿元以上” 但对年度营业额在”1亿元以下“的企业总部需求未作论述。,问题一：龙岗区现状营业额1亿元以上企业仅237家，其余大部分企业年营业额1亿元以下，约有35000余家，该类企业的总部需求如何？ 问题二：仅大运新城片区可以用于总部办公的用地超过65公顷，可承载容积率远大于3.0，总部建筑规模可达到甚至超过276万平方米。,？,定位与发展目标,深圳市总部经济发展空间布局研究规划对总部企业标准的认定忽略了龙岗大部分的中小企业，所以本次规划对龙岗企业的总部需求进行重新定位测算。,30,（3）龙岗总部经济发展,总部需求的类型生产
