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1、852008-11-24 世联地产市场研究部大型城市综合体市场分析和研究报告键入文字目的：本项目规划调整建议 困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短 工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 根本解决问题 系统的方法立即解决问题努力追求 2 城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件产品组合核心问题产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 3 城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综
2、合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件产品组合核心问题产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 4 项目分析 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强 区域交通优越。通过天府大道、绕城 成绵高速 至新都大丰 高速、城市一环、二环、三环等与城区九里堤路地铁1号线 各方位直接相连。 火车北站 项目邻城市主干道天府大道，是周边 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 之一。 至郫县、温 规划中的地铁1号线将拉近项目区域绕三 江 同市中
3、心和火车南北站的距离，增强区 环城二 域辐射能力。 高 环 城市核心 速 武侯祠 8km 本项目机场13.2km火车南站本项目天府广场川藏高速至龙泉洛带8km本项目火车南站市政府14km机场本项目武侯祠/锦里城南CBD4km天府大道本项目市政府航空港华阳镇5项目分析 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高 东面：与天府软件园一期 隔天府大道相望，东北面临世 纪城 南面：临大源三线道路， 圣达中信紫罗兰新希望商务大厦、安捷伦均在世纪城建，中兴大厦即将开售世纪城规划道路大源 西 面 ： 临 未开发 商服 用四线圣达中信通威地，未来将与川大科技园相邻天府西藏中石化待出让软
4、件园 北面：临规划中的总部商紫罗兰大源四线一期天府软件园中冶地块B地块A务区，圣达、中信、通威均已大源三线 在建待出让新希望新希望天府天合天合软件园中石油一期新安中兴通讯鼎捷规划道路天府大道能伦天府软件园大源三线新希望商务大厦中兴天府大道6 项目分析 地块临城市主干道人民南路南延线天府大 道，位于交通十字，通达性较好 道路情况：市区世纪城 天府大道：城市主干道，双地铁会展中心站向八车道，大源四线世纪城 大源三线：双向四车道，站华路天府软件园 大源四线：双向六车道，元华路 规划道路：双向二车道 圣达中信天府大道 地铁：距离科技园站约450规划道路米，距离会展中心站约630米，规划道路其中会展中心
5、站是地铁1号线一天府软件园一期期工程终点站 地块B地块A大源三线站华路天府软件园元华路中和镇新希望新希望商务大厦商务大厦天府软件园一期 地铁站 地铁科技园站 中兴通讯 隔离带 站华路 车道天府软件园元华路 交通动线 美视国际学校天府软件园二期7 华阳镇 项目分析 项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅） 净用地面积 ： 31375.35 平 方米（约47亩）规划道路100m106米 商业金融业用地 （不兼容16米住宅17米17 容积率：5.2米天 限 高 ： A 地 块 不 超 过 134府米，B地块不超过128米，主体大地块B地块A道建筑不小于40米 建筑密度：30%40% 绿地率：
6、 10%规规 道路级别 ：天府大道为城划划市主干道，双向八车道，大源道道32.5米三线为双向四车道，规划道路路路为双向二车道117米100米大源三线天府大道123米十字u附注：地块周边长度为依照地块内部图纸比例估算值图片8 研究界定 本次研究综合体分析的关键因素研究 房地产市场研究 陆上交通及地铁研究 城市分析 规划及人口研究 区域发展规律研究 区域分析 KPI体系 区域房地产市场研究 写字楼 商业 酒店 产品分析 住宅 公寓 9 城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件产品组合核心问题
7、产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 10 成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地 城市研究-城市地位 位， 2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都 市迈进”的战略目标 川渝经济圈城市经济群排名制造业、工 四川覆盖区域：成都、广安、达1长三角城市群州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、科技、金业、交通枢纽自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山2珠三角城市群融、商贸、 重庆覆盖区域：主城九区以及潼 文化教育3京津冀城市群南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、 双桥 、璧山 、江津 、綦
8、江 、万盛 、南4山东半岛城市群川、涪陵、长寿 12辽中南城市群5 6川渝城市群“把成都建设成为中西部地区创业7中原城市群环境最优、人居环境最佳、综合竞8海峡西岸城市群争力最强的现代特大中心城市。”53 成都市委十届五次全会9湘中城市群确立了我市奋斗的“新三最”目标 4关中城市群10711长江中游城市群10省委对成都提出要求：成都要率先12哈大齐城市群在全省实现建设全面小康社会目11141 标、率先实现现代化，带动四川全13滇中城市群6 面发展、带动区域协调发展，把成 17 都建设成为四川的“首善之区”。914淮南城市群成都要站在更高的层次、更高的领81515黔中城市群域思考发展定位，按照现代
9、化国际13大都市的要求规划和建设。216北部湾城市群16 17环鄱城市群11 注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西 部的大部分城市尚未形成城市群 城市研究-城市坐标 在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体 系中，成都处于第三梯队领先地位 第一梯队：上海、北京 第二梯队：广州、深圳 各城市GDP和社零位置分布 第三梯队：苏州、天津、重 北京第一梯队庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南社零京、成都、大连、沈阳、武汉3500 第四梯队：东莞、唐山、济广州南 、石家庄、哈尔滨、郑州、长3000成都 沙、福州、淄博、常州、西安 第五梯队：昆明、厦门、南 2500福州第二梯队昌、太原、合肥、南宁、廊
10、坊、宜第三梯队昌 、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵2000阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉贵阳安、海口1500红色为东部城市第四梯队兰色为西部城市1000第五梯队绿色为中部城市 500 GDP 0 020004000600080001000012 如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到 城市研究-城市经济 北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014 年达到广州和深圳现在的水平。 2006 年成都与一线城市人均GDP比较 (元 /人 ) 2006 年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较 （万元/人） 80000.00 69450 70000.00 631002.50597
11、102.2760000.002.071.97 485052.001.8550000.00 40000.001.501.06 30000.00251711.00 20000.00 0.50 10000.00 0.000.00上海北京深圳广州成都上海北京深圳广州成都2006年成都人均GDP增长率13.7%2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8%2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较2006 年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较(元/人)80.00%70.01%20000.0070.00%166281544557.73%147621482560.00%50.55%48.84%
12、15000.0046.72%50.00% 10302 40.00% 10000.00 30.00% 5000.0020.00%10.00%0.000.00%上海北京深圳广州成都上海北京深圳广州成都2006年成都人均消费性支出增长率6.8%2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9%13 资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网 城市研究-城市房地产 受宏观调控影响，成都房地产市场观望情 绪渐浓，将步入市场调整期 走价不走量 市场出现观望情绪 2007 年9 月末 ， 9.27 新政推 出后，市场观望情绪浓厚，销售 成都 受到一定影响，9月后交易量呈短线投资客出现下滑趋势。 主城区商品房成交价格上升速度增快量从 8 月份的 140 万平方米下降地价上升速度比楼价上升到12月的80万平方米。速度快 从价格来看，18月，全市投资者及开始抛售商品房成交均价为4071元/平方理性开发商降价米 ，新政出台后 ，价格下降 ， 开发商跟随降价11 月份 ，全
