《02案例A公司M项目》由会员分享，可在线阅读，更多相关《02案例A公司M项目（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1关于湖南 “M 项目 ”一期住宅小区住房开发贷款的评估报告【内容提要】 借款人湖南 A 公司于 2003 年 12 月成立，注册资金 2000 万元，为三级资质开发资质，2007 年度信用等级为 A。“M 项目” 一期住宅小区建设项目经长沙市计委立项， “四 证 1”基本 齐全。 项目占地面积 164000 平方米，建筑面积 98008 平方米，全部为独立住宅、联排住宅和花园洋房。项目总投资 19390 万元，其中：自有资金 6864 万元、占比35.4%，预 售收入 2526 万元、申请我行贷款 10000 万元,经评估测算，项目建成后, 独立住宅、联排住宅、花园洋房空置率分别按 15%、
2、20%、20%测算，可实现销 售收入 32581 万元、利润总额 4571 万元，项目财务内部收益率 46.68%，贷款期限 3 年、偿债保证比 2.03。拟采用本项目土地和在建工程抵押担保方式。本项目主要存在政策、市场、筹资、建设及管理等风险，评估认为，在落实相关贷款条件的前提下，对发放本项目贷款无异议。信贷审查委员会：我部于 2007 年 3 月对湖南 A 公司开发的“ M 项目”（以下简称本项目）一期住宅小区建设项目开发贷款进行了评估，1、截至评估日止，已取得 32141.16 平方米的建筑工程施工许可证 ，65866.84 平方米的建筑工程施工许可证正在办理中。 2主要结论和意见如下:
3、、 借款人概况（一）借款人概况：湖南A公司（以下简称借款人），于2003年12月成立；法定代表人张XX，经营范围：筹建房地产开发项目。房地产开发资质三级。借款人成立时注册资本 1000 万元 2，2004 年 4 月借款人股东进行股权转让 3；2004 年 6 月借款人股东进行股权转让 4；2004 年 7 月借款人股东又进行股权转让 5；2006 年 4 月借款人股东进行股权转让 6；2006 年 9 月增资 1000 万元，现注册资本 2000 万元 7。以上变更均经开户行前往湖南省工商行政管理局调查查询确认。表 1 借款人股权结构变更出资情况表 单位：万元、%出资人名称 出资额 出资方式
4、 出资比例B 公司 1235.8 现金 61.79C 公司 564.2 现金 28.21D 个人 200 现金 10合 计 2000 1002、2003 年 10 月 30 日经湖南中信高新有限责任会计师事务所以湘中新验字（2003）350 号验资报告审验，股东由 B 公司、北京中润投资有限公司和湖南泓源科技发展有限公司分别出资 800 万元、100 万元和 100 万元，分别占 80%、10%、10%。3、借款人第二次股东会决议及股东股份转让协议书，原股东湖南泓源科技发展有限公司将其所持有的 10%股份 100 万元股金全部转让给 D 个人，D 个人以 100 万元现金买断，并到工商局办理了
5、变更登记。4、借款人股东会决议，原股东 B 公司的 40%的股份、北京中润投资有限公司 10%的股份全部转让给湖南省恒信发商贸发展有限公司，并到工商局办理了变更登记。 5、借款人原股东湖南省恒信发商贸发展有限公司 50%的股份分别转让给宁波中建房产开发公司（后变更为 C 公司，30%的股份）和宁波永顺房地产有限公司（20%的股份） ，并到工商局办理了变更登记。6、股东 B 公司以 200 万元购买宁波永顺房地产有限公司在借款人公司的 200 万元股份；B 公司以 17.9 万元购买 C 公司在借款人公司的 17.9 万元股份，并到工商局办理了变更登记。7、2006 年 9 月经湖南天和联合会计
6、师事务所出具湘天和验字（2006）第 2129 号验资报告审验。股东B 公司、C 公司和 D 个人分别出资 1235.8 万元、564.2 万元和 200 万元，分别占股本的 61.79%、28.21%和 10%。3借款人下设工程部、财务部、预算部、设计部、材料采购部、办公室、营销中心。现有员工 38 人，其中大专学历以上30 人，占 79%；员工综合业务素质较高。 （二）经营者素质评价：董事长兼法定代表人张 XX 先生，经济管理博士研究生学历。曾供职湖南省体改委、和国家体改委，并在中信房地产公司、恒通集团房地产事业部 B 公司、北京王府花园开发公司等担任总经理和董事长。成功主持开发了北京“T
7、T 项目”、北京“NN 项目” TOWNHOUSE 项目橘郡等项目，具有较丰富的工作经验和较强的组织管理能力。（三）借款人经济技术实力评价：根据借款人提供的会计报表显示：2006 年 12 月末总资产 12192 万元，总负债 3822 万元，所有者权益 8370 万元；资产负债率 31.5%，流动比率316%，速动 比率 139%，有一定的经济实力。 （四）资产负债分析表 1 借款人资产负债表 8 单位：万元 、% 项 目 2004 年 2005 年 2006 年一、资产总额 8965 8344 12192流动资产 8894 8228 12087其中：货币资金 406 465 2235预付帐
8、款 400其他应收款 1570 3245 2659存货 6918 4518 6793固定资产 68 112 102无形资产及其他资产 3 4 3无形资产 1 1长期待摊费用 3 3 2二、负债总额 7965 7450 38228 2004 年、2005 年、2006 年度的会计报表均由湖南鹏程有限责任会计师事务所出具湘鹏程审字2007第8089、8090、8091 号审计报告，均无保留意见。41.流动负债 7965 7450 3822短期借款 2990应付福利 26其他应付款 7961 7439 806三、所有者权益 1000 894 8370实收资本 1000 1000 2000资本公积 6
9、602未分配利润 -106 -232资产负债率 88.84 89.28 31.35流动比率 112 110 316速动比率 25 50 139现对 2006 年度资产负债情况分析如下：1、预付账款 400 万元，系预付长沙市岳麓区明成钢材经营部用于本项目的材料款；2、其他应收款 2659 万元，其中：本项目长沙县非税收入管理局系本项目报建费 420 万元；非本项目：主要是湖南泓源科技发展有限公司往来款 410 万元；长沙市昱琨投资咨询有限公司往来款 650 万元；北京瑞海隆环保科技发展有限公司材料款 240 万元；湖南中润置业有限公司往来款 600 万元；3、存货 6793 万元，系“M 项目
10、” 项目土地费用 6605 万元，其中：本项目占用 4557 万元，二期项目占用 2048 万元；本项目开发间接成本 188 万元。 4、短期借款 2990 万元，借款人于 2006 年 12 月向联华国际信托投资公司借款,用于城市基础设施，期限 6 个月，于2007 年 6 月 8 日到期，是以本项目中的长国用(2006)第104、105、106 号土地作抵押担保。 5、其他应付款 806 万元，主要是借款人与湖南大辉商贸5发展有限公司的往来款 750 万元。另外，向长沙市农业银行汽车贷款 2.5 万元，湖南鑫湘工程勘探有限公司 0.5 万元。 6、实收资本 2000 万元。系借款人注册资本
11、 2000 万元；7、资本公积 6602 万元,系借款人股东为开发本项目所追加的投资。根据借款人 2007 年 1 月 20 日股东会会议“全体股东一致同意将应付各股东款项 6602.1 万元, 其中:B 公司3102.1 万元，C 公司 3500 万元,追加公司流动资金,转增为公司资本公积。并承诺: 此款项在项目未完工、未还清开发贷款之前，不分配利润，不抽逃资金。8、未分配利润-232万元，为本项目前期所发生的营销费用和管理费用。本项目是借款人成立以来开发的第一个项目，目前暂无销售收入，故不对盈利情况进行分析。（五）现金流量分析表 2 近三年现金流量情况表 单位：万元2004 年 2005
12、年 2006 年一、经营活动产生的现金流量净额-4986 -787 -1899经营活动现金流入 1897 951经营活动流出 6883 787 2850二、投资活动产生的现金流量净额28 -54 -4投资活动现金流入 100投资活动现金流出 72 54 4三、筹资活动产生现金流量净额 5220 900 3674筹资活动现金流入 5220 900 3990筹资活动现金流出 316净现金流量 262 59 177162006 年度现金流量分析如下：1、经营活动的现金流入 951 万元，系借款人收到的其他经营活动的往来款；经营活动的现金流出 2850 万元，其中：购买土地接受劳务支付 2675 万元
13、、支付给职工 119 万元，税费 6 万元、支付其他与经营活动有关的现金 50 万元，2、投资活动产生的净现金流量-4 万元，系借款人购置固定资产所支付的款项。3、筹资活动产生的现金流入 3990 万元，其中：股东投资增加注册资本 1000 万元、2006 年 12 月向联华国际信托投资公司借款 2990 万元，筹资活动的现金流出 318 万元，其中：归还股东 B 公司的款项 318 万元，收到存款利息 2 万元。(六) 信用状况评价及银行融资情况: 借款人于2004年3月在省分行营业部长沙市北站路支行开立一般结算账户，在联华国际信托投资公司有借款2990万元，2007年度信用等级为A。根据经
14、办行北站路支行调查，经查询“特别关注系 统” 、“人行企业征询系统” 及我行的“ 不良贷款管理第 19期” ，无不良信用 记录。融资情况：借款人2006年月12月向联华国际信托投资公司借款2990万元，用于城市基础设施（小区周边道路等）建设的临时周转需要，期限6个月，于2007年6月8日到期，根据借款人还款计划其还款来源银行存款（截止评估日有银行存款2200万元）；待收回的其他应收款1900万元；股东B公司承诺追加资金。评估建议开户行督促借款人尽快筹集还贷资金，归还联华国际信托投资公司借款。7(七) 、控股股东评价:1、B 公司情况B 公司于 1993 年 3 月 5 日在北京注册成立，注册资
15、本7100 万元，法定代表人张 XX。经营范 围：对房地产、物业管理项目的投资管理；购销建筑材料、装饰材料、机械电器设备；信息咨询（中介除外）。股东为北京中润投资有限公司、北京万拓实业有限公司及自然人刘 XX，占股分别为56.34%、7.04%、36.62%。2006 年末总资产 28658 万元，总负债 11664 万元，所有者权益 16994 万元，其中未分配利润7299 万元，资产负债率 40.7%。主营业务收入 3639 万元，利润总额 257 万元，通过分析该公司报表数据，其长期投资 4485万元占净资产 16994 万元的 26.39%，该公司对借款人的投资是在其投资能力范围内。
16、2、C 公司情况C 公司成立于 1992 年，在宁波市注册成立，注册资本5000 万元，分别由宁波信达投资有限公司出资 4500 万元和嘉兴市信达建设房地产开发有限公司出资 500 万元，占股 90%和10%。经营 范围为房地产开发经营、本公司房屋租赁。2006 年末总资产 81498 万元，其中长期投资 18845 万元，总负债 48660 万元，所有者权益 32838 万元，其中未分配利润 11872 万元，资产负债率 59%。主营业务收入 2045 万8元，投资收益 10159 万元，利润总额 11558 万元，通过分析该公司报表数据，经济实力雄厚，盈利能力较强。二、项目建设条件评价（一）项目全称：“M 项目” 一期住宅小区建设项目。（二）项目内容及规模：1、整个
