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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划父母一方付首付款及按揭款,购房合同签的是出资方子女名字父母购房出资与房产权属认定以婚姻法解释三第7条的适用范围为中心贺剑?XX-05-0422:01:54解释三第7条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。解释三第10条：夫妻一方婚前
2、签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。解释二第22条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外
3、。一、解释三第7条的适用范围解释三第7条的婚后父母替子女买房，究竟是仅指父母出全资购房为子女购买房屋，还是也包括父母出首付而夫妻共同还贷的情形？第7条仅限于全款出资的情形连最高法院内部对此都理解不一。肯定者认为，第7条仅适用于全款出资。对于部分出资且产权登记在出资人子女名下的情形，处理如下：首付款可以认定为只赠与出资人的子女，因而是该子女的个人财产，其也有权分得与首付款对应的增值；房屋在离婚时应认定为夫妻共同财产。2否定者认为，第7条也适用于部分出资。因为首付款可以视为对自己子女一方的赠与，因而属于其个人财产。当该子女以个人财产出资购买房屋时，根据第10条的规定，亦应认定该房屋为该子女的个人财
4、产，在共同还贷时也适用相应的增值补偿规则。3上述肯定意见值得赞同。理由是，该条第1款和第2款的行文相同，体系上应作相同解释；而第2款的“按份共有”的制度决定了，该款不适用于双方父母部分出资的情形。具体言之：在双方父母只出首付的情形，夫妻俩婚后共同还贷，这时房屋的资金来源既有夫妻双方的个人财产，也有婚后夫妻共同财产，即便按照出资比重来确认房屋的所有权性质，也未必是按份共有，而可能是共同共有。反推回去，要想确保财产是按份共有，只能限于双方父母全款出资。而且，按份共有还有一个致命弱点，即它允许夫妻双方随时转让其份额，既不以婚姻关系的解体为前提，也无需对方同意。这无异于替大多数只有一套房的婚姻预先埋下
5、了一个理论上的定时炸弹。4就算是按份共有，第2款规定的按份共有比例也无法适用于部分出资的情形。因为此时夫妻的共有份额不是“各自父母的出资份额”，而应当将双方婚后的共同还贷考虑进来。但是，肯定者对部分出资的处理方案值得商榷。其将房屋的首付款部分认定为一方个人财产，同时又将全部房屋认定为双方共同财产，这似乎不妥。如既有研究所指出，在物权法“一物一权”的原则之下，一套房屋不可能部分是个人财产，部分或全部又是共同财产。5否定者的论理之所以错误，是因为其推理过程有一个逻辑跳跃，即预设了一方父母所出首付款一定是该出资人子女的个人财产，但这一预设其实未必成立。部分出资：第10条的类推适用只有在部分出资被认定
6、为出资人子女个人财产的情形，才可以参考前述否定者对部分出资的处理方式，即类推适用、而不是适用第10条的“个人财产+增值补偿”方案。第10条仅适用于一方“婚前”买房的情形。从其文义及起草者对该条文适用范围的说明来看，它并不适用于夫妻婚后购买不动产、产权登记在一方名下的情形。6婚后父母部分出资的情形，可以类推适用第10条。因为，从第10条关于婚前财产的处理规则中确实可以提炼出一条更一般的规则：用个人财产支付首付款、用共同财产偿还房贷的，离婚时可以将房屋认定为首付款方的个人财产，将尚未归还的贷款认定为其个人债务；双方共同还贷及其相应增值部分，由产权方对另一方进行补偿。这在法律适用方法上属于类推适用，
7、而不是适用。7事实上，肯定者也在同一篇文章表达了相同的观点。8适用、类推适用第10条时的注意事项。第一，“还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入。”9这与婚姻法第17条的婚后所得共同制的内在精神是契合的，即当财产性质不明时，推定为夫妻共同财产。”10因此可以推定用于还贷的资金是夫妻共同财产。主张用个人财产还贷的一方若想推翻该推定，必须提出相反证据。必须强调，除非有相反证据，婚姻关系存续期间的所有还贷款项都应当推定为是由共同财产偿还。应当避免下述情况：丈夫婚前首付万元按揭买房，购买价为万元，妻子证明她在婚姻存续期间某一年曾
8、和丈夫共同还贷约万元，结果法院就只将妻子证明的万元认定为夫妻共同还贷的总额，而忽视了丈夫自行还贷的部分。11第二，如果夫妻实行分别财产制或对涉案房屋的还贷问题有特别约定，则前述推定不适用。12在最彻底的分别财产制之下，应推定还贷资金是用个人财产偿还；如果虽是法定财产制、但有特别约定的情形，应当遵照定约定，同时考察相关的还款行为及其资金来源。第三，关于婚后共同还贷款项“相对应财产增值部分”的确定，目前实务中有多种计算方式，共同点都是以共同还贷款项作为基数，而将首付款和尚未偿还的贷款予以排除。13至于哪种计算方式更为公平，甚或是否还有其它更好的计算方式，尚有待实务智慧的发掘。二、两类出资的定性及房
9、产归属不管是适用第7条的全款出资，还是类推适用第10条的部分出资，其适用结果都是将不动产认定为出资人子女的个人财产。但这里有一个前提条件，即相应出资是出资人对其子女一方的赠与，而不是对夫妻双方的赠与。这涉及赠与行为的性质认定。全款出资和部分出资的不同命运对于全款出资，第7条起草者的处理思路是明确的：将赠与行为的定性与产父母为子女出资购房所有权归属问题在处理离婚纠纷中父母为子女出资所购房屋归属问题时，应根据婚姻法第17条、第18条，婚姻法解释第7条，婚姻法解释第22条等法律、司法解释之规定，区分父母出资购房的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定该房屋所有权的最终
10、归属。一、父母出全资1、父母出全资未登记如果一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金应根据婚姻法解释第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物不动产的所有权。如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据婚姻法解释第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后用夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。2、父母出全资已登记婚后由一方父母出资为其已婚子女购买不动产，产权登记在其子女名下，视为只对自己其子女一方的赠与。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名
11、下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。二、父母部分出资1、以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形。如果该不动产过户发生在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，则仍可适用本条规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。2、以子女名义签订不动产买卖合同并将不动
12、产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形。如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。如果该出资发生在子女结婚后，则根据婚姻法解释第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。新司法解释关于房产归属的四大颠覆1.谁首付，离婚后房子归谁意见稿第十一条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不
13、动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。变化：弥补法律空白，明确婚前以一方个人名义购买，婚后共同使用的房子是个人财产，不是共同财产。解读：婚姻法解释二中规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。但是关于婚前一方首付购买的房屋却没有规定。其实，在法律实践中都已经倾向于将这样的房产判决为个人财产，这次只是给这些判决提供明确的法律依据而已。质疑的声音：1.丈夫买房，结婚后妻子也一起还了贷款，什么样的补偿算是合理呢？2
14、.夫妻双方一起给的首付，假若房子登记在妻子名下了，那丈夫怎么办呢？?详细2.一方父母给买的房子，另一方无权分割意见稿第八条规定：婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。变化：一方父母给买的房从夫妻共同财产变为了个人财产。解读：按照婚姻法解释二的规定，婚姻存续间取得的财产，包括来自一方或双方的父母，都属于夫妻共同财产，而现在有所改变，比如女方父母出钱买的房，产权登记在女儿名下，那么这套房
15、就明确是女儿一方所有，非夫妻共同财产。质疑的声音：这样会不会让婚姻更不稳固，80后的冲动性婚姻居多，没了经济顾虑还不想离就离？?详细3.一方把登记在自己名下的共同房屋给卖了，另一方很难要求追回来意见稿第十二条规定：登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。变化：假如一方偷偷把房子卖了，以前另一方可以要求追回来，现在不行了。解读：婚姻法明确规定，处理家庭重大财产必须取得双方的一致意见，基本上，多数家庭最重大的财产肯定就是指房子了，一方不同意卖，另一方偷偷卖掉了，被损害了权利的一方是可以提出要求撤销交易的。但是现在行不通了，因为买房子的第三方不知情，不存在恶意，所以他的权利应该得到保护。但是被损害方可以向另一方要求赔偿损失。质疑的声音：配偶的权利怎么得到保护呢？想追回损失太难了吧。?
