武汉经济开发区地块简评10.7

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1、武汉经济开发区地块推介报告营销 中心2013-10目 录I. 地块基本情况II. 城市土地市场III. 竞品分析IV. 开发 利润预测I. 地块基本情况 城市区位情况 板块区域情况 交通条件分析 规划条件分析 未来发展趋势 地快现状分析 小结城市区位情况汉阳区政府武汉市政府汉阳火车站7公里8公里14公里王家湾商圈钟家村商圈武汉经济开发区商 圈 地块区位：位于 武汉经济开发区内沌口区域。 距离 行政中心 ：汉阳 区政府和武汉市政府分别为 8KM和10KM。 距离商业中心：与较近的王家湾和钟家村 5公里。板块区域情况 武汉经济技术开发区创建于1991年 5月， 1993年 4月经国务院批准为国家级

2、经济技术开发区 。 沌口 开发区经过 20年的持续发展，已经成为中部地区最具活力、最有实力的开发区之一 。目前 36家世界 500强企业在内的 2800家中外企业入区兴业，投资总额达 1200亿元 。 其中四新新城建成 座以国际博览中心为龙头，旅游服务与生态居住为核心，比肩全球的都会新城区。国际形象的确立，四新新区不仅将成为新汉阳打造的 “ 国际中央生态宜居新城 ” ，更将使其成为国际视野下，大武汉城市的全新代言。地块王家湾商圈钟家村商圈武汉经济开发区商圈四新新区交通条件分析地块东风大道芳草路 江城大道沌口路三环线地块周边路网密集，交通通达性好。规划条件分析项目占地： 180亩土地性质：商服用

3、地容积率： 3总建面积： 36万方土地价格： 180/亩楼 面单价： 900元 /平米未来发展趋势 发展目标： 在未来 510年，打造成先进 制造业聚集区、现代服务业特色区、体制机制创新先导区、和谐社会示范区、世界水平的科学工业园区 。 其中千亩总部经济区 ：涵盖 了华中国家数字出版基地、企业总部基地、金融服务中心、商业博览中心、数字体验中心、数据中心、文化创意基地 ;未来陆续将有世界 500强、国内一流企业在此设立区域总部，企业数量达到700家左右，从业人数达 30000人 ;规划同时包涵总部级商务配套，包括五星级酒店、金融配套、高尚公寓、东方高尔夫、大型购物中心，共筑完美的商务保障配套体系

4、。武汉经济开发区规划 武汉地铁 3号线：为武汉市首条穿汉江地铁，从沌阳大道站出发，下穿轻轨宗关车站，过双墩进入王家墩 CBD，终点站抵汉口三金潭。全长 28公里，设站 23座，连通沌口后湖， 2015年通车 。 武汉 地铁 6号线：将连通沌口和金银湖，全长 32.8公里，起于武汉经济技术开发区的三角湖，穿越汉江到汉口，终点假日广场。在钟家村可与地铁 4号线换乘，在江汉路可与地铁 2号线换乘，在大智路与轻轨换乘， 2017年落成。未来发展 趋势 地铁规划地快现状分析东侧：沌口路地块内部北侧：三环路高架地块初步研判 地块处于武汉经济开发区边缘地段，地块现状待平整，整体条件一般。 经济开发区整体规划

5、档次较高，地铁以及商业配套加快发展，区域发展前景看好。II. 城市土地市场 过去同性质土地成交案例 土地信息表 近期挂牌土地信息 土地供需与价格与发展趋势周边地块成交详情地块 2地块 5地块 1 地块 7地块 8地块 9地块 4地块 3地块 6地块位置序号 地块名称 面积（ ） 容积率 土地性质 成交总价（万元）单价（ 万元 /亩）楼面地价（元 / ）溢价率 竞得公司 成交时间地块 1 汉阳区新新村 A、 B、 C地块 151771 3.7 居住 65470 288 1166 - 武汉汉阳造地产有限 公司 2010/2/5地块 2 武汉经济技术开发区 201M地块 164438 2.0 工业

6、7894 32 240 228% 华仁汇和科技园建设 有限公司 2011/1/24地块 3 武汉经济开发区西临 318国道，东临北太子湖（ 29R2地块） 18388 2.5 商住 13000 471 2828 84% 武汉锦杭置业 2011/4/15地块 4汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西38252 3.6 商业金融 22446 391 1630 - 武汉新区建设开发投资有限公司 2011/5/27地块 5 汉阳区潮江村 175023 3.4 居住 89800 342 1505 0 武汉蓝空房地产开发 有限公司 2011/6/30地块 6 武汉经济技术开发区 5

7、1R2地块 33000 2.5 居住 12375 250 1500 - 武汉锦杭置业有限公 司 2012/7/31地块 7 武汉经济技术开发区 208C2地块 88506 2.0 商服 27614 208 1560 - 武汉经济技术开发区梦乐城投资有限公司 2012/11/1地块 8 武汉经济技术开发区 209C2地块 41373 2.0 商服 12908 208 1560 - 武汉经济技术开发区梦乐城投资有限公司 2012/11/1地块 9 武汉经济技术开发区 210C2地块 25063 6.0 商服、医 卫 15602 415 1038 0 武汉江城亚洲心脏病 医院有限公司 2013/6/

8、18数据来源：中指数据周边地块成交 列表商服地块楼面价在 1500元 /平米，但周边有大量工业性质办公楼，市场风险较大。III.竞 品分析 竞品分布图 基本情况表 销售情况表 典型 个案竞争项目地图3KM序号 项目名称 销售情况 总体量（ 万） 开盘时间 开发商 产品类型 面积（） 均价（ 元 / ）1 华中智 谷 未开盘 32.80 预计2013.10华人汇和科技园建设有限公司标准 写字楼（ 甲级） 500-1000 预计 72002 财富广场 未开盘 3.57 预计2013.10 华港房地产开 发公司 标准写字楼 1200(标准层 ) 60003 沌口总部 基地 已开盘 14.21 201

9、2.1 武汉华商置业 有限公司 标准 写字楼（ 甲级） 800-4000 80004 东合中心 写字楼 已开盘 26 2007.12 武汉东合置业有限公司 标准 写字楼（甲级 ） 1206(标准层 ) 98005武汉深鸿润国际文化科技城已开盘 46.5 2012.6 深鸿润房地产投资有限公司 总部园区LOFT，公寓 48-69 loft： 5200小公寓： 3300基本情况 表 -写字楼备注 ： 沌口 总部基地写字楼为 整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技 城用地性质为工业，电话调研得知能办到 50年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 序号 项目名称 销售情况 总体量（

10、 万） 开盘时间 开发商 产品类型 面积（） 均价（元 / ）1 绿地中央 广场 已开盘 10 2011.7 上海 绿地集团 住宅底商 60-130 15000-200002 东合中心 商铺 已开盘 2.6 2007.12 武汉东合置业有 限公司 写字楼配套 商铺 2000-5000 150003 金色港湾 商铺 已开盘 - 2012.8新港房地产开发（武汉）有限公司 住宅底商 38-10222000-28000备注 ： 上表 东合中心 商铺均为整栋 销售；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 基本情况 表 -商业序号 项目名称 面积（） 均价（ 元 / ） 规划户 数 已 售户 数 月均去化套

11、 数 去化率1 华中智 谷 500-1000 预计 7200 - - - -2 财富广场 1200(标准层 ) 6000 - - - -3 沌口总部 基地 800-4000 8000 31 27 1.5 87%4 东合中心 写字楼 1206(标准层 ) 9800 319 271 3.4 84%5武汉深鸿润国际文化科技城48-69 loft： 5200小公寓： 3300 1216 15 1 1%备注 ： 沌口 总部基地写字楼为 整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技 城用地性质为工业，电话调研得知能办到 50年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 销售情况 表 -写字楼序号

12、项目名称 面积（ ） 均价（元 / ） 规划户 数 已 售户 数 月均去化 套数 去化率1 绿地中央 广场 60-130 15000-20000 181 147 6 81%2 东合中心 商铺 2000-5000 15000 14 4 0.06 29%3 金色港湾 商铺 38-102 22000-28000 35 25 1 71%备注 ： 上表 东合中心 商铺均为整栋 销售；上表数据来源于搜房网、电话调研 。 销售情况 表 -商铺典型项目 华中智谷 基本信息 总建： 32.88万方 容积率： 2 土地性质：工业 拿地时间： 2011.1 楼 面单价： 240元 /平米 开发商： 武汉华商置业 项

13、目情况 产品类型：包括企业独栋、智能写字楼、数字出版孵化器以及部分生活配套设施。 分期计划：一期 14万方， 2012年 3月开工 ;2012年 6-7月营销中心开放 ;2012年 10月一期 A组团封顶， 2013年春一期 B组团封顶 。 车位描述：地上约 500个，地下约 2700个，共计约 3200个 销售 信息主力面积： 100平米以下为主标准层： 500-1000平米价格： 7200元 /平米典型项目 沌口总部基地 基本信息 总建： 14万方 容积率： 1.56 土地性质：商服 开发商： 武汉华商置业 项目情况 产品类型：包括独栋体、定制式、生态型企业总部。 分期计划：一期 5.4万

14、方，总部基地；二期规划有高层写字楼、星级酒店、配套公寓 车位描述：地上 约 187个 ， 地下 879个 ，共计 约 1066个 销售 信息 主力面积： 800-4000平米（独栋式） 价格： 8000元 /平米东合中心 基本信息 总建： 23.7万方 容积率： 2.18 土地性质：商服 开发商：武汉东合置业 项目情况 产品类型 ：写字楼。 分期计划 ：分两期进行，最早2007年开盘 车位 描述 ： 停车位约 800个 销售 信息 主力面积 ： 90-300平米 标准层： 1200平米 价格 ： 10000元 /平米 租金： 40元 /平米 /月 物业费：商业 8元 /平米 /月，办公楼 3元

15、 /平米 /月深鸿润国际文化科技城 基本信息 总建： 46.5万方 容积率： 1.87 土地性质：工业 开发商： 深鸿润房地产 项目情况 产品类型： 2栋新产品展示中心， 2栋退台式厂房、 4栋独栋研发生产楼、 5栋公寓 和 2栋 LOFT科研楼。 分期计划： 15栋建筑，推出面积约 13.3万方。 车位描述：停车位约 2400个 销售 信息 主力 面积 ： loft 48-69平米，平层 30-50平米 价格： loft 5200元 /平米，平层 3300元 /平米财富广场 基本信息 总建： 3.5万方 容积率： 3.6 土地性质：商服 开发商： 华港房地产 项目情况 产品类型 ：写字楼和公寓。 分期计划： A座和 B座两栋，其中 A座 15层， 1-3楼为商场， 4-15层为写字楼， B座 16层于2013年下半年动工。 车位描述：停车位 约 400个 销售 信息 主力 面积 ： 100平米以下为主 标准层： 1200平米 价格： 6000元 /平米左右（未开盘）嘉 昱建银商务公馆 基本信息 总建： 5.2万方 容积率： 3 土地性质：商服 拿地时间： 楼 面单价： 开发商： 武汉建银房地产 项目情况