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1、,1,城区的生命过程在本质上不同于一般高级生物体 城区可以局部成长、部分消亡、自我更新 著名城市史学家刘易斯芒德福 本龙凤金街的 营销企划案通过导入城区发展、城区商业发展的需求， 以周边商业环境、消费群体的构成，选择整体战略， 增强项目的商业竞争力。,1,2,项目问题建议,工作倒计时,招商思路,项目定位 业态规划,项目定位原则,对于商业项目而言，项目定位是以商业项目所在城市、区域的商业发展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情况、消费人群特点和主要商圈的人口结构特点，以商业市场自身的供应规模和供应特点为参照，来确定项目未来的档次、主题、商业形态及最终的目标消费者
2、。若要确保本项目成功，市场定位必须能迎合商圈现有及未来人口的消费力、需要及期望。,3,3,商业项目在定位中应该明确：以商业项目所在城市、区域的经济发展水平为基础，依据项目主要商圈的人口规模及结构特点，结合项目所在区域的发展特点、商业市场情况以及未来的发展趋势，明确项目的档次或市场地位。 在确定的项目档次定位上，依据城市及区域商业发展的特点和趋势，明确项目应该为何种“产品”，所面对的目标客户范围，本“产品”与竞争产品的不同之处这种不同之处应当对经营者、最终消费者具有巨大的吸引力，而且是其他竞争者在短期内无法复制的。 通过分析，充分利用项目的特质，并通过一系列的营销努力把“产品”与众不同之处有效的
3、传达给目标客户群，从而可以令其在市场上占据有利的位置。,5,武陟地区首座,6,6,结合本区域及本地商业市场情况以及消费水平、消费者预期，深入考虑各种因素的未来发展，我们建议项目商业档次定位以中端精品为主，高、中、低档商品经营相结合，满足全客层消费者的不同消费需求，打造武陟县首座 “复合型体验式商业步行街”。,项目商业档次定位,7,业态组合概念,“购物娱乐化” “消费休闲化” “体验景观化” “生活品质化”,项目业态组合概念描述,复合中的复合,主题中的主题,场所中的场所,8,9,业态布局说明,临红旗路区域规划为珠宝名品、品牌形象店、金融配套等业态，有利于对外树立本项目的精品形象、提升品质； 本项
4、目全业态的组合，更能全方位满足武陟地区不同消费群体的消费需求，并能提升本项目入驻商家的抗风险能力及竞争力； 结合本项目的物业结构和楼层布局考虑，建议在三层位置提供咖啡、西餐、影院、健身、美食广场、网吧、电玩等相关配套； 受到本项目综合体量及物业结构限制，未能做到真正的全业态覆盖。,10,品牌形象店,童装、童品,珠宝名品,金融配套,皮鞋、皮具,精品男装、男士用品,精品女装、女士用品,运动休闲,异域餐饮、婚纱影楼,化妆品、饰品,一层业态分布,家居生活,11,二层业态分布,品牌形象店,珠宝名品,金融配套,运动休闲,异域餐饮,住宅,童装、童品,家居生活,12,电玩动漫城,网络会所、健身会所,美食广场、
5、咖啡厅,住宅,三层业态分布,13,项目业态规划占比,14,14,女人商业区、女人街组团,定位： 区域特色精品女人街区，以特色街区、特色产品形成市场核心竞争力。 业态建议：国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区）精品零售（知名品牌服饰/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品、眼镜）量贩式化妆品连锁、活色生香内衣店。,15,中性休闲运动组团,定位： 国内知名专业运动休闲品牌专区，以特色街区、特色产品形成市场补充竞争。 业态建议：知名品牌、国内连锁/特许加盟品牌。,16,家居组团,定位： 国内知名精品家居、家纺专营，以特色街区、特色产品形成市场补充竞争。 业态建议：知名品牌、国内连锁/特许加
6、盟品牌。,17,儿童组团,定位： 国内知名专业儿童品牌经营，以特色街区、特色产品形成市场补充竞争。 业态建议：国内连锁/特许加盟品牌（知名童装、童玩、鞋帽区）特色儿童游乐场,18,皮具组团,定位： 国内知名精品皮鞋、皮具、箱包专营，以特色街区、特色产品形成市场补充竞争。 业态建议：知名品牌、国内连锁/特许加盟品牌。,19,美食组团,定位：做为整个商业街的辅助功能，倡导“精致生活”、“健康饮食”为主，吸引消费者逗留更长的时间。 业态建议：特色美食广场、中西特色美食、异域风情餐饮、港式茶餐厅、咖啡茶坊、甜品休闲小站等。,20,娱乐及运动服务组团,定位：现代健康、时尚文化的娱乐、服务配套。 业态建议
7、：网吧、游艺厅、健身房、婚纱影楼等休闲生活、服务配套。,21,项目问题建议,工作倒计时,项目定位,租金政策 招商办法,22,商业物业定价,以10年为投资回报周期计算租金（依据此方式进行定价需和销售公司进行协商后敲定）,以市场可类比项目基准价格，再与项目进行比较分析，地段、商业发展方向、商业氛围、商业格局设计的合理性等。,23,项目周边物业租金汇总,24,25,优势,劣势,项目物业租金定价分析,项目周边商业物业的一层均价区间在45元，二层物业结构的不同所以周边价格对于我项目不具备参考价值。,结论：项目相对周边商业物业不具备较为明显的优势。,区域内商业发展方向对项目的影响 依据我司人员在武陟地区的
8、走访了解，武陟地区商业潜力巨大，经济基础良好，目前传统商业模式已经逐渐不能满足区域消费者需求，新商业综合体的出现也是买方市场的需求。 但是目前市场周边的物业需求相对饱和，周边部分区位较好的物业目前尚有部分空置，故而对我项目的招商和销售会造成部分不良影响。,综合上述论证我司认为本项目租金定价可略高于周边市场的均价，但考虑到项目是新兴市场需要一定的市场培育期，租金价格不宜过高， 我司依托上述观点给予项目的租金定价如下：,上述租金定价结合了目前周边项目的租金价位、市场需求以及我们对于项目长期健康发展的考量，考虑到部分商家的特性和承租能力，以及我们的招商需求，根据商业项目的发展特性，本项目在开业期间需要给予一定的优惠期予以扶持，而部分特殊业种我们也需要区别对待给予相关优惠政策。 备注：准确租金政策需要在招商启动后根据具体情况而定,29,招商思路,工作倒计时,项目定位,问题列举 整改建议,我司在近期针对县区和项目进行了部分市调，并对项目存在的问题进行了初步的汇总，以便于我们在将来的工作中能够有针对性的开展工作，我司问题汇总如下：,劣势(weakness),31,建议（ Suggestions ）,我司针对项目目前存在的问题提出初步解决方案和建议：,32,项目问题建议,招商思路,项目定位,租金政策 招商办法,33,34,34,THANK YOU,
