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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划桂林洋房地产市场分析报告(共4篇)桂林洋大学城市场专题城建集团调查报告蔡发银大学城项目部二零壹壹年四月壹拾九日海口市城市发展有限公司目录一、海口美兰区桂林洋高校区基本情况。31、海南大学城建立背景。32、园区规划及投资情况。33、桂林洋高校新区总体规划中的学校有。44、琼台师范高等专科学校。75、海南经贸职业技术学院。86、海南师范大学。97、海口经济学院。108、大学城情况统计。12二、桂林洋经济开发区情况。131、桂林洋开发区概况。132、桂林洋农场。143、桂林洋海滨旅游区。1
2、54、交通规划。165、桂林洋土地利用与规划。17三、桂林洋大学城周边楼盘情况调查。241.鲁能海蓝椰风。242.美兰山水天。253、鸿洲江山。264、南国威尼斯城。27四、问卷调查和深度访谈。281、设计问卷调查表。282、深度访谈纪要。31五、专题市场调查分析结论。391、调查问卷统计分析。392、市场调查工作思路和方法及结论。45桂林洋大学城市场专题调查报告摘要：根据领导工作安排，内部评审会专家意见“应充分调查现有高校的现状来提出策划的结论。调查不细致，基础数据不详细，对已建成的项目了解不清，导致结果不可信。”大学城项目部针对这一问题又对大学城进行了全面了解，现将市场调查情况报告如下：一
3、、海口美兰区桂林洋高校区基本情况1、海南大学城建立背景随着高校学生的不断增多，位于海口市区内的一些高校如琼台师范高等专科学校、海南经贸职业技术学院、海南师范大学等，学校容量已达极限，办学空间不足已经成为制约学校发展的“瓶颈”；部分学校原有占地面积不能适应升格后的发展要求。为促进教育园区各项工作开展，桂林洋教育园区建设被列入海南省年经济工作重点项目。XX年初，卫留成省长在政府工作报告中也提出“规划建设海口桂林洋教育园区”要求，该项目将切实解决我省部分高校发展空间不足问题。2、园区规划及投资情况XX年2月起，海南省各相关部门开始筹措研讨桂林洋教育园区建设的相关问题。省地质部门、土地规划部门、教育部
4、门、海口市政府等单位对教育园区的选址、地质条件、用地现状等进行了实地勘测、论证，初步选定距离海南省海口市区18公里外的海南省桂林洋经济开发区为海南大学城高校园区，同是初步规划了万亩地作为第一期建设用地。据海南省地质部门介绍，该部门用了近一个月时间在教育园区周围选择勘探了个点。相关部门预算，一期工程将分个阶段进行，总投资36亿元，建成后可同时容纳8所院校，在校生人数可达到10万人。3、桂林洋高校新区总体规划中的学校有：已建：琼台师范高等专科学校、海南经贸职业技术学校、海南师范大学在建：(转载于:写论文网:)海南经济学院规划：海南广播电视大学、海南职业技术学校、中国石油大学海口学校、万全药学校、同
5、仁学校另外：桂林洋农场中专学校有：海南省文化艺术学校，占地129亩，师生1200人；桂林洋旅游学校占地120亩，师生1500人；省机电工程学校占地420亩，师生6000人。桂林洋高校区卫星图海口市别墅市场分析1、海口市别墅市场的发展别墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则
6、基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。海口市的别墅经历了三次建设浪潮：第一次浪潮：整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，然而，随着海南建省，10万人才下海南，海南成了冒险家的天堂，这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群，形成了海口市别墅市场的第一次浪潮。这些别墅因绿化差、配套跟不上，设计欠合理。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”杂草丛生。于是又有好事者称其为“别野”寓意缺“土”。第二次浪潮：99年下半年开始，随着假日海滩、热带海洋世界等旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的
7、推出市场创造了良好的市场销售业绩，形成了海口市场的第二次浪潮。第三次浪潮：XX年年未，当海口房地产住宅开发进入，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化?使得新一代的别墅更能适应人们对未来生活的新要求。随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，海口人越来越注重生活的质量，排屋概念的出现，双复式公寓的形成。以排屋、联体别墅、又叠加式别墅等经济型别墅为主体的别墅住宅已经成为海口人置业安家及岛外人士度假、养老的新选择。一个“独院住宅、立体生活”的时代正式到来，阳光经典、传世家宝、阳光西海岸、海南大公馆、鲁能蓝海椰风、美视高尔夫滨海花园、浪琴湾等项目都由这段
8、时间推出。将引导海口市场第三次浪潮的掀起。2、海口市别墅市场分析、西海岸区域这里，火车轮渡客运开通，区域内以独立式别墅、联体别墅并存的格局更多建立于滨海大道旁，使市出入更为自由。交通便捷优势再度引来购房者关注，使“入住西海岸”一度成为业主高贵身份的象征。这里形成海口市最为看好的别墅开发居住区域。海甸岛90年代初期，这里是海口市别墅集中区域。93年期间海甸岛北面的别墅开发较多，产品多以独立式别墅为主，这些别墅由于规模小、绿化率不高等现在并不为市场看好。很多别墅由驻琼办事处租用作办公用。新开的楼盘主要集中在海甸岛西北部金贸区海口湾土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。海口市于金贸区新开此类别墅不多，
9、主要有传世家宝、阳光经典。此类物业管理、景观和空气质量提出很高要求，单栋价格基本在200万元以上。城北区域该区域为市政新建设区，缺欠别墅所需求的自然景观的支撑，别墅主要以排屋联体或叠加式建筑为特征的经济类别墅为产品主力。以“万花坊”为代表。其售价基本在30005000元平方米之间，适中的售价无疑为工薪阶层带来了更多的实惠。南渡江及东海岸片区该区域为海口市近些年才发展起来的区域，本区域主要依托南渡江风光与东海岸风光新兴起来的别墅区域。代表楼盘为鲁能蓝海椰风、绿色佳园、东海艺墅、河琴湾。靠近东海岸区域并接近市区的蓝海椰风售价在6000元平方米以上。绿色佳园与东海艺墅则表现出市郊别墅的特征，售价在3
10、3005000元平方米之间。我们椰风海韵项目也属于这一区域，但是距离市区较远，售价不可能很高。盈滨半岛区域该区域属于澄迈，但是从区位角度依然属于海口市经济区范围。盈滨半岛整体规划位别墅和酒店，与桂林洋度假区基本类似。今年在本区域新建众多别墅项目，并且发展势头迅猛。代表别墅为：海悦天伦别墅、金鑫鸟雨林别墅、大观园酒楼别墅等。3、别墅发展趋势分析别墅的产品本身发展别墅物业空间划分“区”的概念更加明确。目前海口新开别墅的户型结构都比较科学，款式多样，结构都较为简易，独立别墅主力面积控制在250平方米左右。联体别墅主力面积控制在200平米左右，主流结构为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间。使空间的利用
11、更为人性化，功能的划分更细?礼仪区：入口、起居室、过廊、餐厅等?交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等?私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等?功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等?室外区：外立面、前院、后院、平台等以“区”来重新定义空间类型，功能规划更为细腻，为全新生活方式提供完美的空间，充分满足个性与生活品质的追求。五大功能区的划分使住宅科学体现了日常生活中对空间利用的规律，满足了业主饮食起居，交流礼仪等各方面的家庭生活。别墅的户型设计和室内空间格局，更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活
12、动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体。别墅物业内部空间设计面积追求更大化，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为1520平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。别墅小区规划特点别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。未来发展方向为：采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景
