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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划杭州写字楼调研报告(共5篇)杭州市办公楼市场前景调查及投融资战略研究报告XX-2021年中商产业研究院ASKCIConsultingCO.,LTD中商产业研究院简介中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，是国内领先的产业研究咨询服务机构，是中国专业的第三方市场研究和企业咨询服务提供商，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。公司致力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研
2、究报告及高价值的咨询服务。自XX年以来，中商在发展中已不断成长，迄今为止，中商汇聚了350余名来自不同行业的资深顾问，中商依托自主研发的Askci数据库和CISource中商情报通对各类数据建立月度、季度、年度持续的信息收集监测，覆盖近5000多个细分产业市场数据库，持续更新；中商始终为客户提供最新最全的行业数据，企业数据、研究报告等高价值咨询服务。前言办公楼是供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的
3、便利。我国办公楼经历了从普通型商务办公楼、综合型仿国际标准办公楼、智能型商务办公楼到国际型顶级商务办公楼的发展演变。当前，中国办公楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市办公楼规模均达到上百万平方米，二、三线城市的办公楼开发也方兴未艾。办公楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，办公楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。XX年，我国办公楼开发投资额超过6000亿元，同比增长10%以上；近年来办公楼物业的投资年回报在4-10%，同时办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后
4、10年则是办公楼地产投资的黄金时代。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到办公楼市场，而日益向高端发展的办公楼必然会得到投资者的青睐，预计未来几年办公楼市场发展前景看好。中商产业研究院发布XX-2021年杭州市办公楼市场前景调查及投融资战略研究报告由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，国家统计局、政府部门机构发布的最新权威数据，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了杭州市办公楼市场现状、杭州市办公楼市场供需现状、杭州市重点区域办公楼市场状况、杭州市办公楼客户类型及营销策略，并对杭州市办公楼开发企业经营情况进行分析，本
5、报告专业！权威！报告根据办公楼的发展轨迹及多年的实践经验，对杭州市办公楼未来投资前景作出审慎分析与预测，是房地产开发企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！【出版日期】XX年【交付方式】Email电子版/特快专递【价格】纸介版：13800元电子版：13500元纸介+电子：13800元第一章办公楼的相关概述第一节办公楼定义与特点一、办公楼的定义二、办公楼的特点三、办公楼的模式分析四、办公楼与商务公寓的区别第二节办公楼的分类一、按建筑面积划分二、按使用功能划分三、按现代化程度分四、按综合条件划分五、物业开发目的分第三节办公楼物业档次的划分标准一
6、、顶级物业二、高档物业三、中档物业四、低档物业第二章XX-XX年中国办公楼市场分析第一节中国办公楼市场现状分析一、办公楼的发展回顾二、办公楼市场特征分析三、办公楼错位竞争分析四、甲级办公楼竞争分析第二节XX-XX年中国办公楼投资分析一、房地产投资金额分析二、办公楼投资金额分析三、办公楼投资类型分布第三节XX-XX年中国办公楼市场供给分析一、办公楼新开工面积二、办公楼施工面积分析三、办公楼竣工面积分析第四节XX-XX年中国办公楼销售情况分析一、办公楼销售面积分析二、办公楼销售金额分析三、办公楼销售价格分析四、办公楼价格波动原因第三章XX年杭州市房地产市场环境分析第一节杭州市地理交通环境分析一、地
7、理位置二、行政划分三、土地资源四、交通条件第二节XX年杭州市宏观经济环境分析一、杭州市GDP增长情况分析二、杭州市产业结构情况分析三、杭州市固定资产投资分析四、杭州市工业发展现状分析五、杭州市居民收入情况分析第三节XX年杭州市房地产政策环境分析一、房地产政策环境综述二、房地产调控政策解读三、办公楼相关政策分析第四节XX年杭州市房地产市场环境分析一、房地产投资金额分析二、房地产施工面积分析三、房地产竣工面积分析四、房地产销售面积分析五、房地产销售金额分析六、房地产市场价格分析第四章杭州市办公楼市场供需状况分析第一节XX-XX年杭州市办公楼市场投资分析杭州写字楼市场简析一、杭州市场整体情况1、杭州
8、写字楼市场发展阶段2、写字楼土地出让量分析表1：XX-XX写字楼地块出让列表XX000XXXX总出让面积XX可建面积XX60000XX10000分析：XX年土地出让量较XX年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。XX年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。表2：XX年商业办公用地出让列表3、写字楼供应分析分析：0809年全市将有200万集中供应，写字楼市
9、场供小于求08年至09年2月主城区市场写字楼总供给约56万，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万。根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目。4、整体销售情况销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化万方，年均去化量仅42万。价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在万/间。5、客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关
10、、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。6、小结?杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。?截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，0809共有200万供应量，写字楼市场供小于求。?江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈。二、杭州写字楼板块概述1、板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城
11、板块、滨江板块、萧山行政板块、滨江总部基地板块。2、各板块初步分析从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：?第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时(转载于:写论文网:)钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。?第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。?第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。?第四层级：随着滨
12、江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现；滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。三、钱江新城、滨江板块分析1、钱江新城板块新规划行政金融商务中心，甲级写字楼为主?核心驱动力?区域的高端定位杭州市新的CBD区域。?杭州市政府“沿江开发，跨江发展”战略的提出促使钱江时代的到来。?在政府的大力投资下，道路系统、配套开始逐步完善。?租金/售价?租金：元/天，多集中于元/天；?售价：万元/；?物业管理费：3-4元/月?租售状况?平均出租率在75%左右；?销售平稳；多机构投资者，整层购买
13、量大；?区域现状?地理位置：位于杭州市区南，钱塘江北岸，占地面积约15平方公里；?现状：道理系统已完善，大剧院，市民中心主体已经落成，尚未形成商务氛围，住宅市场发展良好；?规划：中央商务区占地面积平方公里,可建建筑面积约为650万，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。?未来发展趋势?由功能完善转向功能强化阶段?钱江新城将进一步强化商务、金融和现代化服务的功能，加强产业集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求，形成高级商务中心。?客户特征?认可区域高端定位及美好前景所处区域的高
14、端定位杭州新CBD区域写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。写字楼管理：1、企业自行管理-下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理-下属三产单位行政管理-物业外包3、企业行政主管-外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人来进一步了解。纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集
