《机器设备,现场勘查,司法评估报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《机器设备,现场勘查,司法评估报告（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划机器设备,现场勘查,司法评估报告*房地产估价有限公司司法鉴定意见书司法鉴定许可证号：声明1.委托人应当向鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。2.司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范进行鉴定。3.司法鉴定实行鉴定人负责制度。司法鉴定人依法独立、客观、公正地进行鉴定，不受任何个人和组织的非法干预。4.使用本鉴定文书应当保持其完整性和严肃性。地址：*联系电话：*房地产估价有限公司评估于哈尔滨市*小区*房
2、产司鉴法定意见书黑*鉴字XX第*号一、基本情况：案件承办单位：1.*人民法院登记号：1.哈中法委估登字*第*号2.哈产涉评*第*号案件承办人：*中签确认日期：XX年*月*日委托日期：XX年*月*日鉴定要求：评估于哈尔滨市*小区*房产鉴定基准日：XX年8月28日鉴定地点：哈尔滨市*小区*二、检案摘要因案件涉及哈尔滨市*小区*房产，案件承办人要求对上述房产进行价格评估。三、检验过程XX年8月28日在案件承办人、当事人在场的情况下，*房地产估价有限公司技术人员进行了现场勘查。1.估价对象概述被鉴定对象位于哈尔滨市*小区*，本次鉴定的房产权属材料为由案件承办人出具的房屋所有权证，房屋产权证号为哈房权证
3、外2字第*号，证载建筑面积为平方米。(1)主体结构及设施情况主体结构及设施：本次鉴定的房产主体结构为混合结构。(2)装修情况室内外装修情况：本次鉴定的房产位于1层，房产室外装修为粉刷。室内地面部分为复合地板；墙体为粉刷；天棚部分为粉刷、部分为pvc扣板；厨房地面、墙体贴砖，天棚为粉刷。(3)建筑物新旧程度评定综合成新率确定：鉴定对象主体结构基本完好，外墙墙体完好，非主体结构保存完好，结合使用年限和现场勘查，综合确定该房产的成新率八成新。2.鉴定对象的区位状况估价对象位于哈尔滨市*小区*，此房产近邻市二院、宏伟公园等，基础设施和公用设施较为完善，相对于哈尔滨市整体经济发展情况而言，估价对象所处区
4、域较为繁华，交通较便利。四、分析说明(一)鉴定依据：1)中华人民共和国城市房地产管理法；2)哈尔滨市房地产市场调查资料；3)周边同类房地产市场调查资料；4)黑龙江省房屋新旧程度评定标准；5)案件承办人提供的材料；6)鉴定人员实地勘察、调查所获得的其它资料。(二)鉴定说明：1.本次鉴定对象由*人民法院案件承办人提供的相关资料，其真实性及合法性由案件承办人负责。2.本次鉴定不包含鉴定对象转让所需交纳的税费、手续费及各项费用，如涉及转让需按国家相关规定的收费标准缴纳。3.本次鉴定结论只供哈尔滨市*人民法院在办理此案时使用，任何单位和个人不得改变此结论的使用目的。4.自鉴定书出具之日起，有效期为一年，
5、若鉴定基准日发生变化，鉴定结论需进行调整。(三)鉴定方法：估价对象属于商业服务用房，其本身所处区域及周边已成交的类似的房地产较少，估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，故本次评估采用收益法，确定鉴定对象价格的一种鉴定方法。五、鉴定意见哈尔滨市*小区*房产：评估单价为:8,元/平方米评估总价为:1,020,元总价大写：壹佰零贰万零捌拾伍元整机器设备搬迁评估实际操作新闻来源:无发布时间：XX-12-3浏览次数：1291-高焰随着城市建设和发展，需要对城市原有区域功能进行重新规划，对原有区域内的企业或事业单位进
6、行搬迁是不可避免的。搬迁是一项庞大、琐碎、复杂且耗时长、成本高的工程，同时搬迁当事人之间存在着明显的利益冲突，极易出现纠纷，这无疑需要评估人员充分领会相关政策精神，严格遵照有关条例，保持工作的认真、细致和谨慎，具备高度的协调沟通能力，才能作出公正、客观并能够被双方认可的价值评价。在企业或事业单位搬迁中，无可避免的要涉及到各类的机器设备的搬迁，对该项搬迁费用的评估，也是整个搬迁费用估算的重要组成部分。下面谨就机器设备的搬迁费用的评估进行简单的探讨。一、机器设备搬迁费用评估方法的确定：机器设备搬迁费用的评估价值主要受搬迁期限、搬迁距离及机器设备类别和性质的影响，而机器设备搬迁行为往往千差万别、一般
7、不具备可比案例，因此，对机器设备搬迁费用的评估不宜采用市场比较法进行。另外，机器设备搬迁费用作为一成本项目，而非资产项目，无获利性可言，因此，对设备搬迁费用的评估不能采用收益现值法进行。对机器设备搬迁费用的评估往往采用成本法进行，即对机器设备搬迁过程中耗费的各项合理费用与搬迁过程中各项损失费用相加后，得到机器设备搬迁费用的评估值。二、具体评估操作步骤：分类通常，在机器设备搬迁时的价值评估中，所评估机器设备的范围，一般是由评估委托人先行提出，然后再与评估人员商洽后确定。由于机器设备在搬迁时评估的状况是各不相同的，因此，应对需搬迁的机器设备有一个简单的分类。一般主要考虑的分类是：1能够搬迁设备与不
8、能够搬迁设备，按机器设备搬迁所涉及的相关费用和损失与机器设备重置成本相比较，并参考设备本身的物理状况来确定该类设备的清单；2不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备，主要是依据政策法规的规定来确定机器设备可否继续使用运行。尤其是要关注搬迁目的地在城市规划中的区域定位以及相关的环保政策，在很多情况下，根据城市规划中的区域定位和环保政策，会使得很多尚可继续运行的设备因不符合城市规划的要求和相关的环保政策而成为不可继续运行设备。需要注意的是，将机器设备归为不可搬迁设备时，应有充分的客观依据，比如设备的运行纪录、能够说明设备状况的现场照片等；将机器设备归为不允许继续运行的设备时，应当严格按照相关政策的
9、要求。对不可搬迁设备和不允许继续运行的设备所需评估的是设备的一次性损失，其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被搬卸后的可变现净值。而可搬迁设备所需评估的价值是搬卸费、搬卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总。当然，不需安装设备与一些闲置设备的评估结果，在具体的内容上有所不同。至于机器设备因搬迁所发生的停工损失和停产损失，一般不在评估范围。除非有特殊的要求与特殊的委托。现场勘察评估的现场勘查，应会同被搬迁方、搬迁方的相关人同时进行。评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查的现场记录以及不可搬迁设备和不允许继续运行的设备的确定清单应由上述三
10、方共同签字认可。对重要的、特殊的机器设备还应当拍照，并建立备份。1对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的相关检测机构的法定检测证明、报告与许可证等资料。2关注被评估机器设备的财产保险、海关监管和抵押等各种状况。3对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得竣工验收资料等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。4在工作中遇到不易处理的具体问题，应尽可能与搬迁方和被搬迁方沟通。评估人员应当要使搬迁双方明确：机器设备搬迁的价值评估报告只是评估人员在一定条件下的专业意见；由于受许多不确定因素与假设条件的限制，评估报告中的评估结果不是搬迁双方最后达成搬迁协议的唯一依据；机器设备搬迁的价
11、值评估报告仅能作为搬迁双方谈判的一种参考。评估价值的确定采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下：不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置全价综合成新率-设备可变现净值，其中：设备重置全价=现行购置价+运杂费+安装调试费或设备重置全价=设备制造成本+应摊期间费用+安装调试费+大型设备的资金成本+应计税费+合理利润。综合成新率的确定应该主要关注机器设备的现场勘察成新率，并相应参考该机器设备的年限法成新率。评估可搬迁设备补偿价值的公式如下：可搬迁机器设备的补偿价值=拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费+大型设备的联合试运转费其中：运杂费=基本运费+装卸费+基本包装费+合理损耗费+运输
12、保险费大量的小型机器设备购置时只有极少的运杂费，也不计安装调试费，因此，在评估时可针对具体情况酌定。大、中型设备搬迁时，其运输费一般按设备本身的重量和运距来计量，因此在评估时，要准确掌握设备的重量、运距等相关数据。当无法获得设备的外购市价时，才可以用设备的重置全价来替代。一般设备的搬卸费率为安装调试费的50%。对于由国外进口只能由外方来安装调试的设备，应参考原有的设备购置合同，一般此类设备的购置价格上都会包含安装调试费，那么在搬迁评估时，只需考虑外国专家技术服务费即可，当然还应尽可能地与多方协商最后确定此项费用。此外，消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装调试费与运杂费，是受国家或行业相关规
13、定限制的。此类设备的运杂费和安装调试也应按照国家或行业相关规定或由相关部门出面，经多方协商确定，而不应只是简单地根据一些费率来确定。机器设备搬迁评估报告中的专项说明由于机器设备搬迁时的评估价值，受许多不确定因素与假设条件的限制，所以评估人员应对相关不确定因素与假设条件在评估报告特别事项中作出必要的说明。以下所列几条，谨供各位同仁参考。1本次接受委托所进行的评估，是因搬迁需要对所涉及机器设备搬迁所造成的正常损失所作的估价。此项评估结果仅作为对本次搬迁相关当事人补偿费确定时的价值参考，不能作为其他用途。因不当使用本评估报告及评估结果所导致的一切损失与本评估机构、本评估师无关。2本次评估所涉及机器设
14、备是以持续使用和公开市场为前提条件，即评估价值以机器设备持续使用和公开市场的公允价格标准作为为评估基础。没有考虑可能与机器设备有关的抵押、财产保险、相关债权债务以及其他特殊事项对评估价值的影响，也未考虑可能与国家宏观经济政策变化与自然力和其它不可抗力对机器设备价值的影响。3本次评估涉及的机器设备损失，仅是一次性搬迁所造成正常情况下的损失。4本次评估未考虑非正常自然条件、非正常搬卸、非正常搬运、非正常调试等情况下的非正常损失；也未考虑因机器设备停工停产的损失。5本次评估未考虑因机器设备不应存在的、但原本已经存在的或运行导致的有形或无形的缺陷所造成的搬迁费用的变动，也未考虑因机器设备维护保养、大修理和更新改造所造成的搬迁费用的变动。6本次评估未考虑不可搬迁机器设备和不允许继续运行的设备可能存在的经济性贬值和功能性贬值。7本次评估的设备是以年月日评估师、被搬迁人有限公司相关负责人、及搬迁人动迁小组相关负责人、进行现场勘查时的机器设备的实物
