《望京写字楼调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《望京写字楼调查报告（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划望京写字楼调查报告望京地区区域市调报告一、北京市宏观市场分析举办奥运会对北京房地产市场的影响分析办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际
2、化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。WTO对北京房地产市场的影响分析加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头
3、堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨，这将刺激需求的增加。入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。政策面对北京房地产市场的影响分析1、121文件影响央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就
4、是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。2、国务院18号文件国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。本市房地产各项经济指标XX年17月，全市商品住宅建设完成投资2786亿元，其中319亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米，比上年同期增加713万平方米，增长181。经济适用住房开复工面积600万平方米，为全部商品住宅开复工面积的129，比上年同期增加150万平方米，同比增长251。XX年8月份房
5、屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总金额亿元人民币。其中：商品房预售总数为11753套，销售面积为万平方米，销售总金额亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为万平方米，销售总金额亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。?各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。二、北京市住宅市场趋势1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。2、小户型走势强劲。100平米内的
6、一居、二居产品依然畅销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重视。5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、竞争个案分析宝星园一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口内，紧邻京顺路、机场高速路。区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。二、产品分析建筑规模：本案规划建筑
7、面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15万平方米，二期、三期待定。年月开盘，XX年开发全部完成。建筑形态：蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。一梯六户首层大堂挑空。外立面：6层以上高档外墙涂料，16层配高级墙面砖户型配比：户型面积套数比例二居三居四居跃层配套设施：、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房、教育配套：借助周边设施、商业配套：借助周边设施车位配比：容积率：无精神堡垒三、价格分析价格范围：5100/M2-6900/M2(二)主力总价范围：万万户型面积均价总价二居，790二居三居四居跃层其他费用：物业费：/M2车位费：350/月会所通用费：200/月四、客
8、源分析、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。、私营业主、港台、韩国等外籍人士七、利多利空分析优势劣势物业管理IC卡门禁系统、闭路电视监控系统首层大堂挑空、舒适大气容积率高规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰亲水乐园车位比例高，可租可售绿化率只有35规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等首层大堂播放背景音乐，舒适放松二居价格高三居、四居的书房面积只有6平米紧邻高速公路、驾车出行方便户型多样可选择余地大开发周期长XX年开盘，XX年竣工外飘窗会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等楼间距小明厨、明卫具有小型儿童乐园一期周围是二期、三期工地，环境差Vod视频可
9、收CNN、BBC等外立面颜色时尚小区周围没有公交车户型、精装毛坯金牌物业管理：XX年开盘至今可选择余地大中海物业二期没有动工，开发实力值得怀疑观景阳台全部地下车库实现人车分流小区没有商业配套每户赠送燃气炉，用来提供24小时热水、冬季取暖现房发售，说服力强八、销售分析售楼处引导分析1、路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗2、路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套销售策略：打折：一次性付款95折，商贷98折抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑慧谷阳光本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高
10、速机场西侧、北侧紧邻北小河，东南侧为第四使馆区。一、环境分析小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放?浅析望京地区写字楼高入住率的原因区域写字楼市场分析：望京地区写字楼分布以利泽中街为分界线，主要集中在望京南北两端，望京以南的写字楼集中在阜通东大街以西区域，以望京大厦为中心，旁边分布有方恒国际中心、嘉美风尚、卷石天地、佳境天城等商住项目；望京以北的写字楼主要集中在望京北路以北，以望京科技园为中心的，周边项目有叶青大厦、洛娃大厦、中辰大厦、众运大厦、爱慕大厦等项目。中部区域没有写字楼集群，主要以住宅项目为主，写字楼分布在南湖南路周边，主要项目有：亚特兰大厦、娜丽莎大厦、
11、LOFTEL大厦、福码大厦等项目。那么像望京这样一个总居住人口60万左右，相当于一个标准中等城市的大型社区，是怎么吸引摩托罗拉、索爱、松下、西门子、安捷伦等世界五百强的高科技企业入驻的呢？难道是低廉的租金？政府政策的因势利导和科技园良好的氛围？还是其他什么综合因素？为此我公司市场调研部就望京地区的写字楼展开了摸底。经过调研，望京地区写字楼有以下特点：1、望京区域内的写字楼大都分布在紧邻东四环外辅路、京密路沿线和北部的望京科技园东部及周边地区。望京科技园通过XX年被纳入中关村科技园西区，直接享受中关村科技园自获利年起15%的税收优惠、租房前三年享受补贴租金的50%、30%、10%等优惠政策，带动
12、了网络、移动通讯领域企业的大量入驻，部分早期入园世界五百强中的企业因所租面积较大，当地推出大型写字楼的速度缓慢，地价相对较为便宜等因素，就直接选在区域中买楼，如摩托罗拉大厦、安捷伦科技大厦；也有需求面积相对较少的外资企业选择了在当地的标志性建筑物中租楼，如叶青大厦中的德国西门子、韩国大宇、洛娃大厦中的LG，都是在望京科技园的写字楼内办公，造就了良好的产业氛围。2、除1000以上大面积租户，写字楼小面积多以电子、科贸等行业的中小型私企为主。望京区域内通讯、网络等行业的大型企业的进驻，带动了通讯、网络等产业链上下游行业的进驻，这些公司主要以内资为主，而且公司规模不大，主要从事产业链的一个末端环节，
13、叶青大厦中很多公司是帮助摩托罗拉、索爱、爱立信等企业做手机游戏软件，他们只是整个流程的一个环节，所以公司多为小型内资公司，而且行业类别很清晰，主要以通讯产品和网络产品为主。3、区域内写字楼租金较低，而且入住率都在80%以上。以望京北部写字楼来说，在科技园建成以前很多项目就已经存在，多为内资公司自主开发项目，如叶青大厦、爱慕大厦、众运大厦等，这些项目建成年限一般都在02年以前，各种配套设施比较落后，多为乙级写字楼。而且近年望京以南卷石天地等商住项目的租金价格也直接影响到了一些老的写字楼项目，据了解，卷石天地租金为元/天/左右，而且硬件设施和配套都比较完善，对于一些中小型企业来说，哪个项目硬件水平
14、高、租金低，它就会到这个项目办公，纯写字楼和商住对于他们来讲并没有太大的影响。这样的情况就促使一些老的写字楼项目不敢从价格上贸然超越一些商住项目的租金，但老的写字楼由于建成年限早，市场知名度较高，而且交通位置很好，离一些大型企业总部和研发中心非常近，也就促使了这些项目的入住率居高不下，甚至还有选择客户入驻的情况出现。项目详情调研：政府政策：XX年6月，国家科技部正式批准望京高新技术产业区北部约3平方公里跨越五环路的土地正式纳入中关村科技园区电子城科技园的政策区域，被称为“电子城西区”，是中关村一区五园中所规划建设的电子信息产业基地。自02年望京科技园纳入中关村科技园西区后，享受与中关村科技园同级别的优惠政策。凡入区企业，政府将采取
