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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房改房,买卖合同有效专打房产官司的律师靳双权解析一件房改房买卖合同纠纷案件为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名代替。一、案件介绍：张普和张瓜系赵敏的女儿，赵敏的丈夫在1973年因病亡故，聂青云和张普之夫系多年好友。1993年11月31日，赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电技术研究所设计院签订了单位出售公有住房买卖合同，合同中约定赵敏以优惠价7402元购买诉争房屋，赵敏购买房屋后享有部分产权，可以依法使用、出售、继承、抵押，但不能私自出租、转让和赠予或引进单位外的人居住。自住该
2、房屋满五年后可以依法专售，专售时单位有优先购买权。后该房屋在1996年4月20日取得了房产证，该房屋登记在赵敏名下。XX年5月，赵敏将诉争房屋交给聂青云使用。6月29日赵敏和聂青云签订了租售房合同，双方在合同中约定赵敏将该房屋以租代售的方式将该房屋出租给聂青云70年，并在该房屋具备上市交易条件的情况下，出租方有协助承租方办理过户手续的义务，将该房屋过户给承租人。过户相关费用由承租方支付。承租人一次性付21万元，作为该房屋以租代售的租金。该款项两次付清，第一次给付16万，自签订合同后十日内付清，第二次付2万，于XX年8月7日付清。双方不的违约，若出租人违约，则将21万元退还承租方并负担合同额10
3、%的违约金。若承租方违约，出租方将扣留全部合同款。如遇不可抗力，双方协调解决。聂青云、赵敏、张普在租售方合同上签字。XX年7月6日，聂青云支付了19万元，XX年8月7日聂青云支付了2万元。赵敏于XX年10月11日去世。XX年4月16日，张瓜、张普将诉争房屋过户到自己名下，登记为共同共有。后聂青云得知该房屋已经被过户至张瓜张普的名下，因此他找到了两人协商解决，但遭到了拒绝。多次协商未果，聂青云将两人起诉至法院，诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房屋的过户手续，并支付违约金万元。二、审理过程：聂青云将两被告起诉至法院称：聂青云和赵敏在XX年6月29日签订了合同，双方约定房屋具备上市交易条件时过户，
4、但赵敏XX年因病去世后，张瓜、张普两人将该房屋过户至张瓜张普的名下，此举违反合同约定，应该支付违约金，同时请求法院判令将该房屋过户至我名下。而张普和张瓜则辩称赵敏出卖该房屋时未经房屋共有人张瓜同意便处分了该房屋，同时聂青云明知张瓜的签名系赵敏代签，事后聂青云也没有找到张瓜确认此事，因此两人主张解除合同，并要求聂青云腾房。庭审中，法院经审理查明XX年张瓜、张普曾经将聂青云起诉至法院，要求确认赵敏和聂青云之间签订的合同无效，要求聂青云将诉争房屋交还给张瓜、张普。该案件审理中，张瓜和张普认可该房屋系赵敏的个人财产，租售合同系其真实意思表示，合同上的张瓜实为赵敏代签，主张张瓜于XX年知道该合同情况。双
5、方认可因签订合同时房屋无法办理出售手续，因此约定了以租代售的形式。张普主张XX年领取了法国产证。经法院至原单位了解情况后，该单位相关工作人员告知该房屋可以上市交易，单位亦可以配合上市，单位对购买人员没有禁止性规定。后该案件以张瓜、张普撤诉告终。三、审理结果：北京市东城区人民法院经审理后判决：张普、张瓜于判决生效后7日内将该房屋过户至聂青云名下。一审判决之后，张瓜、张普不服一审判决上诉至二中院，二中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。四、房产纠纷律师靳双权案件点评：房产纠纷律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点在于赵敏和聂青云所签订的合同是否为房屋买卖合同。本案中，诉争房屋系赵敏从售房单位处自行出
6、资购买，并实际取得房产证，该房屋登记在赵敏的名下，赵敏的丈夫早于购房日期去世，因此该房屋属于赵敏的个人财产。张普、张瓜主张张瓜为诉争房屋的共有权人但两人并未就其主张提出翔实有力的证据加以证明，缺乏事实和法律依据，因此法院对两人的主张未予采信。赵敏和聂青云所签订的租售房合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。结合当事双方签约的背景分析，当时该房屋并不能办理过户手续，因此双方约定了以租代售的方式签订了该合同，从合同内容上分析，可以看出双方约定在该房屋能过户时赵敏有责任将该房屋过户给聂青云，因此该合同从实质上就是诉争房屋的买卖合同。赵敏作为该房屋的所有权人，依法享有
7、收益、处分、占有、使用的权利，因此赵敏可以依照自己的意志处分该房屋。从该合同履行情况上分析，聂青云已经履行了支付全部购房款的义务，赵敏在收到购房款后亦将该房屋交付给聂青云，双方之间所约定的大部分合同义务已经实际履行，同时赵敏应当履行过户义务，现因赵敏去世，其继承人张瓜、张普应当协助聂青云办理诉争房屋的过户手续。本案庭审中聂青云要求两人将诉争房屋过户至自己名下，于法有据，且有事实根据，因此法院应当予以支持。综上所述，法院的判决是正确的。关于“房改房”产权纠纷审理的深度解析以一起“离职退房协议”诉讼案为例发布于：XX-11-15法治研究XX年第2期陈会林摘要：出售“公房”是当代中国住房制度实质性改
8、革的破冰之旅。“离职退房协议”纠纷引起的“房改房”产权纠纷，因遭遇法律空白而成为世人关注的焦点和法院审理的难点。本文以实际案例为材料，在考察“房改房”特征及其产权纠纷遭遇法律空白的基础上，论证了公房买卖合同中“离职退房协议”存在的四大法律问题；给出类似案件的处理启示：从降低解纷成本考量，当事人应该尽量选择非讼解纷；就法律适用来说，法理和政策在法律漏洞填补中具有特别的意义；法官进行民事裁决的实质是利益权衡或权利分配。关键词：“房改房”产权纠纷审理解析“圣人之治理也，安其居，乐其业”。以“安居”促“乐业”，历来是中国官方与民间最无分歧的民生理念之一。如果从1994年国务院发布关于深化城镇住房制度改
9、革的决定算起，当代中国的住房改革适应计划经济体制向市场经济体制全面转轨的房改已经进行了16年。这场改革的实质性措施是从“出售公房”运动开始的，“房改房”成为这场全面改革破冰之旅的标志。改革之路，风雨相随。各种各样的房地产纠纷伴随着这场改革的始终，最能体现这场改革实质的纠纷就是“房改房”产权纠纷。随着职工工作单位的变动或“房改房”的上市交易流转这类纠纷日渐增多，近年进入高发期，成为数量迅猛攀升的房地产纠纷案特别是房地产疑难复杂案中的一道独特风景。由于这些纠纷事关这场改革的方向与进退，其处理成为世人关注的焦点。而在这方面既无专门法律可依，又无审理实践经验，所以审判机关在受理和处理这类案件时异常谨慎
10、。XX年湖北省武汉市某法院在第一次正式受理某“房改房”产权纠纷案之后特邀包括笔者在内的几位学者召开案件审理咨询报告会，笔者在会上作了长篇发言。从此案最后的处理结果来看，该法院基本上采纳了笔者的建议。这里特将这些分析和建议整理成文以供有关方面参考并希望能因此促进有关理论的深入探讨。一、某法院首次受理的“房改房”产权纠纷案下面是湖北省武汉市某法院首次受理的“房改房”产权纠纷案，案情如下：1987年8月，张元晖进入某公立医院工作，单位无偿分给30平米住房一间。1999年12月28日，双方签订购房协议书，约定张元晖以成本价36318元购买该医院出资修建的职工小区89平米的新房一套：张元晖交出原住房原住
11、房作价8660元计入购房款。同时约定“乙方如果调往其他单位工作，应无条件向甲方退回房屋，甲方按规定房价收回房屋”。协议签订后，张元晖交清购房款办理了产权登记，房屋所有权人为张元晖。XX年7月16日，张元晖与医院双方签订为期3年的聘用合同。XX年11月8日，张元晖向医院提交辞职报告后离职。XX年2月，医院就房屋腾退事宜诉至法院，请求判令张元晖退还本案所涉房屋，同时返还张元晖所交购房款。法院依法受理了此案。此案中购房协议书的内容包括房屋买卖条款和“离职退房协议”两大部分。现在的焦点问题是“离职退房协议”是否符合国家的房改政策？有没有履行的可能？为了弄清这个问题，下面我们首先就“房改房”的特征及其产
12、权纠纷案件审理所适用的依据问题进行简要梳理和考察然后再对上述“离职退房协议”可能存在的法律问题进行系统的分析。二、“房改房”的特征及其产权纠纷遭遇的法律空白“房改房”的特征“房改房”是居民个人享受国家房改优惠政策而购买的公有住房，也就是机关、企事业单位及房管部门将原有的公有住房按照国务院、建设部、地方政府有关公有住房改革制度的规定，经过县级以上房改部门审批后，将产权出售给干部职工个人所有的住房。这里的购买或出售有两种情况：一是职工直接以标准价或成本价购买自己现住公有房。二是职工“退旧房、换新房”，也就是职工先退售原住旧公房，再以成本价或标准价购买新的公房，旧房款计人新房购房款。上面的案例就是后
13、一种情况。向职工出售公房是国家对计划经济时期职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度从公有化向商品化过渡的措施。与一般商品房相比，“房改房”具有以下特征：(1)买卖双方主体关系不平等。“房改房”是单位向职工个人出售的，出卖人与买受人在人事工作管理上有隶属关系。(2)低价格。“房改房”的价格主要是标准价或成本价，同时还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。(3)身份性。“房改房”的出售对象是特定的，即承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。(4)面积控制。人均可购房的建筑面积，国家有控制指标规定，目的是防止有人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。(5)限期流转。“房改房
14、”购买之后，一般要在住用5年以后才可以出售。“房改房”产权纠纷的发生与受理广义的“房改房”购买合同，一般都有两部分内容：一是房屋买卖条款。即单位出卖房屋、职工支付房款购买住房的条款。二是房屋买卖的附加惫款。即为买卖条款设立附加条件或限制性条件的约定，最具代表性的是约定职工调离、辞职、除名时，将所购住房退回单位。这两部分内容有的订立在同一份购房协议中有的分别签订，它们实际上反映了两种法律关系和纠纷性质。1买卖条款反映严格意义上的“房改房”买卖合同关系，这类合同在形式上不同于一般的商品房买卖合同，因为当事人双方不是平等的法律主体关系。所以单纯的“房改房”买卖纠纷不属于民事诉讼法意义上的民事纠纷，根
15、据国家相关规定，法院是不受理这类纠纷的。2“离职退房协议”反映的是产权转让关系，单纯的这类纠纷属于权益之争，也就是产权纠纷。这种纠纷一般都发生在买卖条款得到实际履行，买受人已经获得“房改房”所有权之后所以这种纠纷可以作为一种平等民事主体之间的合同关系来处理，人民法院可以受理。最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知第1条规定：“凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。”“房改房”产权纠纷处理的适用规范。“房改房”是特殊历史背景下的特定产物，目前尚无可以直接适用的法律法规，仅有一些非立法性规范性文件、司法解释以及间接相关的法律规定。1国家政策性文件。主要是两个：国务院关于深化城镇住房制度改革的决定、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知。2地方政策性文件。例如：湖北省直房改领导小组关于省直单位贯彻实施房改房,买卖合同有效)证书的买卖合同效力，其理由在前面已经阐述清楚。否则，将最大限度地支持和鼓励出售公房的单位利用职权随意损害已购公房的职工及其家庭的合法权益，不利于诚信制度的建立，有害于社会安定和国家的长治久安。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨
