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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房屋预售合同的法律效力预售商品房合同备案的作用及法律效力XX-08-2711:01搜房网综合整理摘要买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房预售合同？商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分
2、房款并按期接受商品房的书面协议。买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案的作用在于：1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。2、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开
3、发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。4、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。商品房预售合同登记备案的性质及效力目前，我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质与效力
4、并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权(债权)，登记的内容是将来请求发生物权变动。房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权，经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记
5、的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质，是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。曾有个别地方性法规与规章规定，预售合同未经登记备案的，该预售合同无效。这种规定与合同法关于合同效力的有关规定相抵触，同时也不利于保护买受人的合法权益，故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的有效成立。商品房预售合同登记备案的意义http:/XX年11月20日14:45新浪武汉房产商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了预售合同后要在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案。备案的意义在于：第一、房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法，当然这个合法性的审核仅
6、针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。如：预售许可内容、预售房的限制情况，排除重复登记的状况等，起到了保护预购人的作用。第二、当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如：对合同的真实性有异议时，往往以登记机构存档的合同文本为准，起到了登记备案鉴证的作用。第三、当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第三人，可避免被查封拍卖的事，起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。第四、预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记，否则办公证、办抵押登记等都不能受理。湖北维力律师事务所罗胜律师购房合同备案有什么意义商品房预售，需要在房管部门登记。参考资料：更多请查看法邦网法律咨询实
7、行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。参考资料：百度百科评论|赞同1XX-01-2216:50lucklyhcy|五级在在房管部门登记备案以后你名下就有产权登记了，这套房子才算真正属于你了。评论|赞同1XX-01-2610:10楼事网|网友某些开发商推迟办理商品房买卖合同备案手续，将房子再次出售，一房多卖，最终损害购房者的利益。只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效，当事人是可以约定的。如果合同约定自备案之日起生效
8、，不办理登记备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。备案手续可以由出卖人、购房人双方共同办理，也可以委托出卖人单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理，购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，消费者应及时向房管部门查询。另外，购房合同份数是当事人双方约定范畴，消费者可要求多签一份合同留在自己手里，其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的合同维护自己的权利。评论|赞同3XX-01-3114:22小白兔937|三级登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发
9、生。对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前西安市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。目录目录-1论文摘要-2一、房屋买卖
10、合同效力认定的法律根据-3二、商品房预售合同性质-4商品房预售合同不是预约合同-(转载于:写论文网:房屋预售合同的法律效力)-4商品房预售合同不是期货买卖合同-4商品房预售合同是否为附期限的合同-5商品房预售合同不是分期付款买卖合同-6三、商品房预售合同的有效条件-7商品房预售合同的主体必须合格-7商品房预售合同的形式必须符合法律的规定-8四、商品房预售合同相关法律问题-9预售商品房按揭-9重复预售-101两次预售均未办理预售登记-102其中一次预售已办理预售登记-113两次预售均已办理预售登记-11论文摘要：商品房预售在当前商品房交易活动中的比重越来越大，预售合同则对交易行为起到了规范、保障
11、的关键作用。就合同性质而言，商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和重复预售等原因引起的合同纠纷，应把握按揭法律特性进行责任分析，依照重复预售具体情况进行买受人确定。关键词：商品房预售合同远期交货合同有效条件重复预售预售商品房按揭一、房屋买卖合同效力认定的法律根据房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1日施行的中华人民共和国城市房地产管理法和我国立法机关颁布
12、的民法通则。其一，房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二，房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据民法通则第50条之规定为：第一
13、、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果。!-二、商品房预售合同性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。商品房预售合同不是预约合同在合同法中，预约合同是当事人约定
14、将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。商品房预售合同不是期货买卖合同商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将
