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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房屋转租后次承租人以未经房主同意为由要求合同是否成立转租合同中次承租人如何规避风险案情回放：XX年10月5日，黄某与航洋公司签订场地租赁合同，租期三年年，合同期限自XX年10月5日至XX年10月5日，双方未对转租条款作出约定。XX年5月1日，黄某将该场地转租给第三方徐某，并签订了租赁合同，租期到XX年10月5日止。XX年1月，航洋公司以黄某擅自转租合同为由欲解除与其的租赁合同，并要求徐某搬出租赁场地，故产生纠纷。法律剖析：一、出租人要求单方解除合同的理据：承租人要转租合同必须经出租人
2、的同意，否则出租人可以单方解除合同，要求承租人承担违约责任并要求次承租人返还租赁物。根据合同法第224条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”及第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，承租人转租协议必须经出租人的同意，否则，承租人擅自转租的行为属于无权处分，该协议处于效力待定中，只有事先经过出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还
3、租赁物。二、关于次承租人提出抗辩的理据。1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款，也不违反合同法中的禁止性规定，应当属于有效合同。我国合同法第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”转租合同由平等民事主体签订，系双方意思真是意思表示，也不属于合同无效的情形及不违反法律、行政法规的禁止性规定，而我国合同法将合同无效的情形明确的限制在上述的几项条款之中，可以是严格限制合同无效的构成的，故转租合同除非违反法律、行政法规的强制性规定，
4、否则是合法有效的。2、承租人未经出租人同意转租的，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而不能把租赁合同认定为无效，也不能认定转租合同无效。合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由该条法律规定可以看出，承租人转租租赁物时需经出租人同意，但如未经出租人同意而转租，出租人只能行使单方解除权，而不能当然的把租赁合同归于无效。此时形成的是两个法律关系，即承租人与出租人之间的合同、承租人与次承租人之间的租赁合
5、同。在转租情况下，次承租人如构成违约，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而承租人若构成对出租人的违约，当然也有出租人向承租人主张，而不能向次承租人主张。故出租人不能主张租赁合同、转租合同无效，当然也没有合同归于无效的返还财产、赔偿损失等后果了。3、出租人未提出异议也是转租合同有效的法定依据。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”可以看出，出租人若在法定除斥期间6个月内对转租合同未提出异议的，不
6、能请求解除租赁合同或要求法院认定转租合同无效。即使退一万步来讲，出租人在6个月内对转租合同提出异议了，也只能是要求承租人承担违约责任，并不能以此对抗第三方。三、未经出租人同意，次承租人如何规避掉合同风险？即使上述当事人的理据如何合法合理，转租合同的效力在现实中还是存有争议的，若出租人已经在合同中明确不能转租或未约定转租条款，该如何规避掉这其中的风险呢？笔者认为签订企业经营承包协议或铺面经营权转让协议较为稳妥。承包经营与租赁关系有着明显区别。承包经营是指在不改变企业性质的条件下，实行所有权与经营权相分离，发包人将企业有期限和有条件的交给承包人经营，承包人向发包人交付成果并依照合同规定实行自主经营
7、的模式。经营权转让行为由于与技术任务与利润相挂钩，是债券行为，受合同法的调整。同时，由于承保经营权是在他人之物上设定的定限物权，因其权能的不完整，只有占有、使用、收益的权能，而不具有处分经营财产的权利，因此，受物权法中第117条“用益物权人对他人所有的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。”的调整，承包经营权的内容是对是对承包客体占有、使用、收益的权利。承保经营权由于是在他人之物上建立起来的权利，由于不涉及处分他人的不动产，因此无需经所有权人的同意。同时，承包经营权是以一定生产经营任务为目标，对象是经营成果，承租人将经营权交给次承租人，双方的目标都在经营的成果上，与出租人的目标并不违背
8、。综上考虑，在出租人禁止转租的情况下，次承租人与承租人签订经营权转让协议较为稳妥。律师：滕彩云XX年10月29日房屋租赁合同纠纷处理办法摘要中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法(简称房地产管理法。一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法(简称房地产管理法。二、房屋租赁合同效力的认定房屋租赁合同有效的条件是：1、民法通则规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据
9、合同法第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。三、有效房屋租赁合同纠纷的处理(一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞
10、纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。(二)合同解除时有关问题的实体处1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：(1)承租人欠租超过合同约定期限;(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上;(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及
11、其设施，保证房屋安全的;租赁物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错
12、的，由双方按过错大小分别承担。3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是：(1)向承租人双倍返还租赁定金;(2)赔偿承租人的装修损失;(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。四、无效房屋租赁合同纠纷的处理(一)房屋使用费
13、的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2、其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错
14、责任比例予以分担。五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：1、征得原出租人的同意;2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人
15、实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。发生房屋租赁纠纷如何处理1、租约到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。2、房客外出未归租赁合同届满房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。3、续租时房主提升租金标准如果原承租
