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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房屋预售合同的效力商品房认购合同的性质及效力认定XX年6月18日，孙某与某置业公司签订了某商务区房屋认购合同，约定购买该置业公司开发的商品房一套，协议载明了房屋的具体位置和房屋面积，协议内容还包括：1、本协议签订时乙方支付甲方定金3万元，该定金不退。2、主体封顶后七日内签订商品房买卖合同，逾期该房另行出售他人，乙方所交订金无条件没收。当工程竣工后，某置业公司通知孙某交房，孙某以其交付的房屋质量存在问题并且该楼盘的开发没有办理相应手续，无法办理产权登记为由拒绝受房，孙某向法院提起诉讼，
2、认为该认购协议无效，主张返还定金及相应利息。本案主要有两个争议焦点：商品房认购合同的性质如何认定，该商品房认购合同的效力。关于第一个争议焦点，商品房认购合同的性质如何认定。目前，对于商品房认购合同的性质法律并没有明确地规定，在理论界与实务界也存在争议。主要有以下两种观点：第一种观点认为签订认购协议是订立商品房买卖合同的前期缔约过程，认购协议的性质为预约合同，是独立有效的合同；第二种观点认为认购协议一旦约定了合同的主要条款，例如合同价款、房屋位置、房屋面积、结构、交房期间、付款方式、违约责任等即为本约，即认为该合同名为认购合同，实为商品房买卖合同。笔者赞同第一种观点，认购协议应属于预约合同，与商
3、品房买卖合同是预约与本约的关系。首先，预约合同约定的是当事人为将来订立本合同而订立的意向性合同，合同目的是将来签订商品房买卖合同，认购协议对双方的权利义务关系也作了约定。其次，从认购协议的订立过程来看，签订认购协议是双方真实意思表示，其内容已具备了合同的一般条款，是民事主体为设立民事法律关系而做出的民事法律行为。最后，预约合同当事人的义务是订立本约，当事人一方只能请求对方订立本合同，而不能就预约的本合同内容请求对方实际履行。具体到本案，孙某与某置业公司签订的某商务区房屋认购合同在性质上属于预约合同，是独立于本合同，即商品房买卖合同而存在的民事法律行为。第二个焦点，该商品房认购合同的效力如何。我
4、们认为该合同具有独立性，并不受买卖合同是否签订及其效力的影响，虽然后续未能签订商品房买卖合同，即本合同，但该预约合同的要件是齐备的。合同的一般生效要件有三个：主体适格、意思表示真实、内容合法。该合同主体均为适格的民事主体，双方对合同的内容也是明了的，不存在欺诈、胁迫等情形，系双方真实意思表示，并且合同内容也不违反法律的强制性规定，应当认定为有效。有法官和律师认为没有取得商品房预售许可证而签订的认购协议内容违法，应认定为无效合同。对这种观点笔者不敢苟同，笔者认为虽然开发商没有相应的建造手续，但是，该合同内容并不是买卖没有合法手续的房屋本身，而是将来签订房屋买卖合同，所以，笔者认为该认购协议的内容
5、并不违反法律的强制性规定。综上所述，笔者认为该合同是合法有效的合同，双方应当共同遵守。孙某和某置业公司签订的某商务区房屋认购合同是有效的合同，并且孙某已按照合同约定履行了缴纳定金的义务，现在房屋业已封顶，某置业公司也曾通知孙某交房，孙某因为房屋质量出现问题，并且房屋没有合法建造手续致无法办理产权登记而拒绝受房，需要注意的是，该认购合同只是一个预约合同，并不具有强制履行的效力，即不能强制孙某受领有瑕疵的房屋，并且，该预约合同的目的是签订正式的买卖合同，但由于该置业公司未办理相关建设手续，致使无法完成产权登记，房屋本身质量也存在问题，使得孙某无法继续与之签订买卖合同。预约合同虽有效，但又无法签订房
6、屋买卖合同，那么合同违约方是谁，定金又应如何处置呢？笔者认为虽然合同约定“主体封顶后七日内签订商品房买卖合同，逾期该房另行出售他人，乙方所交订金无条件没收”，该置业公司也及时通知了孙某交房，但孙某没有按照约定受领交付，看似违约方是孙某，但实际的违约方应认定为某置业公司，正是因为该置业公司的瑕疵履行致使合同目的落空，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。违反预约合同之后的责任承担仅限于赔偿机会利益损失(信赖利益损失)，而不包括可得利益损失(履行利益损失)。根据合同法第一百一十五条之规定，“当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定
7、金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，收受定金的某置业公司应当双倍返还定金给孙某。综合上述，笔者认为，只要认购协议符合合同法规定的一般生效要件，即为有效合同，不因相关合同是否签订或者效力如何而受影响。本案中孙某与某置业公司签订的认购合同是合法有效的，因某置业公司原因致使合同目的不能实现，该置业公司构成根本违约，孙某完全可以主张适用“定金
8、罚则”请求对方双倍返还定金，孙某仅要求对方返还定金及利息是对自己诉讼权利的处分。篇一：预售商品房合同备案的作用及法律效力预售商品房合同备案的作用及法律效力XX-08-2711:01搜房网综合整理摘要买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房预售合同？商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受
9、商品房的书面协议。买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案的作用在于：1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。2、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的
10、相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。4、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。商品房预售合同登记备案的性质及效力目前，我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。
11、学界对此亦无定论。但一般认为，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权(债权)，登记的内容是将来请求发生物权变动。房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权，经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告
12、登记使合同债权应当具有物权性质，是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。曾有个别地方性法规与规章规定，预售合同未经登记备案的，该预售合同无效。这种规定与合同法关于合同效力的有关规定相抵触，同时也不利于保护买受人的合法权益，故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的有效成立。商品房预售合同登记备案的意义商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了预售合同后要在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案。备案的意义在于：第一、房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法，当然这个合法性的审核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。如：预售许可内容、预售
13、房的限制情况，排除重复登记的状况等，起到了保护预购人的作用。第二、当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如：对合同的真实性有异议时，往往以登记机构存档的合同文本为准，起到了登记备案鉴证的作用。第三、当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第三人，可避免被查封拍卖的事，起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。第四、预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记，否则办公证、办抵押登记等都不能受理。湖北维力律师事务所罗胜律师购房合同备案有什么意义商品房预售，需要在房管部门登记。参考资料：更多请查看法邦网法律咨询实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商
14、加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。参考资料：百度百科评论|赞同1XX-01-2216:50lucklyhcy|五级在在房管部门登记备案以后你名下就有产权登记了，这套房子才算真正属于你了。评论|赞同1XX-01-2610:10楼事网|网友某些开发商推迟办理商品房买卖合同备案手续，将房子再次出售，一房多卖，最终损害购房者的利益。只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效，当事人是可以约定的。如果合同约定自备案之日起生效，不办理登记备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。备案手续可
15、以由出卖人、购房人双方共同办理，也可以委托出卖人单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理，购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，消费者应及时向房管部门查询。另外，购房合同份数是当事人双方约定范畴，消费者可要求多签一份合同留在自己手里，其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的合同维护自己的权利。评论|赞同3XX-01-3114:22小白兔937|三级登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前西安市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。篇二：购房合同备案更名流程购房合同备案更名流程?购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发
