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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房地产竞品分析报告市场调研报告一、调研内容对XX新区周边房地产项目进行市场调查，共调研14个楼盘。对XX新区周边楼盘概况、布局、产品设计、现阶段价格、销售情况、整体形象等信息进行调研。二、调研目的通过对周边房地产市场的调研，得出该区域的楼盘规划、价格走势、各产品销量走势，为本案的规划及后续的销售提供参考。三、调研数据分析1、调研区域项目整体供应情况分析：2、调研项目的基本情况分析：1、该区域项目开发商已本地企业为主，开发实力基本较低，仅有较少本地企业实力及项目运作能力较强，有两个全国
2、性的房地产公司，企业实力较强，项目运作能力很强，所开发的楼盘在该区域也属于高端项目。2、该区域开发地项目已住宅为主，只有两个项目规划了写字楼，公寓产品也较少，商业基本已底商为主，独立的商业较少。3、调研项目整体规划情况分析：1、该区域项目开发体量都较大，基本在10万以上，其中30万以上的大楼盘有4个，其余项目体量基本在北京市XX年房地产市场研究报告一、北京市XX年房地产政策回顾(一)XX年主要政策：1.新政降低二套首付标准通过降低二套房首付标准，成功降低改善型需求的入市门槛，从而通过改善型需求的入市带动市场发展。2.公积金额度上调、申请放宽通过公积金贷款额度上调以及申请条件房款，鼓励刚需客群入
3、市，促进刚需市场的成交，从需求端放开，促市场发展。3.限外令解除通过“限外令”的放宽，在国内投资形式不被看好的情况下，将投资海外地产的需求向国内房地产市场导入，并释放全新的投资类需求，丰富楼市需求结构。4.央行五次连续降息、降准通过金融层面的调整，降低购房者的购房成本，刺激需求入市。同时，多次的降息、降准给了购房者充分的扶持楼市的信号，给楼市需求注入信心。(二)分析与总结GDP增速自XX年来首次低于7%，整体经济下行压力仍然较大。伴随着整体经济的下行，全国房地产开发投资增速持续下行趋势，已创近两年的新低，短期内难以回暖。XX年以来多重利好新政连续放出，涉及包含二套房首付标准、金融层面，可谓是全
4、方位政府强势力保房地产市场。据统计，自XX年11月以来，央行6次降息，5次降准，平均接近每两个月就降一次，贷款基准利率由原来的%降至%，下降幅度高达%。这已经是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率更早已是“历史最低”。XX年3月30日，央行发布通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。这一系列救市政策可看出政府通过多种手段维稳房地产的决心。对于北京市商办市场而言，XX年8月24日公布的北京市新增产业禁止和限制目录(XX年版)指明了
5、未来北京市商办类市场的发展方向。目录提出东、西城禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；朝海丰石四区东、西、北五环和南四环以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。这项政策对区域内写字楼市场触动较大，同时也使得区域周边的写字楼物业价值陡升。XX年10月29日，中共十八大五中全会宣布，中国将全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。全面二孩政策正式开放，实施了35年的独生子女政策最终宣告结束，此政策一出，对于刚需型和改善型市场将有一定的带动。11月10日,中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记强调“加强供给侧结构性改革”；11月11日，国务院常务会议“以消费升级促进产业升级，培育形成新供给新动力扩大
6、内需”；11月17日，国务院总理李克强在主持召开“十三五”规划纲要编制工作会议时强调，要在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端；11月18日，习近平在亚太经合组织工商领导人峰会发表演讲时表示：要下决心在推进经济结构性改革方面做更大努力，使供给体系更适应需求结构的变化。总体来看，XX年以来，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。附件：XX年房地产政策内容梳理二、北京市XX年土地市场分析(一)XX年成交土地概览7月份行业分析报告【内容简述】本次分析报告主要从三个方面对海外房地产投资市场进行基本面分析。第一、大环境及行业本身环境的解析；第二、行业竞争对手及竞品分析，这里主要列举了外房网、链家及他
7、们目前主推的项目；第三、合作伙伴分析网易的分析。【报告正文】(一)市场背景分析?美元强势渣打银行7月全球市场展望中提到，对美元中期看升，预期美元在12个月期内会走强。美联储决心在今年提高美国利率，强势打压商品货币导致过去两个月，原材料价格下跌近9%，并在7月20日录得一个13年低点。原油是加拿大和挪威的主要出口产品，同期原油价格下跌15%，澳大利亚出口的铁矿石价格也下降了13%，新西兰奶制品下跌超过20%。商品出口国也被迫削减利率来保证经济增长，使得这些国家的货币承压走弱。新西兰，澳大利亚，加拿大，挪威等国货币在过去三个月持续下滑，下跌幅度最大的是纽币跌幅达到14%。在中国经济增速放缓，而美联
8、储加息预期和人民币国际化等多重因素产生制约，近期人民币波动近乎直线。随着近期短暂的美元小幅调整，缓解了部分人民币贬值的压力，从长线看基本面扔利好美元。欧元区坚定不移的实施欧版QE的计划，以刺激欧元区经济的措施使得欧元承压，欧元有进一步走软的可能?美国经济信心指数提升美联储加息预期，提升美国投资者信心。7月23日美国初请失业金人数数据创下1973年以来的最低水平，该数据自今年3月份以来持续低于30万人这一重要指标的初请失业金人数数据也表明，美国就业市场好转的趋势很明显。周五发布的美国制造业采购经理人指数，该数据为略高于前值和预期，这也表明美国的制造业也在温和的复苏，并且消除了市场上之前存在的美国
9、制造业存在潜在疲弱的观点。(二)行业分析1、海外投资多元化?“保险+地产”成为新景象中国阳光保险集团近日以亿美元收购的曼哈顿六星级酒店水晶宫正式营业，近一年来，中国金融企业达成多项大手笔海外收购，仅险资企业包括中国平安、中国人寿、安邦保险、阳光保险、泰康人寿等在内的五家保险集团海外买楼，足迹遍布英国、美国、澳大利亚，涉及的总交易金额高达317亿元人民币。7月13日证监会同意安邦人寿保险公司开展保险资金境外投资业务，按保险资金海外投资管理暂行办法规定，允许保险公司运用总资产15%的资金投资海外。一般类似保资企业投资都会选择大城市核心区域，并且有稳定收益的成熟商业不动产及办公不动产。?理财公司涉足
10、房地产金融第一种直接卖REITs产品例如嘉实基金和国投瑞银，一般起投金额为100万人民币，投资回报5-10个点不等第二种低价购买美国二手房翻新后打包做成理财产品，按几万美金一份出售给投资者，回报标注很高超过20%?海外投资众筹兴起目前房地产众筹在国内主要有两种模式：投资理财型平安好房海外众筹用户最低众筹金额100美元，最低认筹1份最多50份，一般切割成几百至一万份众筹时间一个月，众筹项目运营后众筹人按季度领取年化收益领取租金，持有周期结束后抛售获取增值收益合作建房型南京乐居众筹先寻找购房群体，然后根据大多数购房者的需求拿地，并通过开发商建造并交付使用。资金通过第三方机构进行监管，过程透明公开。
11、2、移民市场美国：受EB-5政策930到期的影响，本季度EB-5案件递件和审批数量仍处于高位，大约2300多件。I-526通过率达到%，I-829通过率达到%，这表明审批政策持续稳定。欧洲：葡萄牙投资移民已经成为热门的移民产品之一，凭借宽松的移民政策、优质的环境以及高品质的房地产项目，葡萄牙项目将在未来还会持续升温，葡萄牙移民几乎没有移民监。项目主要集中在里斯本和波尔图地区西班牙欧洲第一旅游国，也是投资移民的一个热门国家，移民条件宽松，申请手续简单快捷，获签率高，作为欧洲教育大国，子女能享受免费的14年义务教育。西班牙移民政策规定申请人可在西班牙经商及居住，充分显示西班牙队移民投资的渴望，西班
12、牙主要投资区域：马德里、巴塞罗那、部分海岛塞浦路斯税率全欧洲最低只有%，申请门槛低，申请速度快，即将享受欧盟申根国待遇希腊移民主要目的2个：1、子女读书养老；2、出入欧盟自由方便，随着希腊经济崩溃，希腊移民政策也保持宽松态势，投资门槛低只需25万欧购买房产即可附欧洲主流国家移民政策：从市场反应来看受930美国移民法案到期的影响，美国移民业务还在冲刺关头预计会持续到8月底。但随着美国涨价，美国投资移民利润空间的压缩，会出现两种情况;1、业务转型，美国业务压缩，推进欧洲业务；2、扩大服务内容，增加盈利点。从后续发展来看美国和欧洲仍旧是移民市场的主旋律竞争对手分析1、外房网外房网主要销售海外地产项目
13、，业务主要两个方面：1、自建，通过购买国外土地或旧房子翻新自建然后在国内销售；2、代销，在国内代销国外开发商海外地产项目。项目主要集中在美国、澳大利亚、加拿大，欧洲的葡萄牙、英国还有少量项目。项目一般都是二手房，基本上没有新房。美国项目类型以别墅为主，公寓较少。地区原来以加州为主，最近连续推了2次德州达拉斯项目。1)竞品详情达拉斯摩洛哥城堡?2层结构，建筑面积206方左右?户型：3室3厅卫，带车库带花园?可贷款，贷款利率%?总价低，万美金起?米挑高设计，位置在达拉斯市中心内环内，旁边PGA级高尔夫球场，租金1400-1600美金达拉斯河畔花园?项目位于达拉斯REDBIBD地区?总价低，仅万美元
14、?3年保底8%收益?3年免物管费和房屋保有税?3年后承诺回购?2个月内交割?户型:一层，建筑面积130-170平方，3室2厅2卫，带小花园?不能贷款2)竞品分析优势：总价均低于逸鼎达拉斯项目承诺包租、回购，能够吸引客户眼球，投资门槛低劣势：项目均属于翻新后的旧房子后期维护成本较高首付款高位房款的40%3)营销分析营销方式：1、承销，由外房网指派项目，合作渠道负责承销外房网的海外项目；2、项目代理，由外房网指派项目为独家销售资质，渠道拥有独家代理权，无独家代理门槛费用，独家代理背负一定销售指标。2、佣金结算：现金客户，一般交完房屋全款后3个工作日内进行结算，贷款客户在支付40%首付款，银行放款后3个工作日内结算。3、利益分配：1-4套5%5-7套7%8套7%4)合作机构目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
