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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房产预售合同登记去名商品房预售合同备案的法律规定一、商品房预售合同备案登记的法律规定1、城市房地产管理法第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。2、城市房地产开发经营管理条例第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。3、城市商品房预售管理办法第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品
2、房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，确保预购人的优先购买权，从而保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。二、商品房预售合同备案登记的争议处理商品房预售合
3、同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的上海市乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，上海市高院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，XX年6月1日正式施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。预售合同登记备案房屋的执
4、行问题思考中创联律师事务所刘钰论文提要：一些房开商拖欠债务后，利用商品房预售合同登记备案来“转让”房产逃避执行，导致债权人的债权不能实现。由于我国现行法律对涉及房地产执行的规定不够具体，司法实践中各地法院做法不一，给律师代理执行案件的代理思路造成不确定性。本文从执行已办理预售合同登记备案的房屋的案例出发，分析目前预售合同登记备案的法律性质、效力、对买受人权力的保护，以及与物权法中预告登记制度的关系进行比较和分析，认为预售合同登记备案不是预告登记性质，买受人对于法院执行并没有当然的对抗力。执行中应该正确理解查封规定的精神，平衡保护善意的债权人、债务人、第三人合法利益。最后，对物权法实施后预告登记
5、制度与商品房预售合同登记备案制度的关系，以及预告登记制度对执行工作的影响提出了建议。关键词：预售合同执行预告登记一、绪言律师代理执行案件，工作重点是确定执行财产线索请求法院强制执行，由于我国房地产市场的发展，在近年来的执行案件中，被执行人的房地产成为重要的执行对象，但是房地产执行一直是执行工作中的老大难问题。XX年最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发了关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(以下简称联合通知)，同年又出台了最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对规范房地产执行起到极大的推进作用，但是执行中仍然存在理解适用不一致的问题。
6、联合通知、查封规定中就法院对属于被执行人的房地产或预期权益采取执行措施作出了较明确的规定，对于案外人没有交清购房款没有办理过户登记的房屋，规定明确法院可以查封。对于案外人没有交清购房款没有办理过户登记，但是办理了商品房预售合同登记备案的，法院能否对该房产查封执行，对此实务中存在理解分歧。房开商利用商品房预售合同登记备案来转让房产逃避执行，导致大量债权人的债权长期不能实现的案件屡见不鲜，造成了极坏影响。对此类案件如果处理不好，不是无法保障债权人的权益，就是有可能会侵害第三人的合法权益，成为影响构建社会主义和谐社会的不良因素。本文通过本人代理的一个执行案例的分析，对商品房预售合同登记备案的房屋的执
7、行问题进行探讨，以及对物权法中相关的预告登记制度对执行工作的影响进行分析思考。案例：甲房开公司拖欠被拆迁户乙货币安臵补偿费300余万元，在诉讼过程中甲将其开发建设的尚未取得所有权属登记的商品房预售给丙，并办理了商品房预售合同登记备案，丙仅支付部分购房款，也未办理房屋所有权过户登记。被拆迁户乙根据法院生效判决申请执行甲房开公司，法院对甲房开公司预售给丙的商品房采取查封措施，丙知悉后向法院提出执行异议，法院能否查封该房产？对于这一案件，有两种不同的观点：第一种观点认为，案外人丙购买被执行人甲的房屋并办理房屋预售合同登记备案，因此丙对房屋享有合法所有权，或者享有对抗第三人的排他权，因此法院不能查封执
8、行该房产。第二种观点认为，依照查封规定）第17条的规定，案外人丙购买被执行人甲的房屋，未办理过户登记，且没有支付全部价款的，故本案可以查封被执行人预售给丙的房产。这两种观点之争的焦点在于房屋预售合同登记备案的效力，部分法院的判决和地方法规、法学理论界基本上持这样的观点：如果预售房屋办理了预售登记备案，则买受人享有对抗第三人的排他权，买受人对该房屋的期待权具有准物权的性质，但是，如果没有办理预售登记，则买受人对售房人仅享有的是一般债权，这种权利不能对抗第三人。按照此观点，如果案外买受人已经办理了预售登记备案的房屋被查封，买受人可以提出执行异议，人民法院应裁定撤消查封。如果没有进行预售登记备案，则
9、人民法院有权查封，买受人只能向出卖人主张权利。但是，也有不同的观点，认为现行法律没有赋予商品房预售合同登记备案具有对抗第三人的排他性的法律效力，更没有对抗法院强制执行的效力，因此合同登记备案与否并不是影响房屋能否被执行的要素。由此可见，由于现行法律对商品房预售登记的性质没有明确界定，各地法院对此理解也不尽一致。二、商品房预售合同登记备案的法律分析商品房预售合同备案的法律规定综观我国目前相关的法律法规，城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法均规定预售人应当持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案手续，我国实行登记备案制度的目的主要是房地产管理部门对合同的一种行
10、政管理措施，对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查。对登记备案的性质和效力却未予明文规定。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。该司法解释明确了房屋买卖合同登记备案不是确立合同效力的必要条件。目前尚无法根据相关法规得出购房者在预售登记后权利优先其他物权人的结论。现阶段商品房预售合同登记备案制度登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，是一种备案性质行政管理手段，尚不能发挥保护民事权利的作用。商品房预售合同登记备案的学术理论观点在理论界，对
11、商品房预售合同登记备案制度的性质和法律效力，主要有以下几种观点：一是物权效力说，以王利明为代表，认为商品房(转载于:写论文网:房产预售合同登记去名)在预售登记后，买受人享有未建成房屋的准物权，通过登记的方法予以公告，从而将物权的公示手段用于保护债权，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。二是债权物权化说，商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记，预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。三是无对抗第三人效力说，商品房预售合同登记备案与预告登记制度有着根本的区别，商品房无论是否进行预售登记，仅仅具备登记备案的作用，都不会产生对抗第三人的效力。商品房预售合同登记备案的实践操作方法在实践中各地对预售合同登记备案有不同规定，近年来大多采取网上登记备案方式，最多只是对预售合同的形式审查。根据城市商品房预售管理办法规定，房地产管理部门和土地管理部门审查开发企业具备办理商品房预售许可证的材料后，颁发商品房预售许可证，开发企业与承购人签订商品房预售合同，深圳市预售房地产合同备案申请表附：深圳市房地产预售合同备案汇总表深圳市房地产预售合同备案汇总表项目名称：预售人联系人：联系方式：核对人：目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
