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2、民币、法定最终到期日为2037年11月26日的建元XX-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券(以下简称建元信托资产支持证券)，其中在全国银行问债券市场向投资机构公开发行总额约为29.26亿元、分为A,B,C三档的优先级资产支持证券，由中国建设银行股份有限公司(以下简称建行)定向发行总额约为0.90亿元的次级资产支持证券。受托机构/发行人：中信信托发起机构/贷款服务机构/安排人：建行股份财务顾问：渣打银行联合簿记管理人：建行股份交易管理机构：汇丰银行北京分公司资金保管机构：工行股份登记机构/支付代理机构：中央国债登记结算公司法律顾问：金杜律师所、竞天公诚律师所定义资产证券化一般定义：资产证券
3、化是一种资金筹集方式，即金融机构等创始机构，透过特殊目的机构之设置，将其已经存在或未来拥有而可产生现金流量、具有标准特性及信用品质易于评估之各种资产，移转或设定信托于特殊目的机构，作为基础或担保，并经由信用评级或信用增强机制之辅助，重新群组包装成单位化、小额化之有价证券，销售于投资人以筹集资金。信贷资产证券化(CLO)定义：银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。信贷资产证券化试点管理办法资产证券化中的信托1，涉及：信托“发起机构”与“受托机构”依据“信托合同”所设立资
4、产证券化信托。信托合同“发起机构”、“受托机构”及“交易管理机构”就“信托”的设立与管理；各方的权利和义务；“信托财产”的管理和处置；及其他与”信托”相关事宜所签订的协议。信托目的“信托”的目的，是为了实现个人住房抵押贷款的证券化，“发起机构”基于对“受托机构”的信任，根据信托合同将“资产池”信托予“受托机构”，由受托机构根据信托合同设立信托作为特定目的载体，为“资产支持证券持有人”的利益持有、管理、服务和处分资产池并收取其产生的收益。信托财产指“信托”项下的所有财产信托权益和资产支持证券“信托权益”由“优先级资产支持证券”和“次级资产支持证券”表示2，特殊目的信托的设立信托目的合法；信托财产
5、合法、确定；申请根据信贷资产证券化试点管理办法和金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法的相关规定，信贷资产证券化试点项目中的发起机构和受托机构就通过设立特定目的信托转让信贷资产，及在全国银行间债券市场发行或者定向发行资产支持证券等事宜，应向“银监会”和“人民银行”报送相应文件和资料并获得其批准。订立信托合同并且资产转让成立；目前，无法律法规要求对信贷资产证券化交易中的特定目的信托办理信托登记。XX年4月“上海信托登记中心”成立，但仍无强制性效力。公告信贷资产证券化试点管理办法规定，信贷资产证券化发起机构应在全国性媒体上发布公告，将通过设立特定目的信托转让信贷资产的事项，告知相关权利人。3，特定
6、目的信托的意义直接意义：破产隔离根据信托法、信贷资产证券化试点管理办法和金融机构信贷资产证券化试点监督管理法的规定，特定目的信托设立后，信托财产即独立于发起机构、受托机构、贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构及其他为证券化交易提供服务的机构的固有财产，上述机构因依法解散、被依法撤销或者依法宣告破产等原因进行清算的，信托财产不属于其清算财产。发起机构、受托机构、贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构及其他为证券化交易提供服务的机构，均不得对信托财产行使抵销权，以使资产支持证券持有人对本机构的负债获得清偿。受托机构管理运用、处分不同信托财产所产生的债权债务，也不得相互抵销。除非因设立
7、信托前债权人已对该信托财产享有的优先受偿权、抵销权和抗辩权，受托机构为处理与信托财产有关的信托事务而产生的债务或信托财产本身应负担的税款等法定事由，对信托财产不得强制执行信托型资产证券化的应用1，房屋抵押贷款债权证券化2，汽车贷款债权证券化指发起人将流动性较差的汽车贷款债权及其担保物权，加以包装组合后，信托给受托机构，由受托机构以其为基础，发行受益证券，以获取资金之活动。发起人包括银行和汽车专门融资机构；在美发行量自02年一度达到超过两千亿美元/年；受托机构包括信托投资公司和有权经营信托业务的银行。3，企业贷款债权证券化指发起人将流动性较差之企业贷款债权加以组合后，信托给受托机构，由受托机构以
8、此为基础，发行受益证券，获取资金的活动。案例84中国建设银行首例MBS简析XX年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元XX1个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。交易结构建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计亿元，集合成为资产池，委托给受托机构中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托收益权。交易结构见下图：
9、与此次资产支持证券发行有关的机构建行该此推出总额超过亿元的个人住房抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。A级为亿元，B级为亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于次级资产支持证券。定价机制证券浮动的票面利率为“基准利率”加上“基本利差”，计算票面利率的“基准利率”采用中国外汇交易中心每天公布的7天回购加权利率20个交易日的算术平均值，而“基本利差”则是通过“簿记建档”集
10、中配售的方式进行最后的确定。同时发行人为规避自身的风险，对A、B、C档债券的票面利率设置了上限(CAP)，分别为资产池加权平均利率减去%、%、%。债券首次付息还本日为XX年1月26日，按照债券起息日确定的首个计息期基准利率%计算，A、B、C档债券的票面利率分别为%，%。%。提前偿还风险分析由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据，给出了提前还款的假设，为每年有固定的%按揭贷款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为年，B级为年，C级为年。利率变化对提前还贷率的影响在国内和国
11、外有所不同：国外，当市场利率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升时，国内贷款人倾向于提前还贷。MBS层次设计区域结构分布“资产池”中“抵押贷款”总体特征分析“资产池”情况介绍资产池中的按揭贷款的抵押物来自上海、无锡、福州、泉州四地。这些贷款均为建行在XX年1月1日到XX年12月31日之间发放，单笔贷款金额最高为200万元，贷款期限在5到30年之间。在这些贷款中，大部分的贷款期限在20年之内，贷款人年龄大部分在3035岁，贷款金额在20万元到30万元以及50万元到100万元之间的比例最
12、高。其中，抵押物在上海的个人按揭贷款余额为亿元，占所有贷款余额的比例为，平均每笔贷款余额为万元。按照建行XX年12月31日的统计，建行按揭贷款的不良贷款率为，另外，根据建行上海长宁支行、徐汇支行、普陀支行、浦东支行，江苏无锡分行、福建广达支行和福建泉州分行进行的预期贷款统计数据表明，一般拖欠13个月的贷款本金余额在整个贷款本金余额中的比例在8左右。一般逾期6个月的贷款，才会进行起诉、仲裁等法律行动。但建行的数据也表明，拖欠6个月以上按揭款的比例远小于1%。总的来说，按揭贷款的坏账率很低。A级证券票面利率在左右，这一资金成本比银行从市场可以融到的资金成本高。对建行来说，短期来看，发行MBS所得收
13、益可能并不如持有这些按揭贷款收益高，但从长远看，将按揭贷款证券化，为银行提供了经营上的另外一种盈利模式。存在的一些问题和不足首期建元MBS的发行开创了我国个人住房抵押贷款支持证券市场的先河，对我国债券市场的金融创新有着重要意义。但是，作为新生事物，首期建元MBS本身还存在一些问题和不足。一是资产池的加权平均利率与MBS的基准利率不相匹配。前者是个人住房抵押贷款利率，一年调整一次。反映的是较长期限的利率水平；而后者是7天回购的加权平均利率，反映的是货币市场短期利率水平。两者的调整频率不一致，反映的利率期限不同，将两者匹配起来是否合理有待商榷。二是可流通的MBS规模过小。根据规定，只有A、B档债券可在银行间市场流通，两者合计规模仅有亿。资料来源：根据21世纪经济报道XX年12月12日的报道整理。文中图表或直接来自建元XX-1个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书或根据发行说明书整理。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
