华银达2011-2016年发展战略规划报告

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1、华银达2011-2016年发展战略规划报告 2011年 春,前言,本报告是在首轮报告的基础上，对四川华银达实业有限公司的现状以及有关政策、规划研究、行业资料分析而提出的对华银达发展战略的深入探讨、框架思路和初步建议。 本报告中的这些探讨、思考和建议是根据国家政策、市场行情不断完善和修正。在后续工作中不断完善形成华银达的发展战略。 本报告旨在抛砖引玉，欢迎同事们交流探讨、汇聚集体智慧和行动纲领。,第三章 公司经营环境分析 （宏观经济和行业市场 ）,第四章 房地产发展战略,第五章 职能战略,目录,第一章 公司愿景、理念与核心价值观,第二章 标杆企业、竞争对手,战略背景 过去的十年（2002-201

2、1年）十年回顾和总结、反思 房地产开发+酒店&度假村运营+物业服务 福泽苑、福泽花园、福泽美庐、华银美景、嘉美地 房地产开发三级资质；近80人的专业团队；项目论证、策划定位、规划设计、招标采购、施工管理、市场营销、物业服务、酒店及度假村运营。,第一章 公司愿景、理念与核心价值观,第一章 公司愿景、理念与核心价值观,华银达愿景 为广大中产阶层建造优质住宅和商业物业；营造幸福生活空间和和谐社区； 谛造“人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先”的区域 房地产卓越品牌； 华银达理念 筑您所想；诚信卓越、精品永恒；追求阳光下的利润； 让员工快乐的工作、让客户幸福的生活、让股东满意的收益； 华银

3、达核心价值观诚信、创新、务实、求精,未来的五年半（2011-2016年）展望和机遇、挑战 战略性生产经营指标： 销售收入（亿元） 新项目或土地储备 2011年 （总结、思考期） 3 1个新项目约30亩土地 2012年 （探索、调整期） 5 2个新项目约80亩土地 2013年 （提升、成熟期） 6 3个新项目约100亩土地 2014- 8 2个新项目约100亩土地 2015- 9 4个新项目约100亩土地 2016年 10 4个新项目约400亩土地,第一章 公司愿景、理念与核心价值观,第三章 、公司经营环境分析（宏观经济和行业市场 ）,第四章、 地产发展战略,第五章 、职能战略,目录,第一章、

4、公司愿景、理念与核心价值观,第二章、标杆企业、竞争对手,中国房地产百强企业：根据近5年百强企业实际状况，以2008-2010年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的30个指标和其他数据信息进行深入的分析，研究产生了2011中国房地产综合实力百强企业。 在百强企业研究的基础上，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10

5、”、“年度社会责任感企业”和“百强之星”。,第二章 标杆企业、竞争对手,第二章 标杆企业、竞争对手,综合实力TOP10（销售额增长率领先全行业27% ） 1 万科企业股份有限公司 2 中国海外发展有限公司 3 保利房地产（集团）股份有限公司 4 绿地集团 5 绿城房地产集团有限公司 6 恒大地产集团有限公司 7 龙湖地产有限公司 8 合生创展集团有限公司 9 金地（集团）股份有限公司 10 北京首都开发控股（集团）有限公司 从销售业绩来看，百强企业全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%。与全国商品房销售额18.3%的增长率、销售面积10.1

6、%的增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27个百分点和9个百分点。,第二章 标杆企业、竞争对手,规模性TOP10（总资产同比增长52.1%） 1 万科企业股份有限公司 2 中国海外发展有限公司 3 绿地集团 4 保利房地产（集团）股份有限公司 5 恒大地产集团有限公司 6 绿城房地产集团有限公司 7 金地（集团）股份有限公司 8 龙湖地产有限公司 9 北京首都开发控股（集团）有限公司 10 中信房地产股份有限公司 2010年，百强企业总资产52.1%的增长速度引人注目，总资产均值达到了358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比

7、增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。,第二章 标杆企业、竞争对手,中国房地产TOP10、百强企业,盈利性TOP10（净资产收益率接近20%） 1 中国海外发展有限公司 2 万科企业股份有限公司 3 合生创展集团有限公司 4 保利房地产（集团）股份有限公司 5 卓越置业集团有限公司 6 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 7 杭州滨江房产集团股份有限公司 8 新城控股集团有限公司 9 旭辉集团股份有限公司 10 阳光100置业集团有限公司 百强企业的净资产收益率（ROE）同比则有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点，ROE的提高一方面是

8、受益于2010年良好的销售业绩，另一方面源于百强企业费用？控制能力提高，销售管理财务？三项费用率较上年又下降了1.2个百分点。,第二章 标杆企业、竞争对手,中国房地产TOP10、百强企业,成长性TOP10（新开工面积中百强占了11.3%） 1 中信房地产股份有限公司 2 青岛海尔地产集团有限公司 3 保利房地产（集团）股份有限公司 4 新城控股集团有限公司 5 重庆协信控股(集团)有限公司 6 上海景瑞地产（集团）股份有限公司 7 上海证大房地产有限公司 8 江苏苏宁环球集团有限公司 9 重庆东原房地产开发有限公司 10 上海城开（集团）有限公司 2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋

9、销售面积同比增长率领先全国9个百分点；全年新开工面积占全国房企的11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。,第二章 标杆企业、竞争对手,中国房地产TOP10、百强企业,稳健性TOP10（百强预收账款同比增长33.6%） 1 中国海外发展有限公司 2 万科企业股份有限公司 3 金融街控股股份有限公司 4 上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司 5 农工商房地产（集团）股份有限公司 6 建业地产股份有限公司 7 上海中房置业股份有限公司 8 福星惠誉房地产有限公司 9 上海市上投房地产有限公司 10 北京首都开发控股（集团）有限公司 2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿

10、元，较上年同比增长33.6%。经营性现金流净额为正值的百强企业个数由上年的81家下降到52家。,第二章 标杆企业、竞争对手,中国房地产TOP10、百强企业,融资能力TOP10（筹资活动现金流入增长58.6%） 1 恒大地产集团有限公司 2 万科企业股份有限公司 3 中信房地产股份有限公司 4 保利房地产（集团）股份有限公司 5 金辉集团有限公司 6 龙光地产股份有限公司 7 金地（集团）股份有限公司 8 恒盛地产控股有限公司 9 天津市房地产开发经营集团有限公司 10 奥宸地产（集团）有限公司 百强企业2010年新增银行授信已由上年的164.9%下降到13.0%。但筹资活动现金流入达到了39.

11、2亿元，增长高达58.6%，显示百强企业仍获得了充足的融资支持。,第二章 标杆企业、竞争对手,中国房地产TOP10、百强企业,运营效率TOP10（存货周转率提高7个百分点 ） 1 万科企业股份有限公司 2 绿地集团 3 金科地产 4 新城控股集团有限公司 5 SOHO中国有限公司 6 鑫苑（中国）置业有限公司 7 恒盛地产控股有限公司 8 旭辉集团股份有限公司 9 联发集团有限公司 10 河南正商置业有限公司 2010年，百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42，源于百强企业当年的销售业绩创新高；百强企业的存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点。,第二章 标杆企业、竞争对

12、手,中国房地产企业百强之星的发展呈现出以下特点： (1)积极应对房地产市场变化，不断完善深化区域布局，广泛布局具有发展潜力的二三四线城市； (2)针对不同客户群，开发出不同档次的产品来满足消费者的需求，致力于打造精品，为企业的发展做出突出贡献。 (3)在品牌打造过程中，以产品质量为基础，通过规模效应和品牌传播，全面提升品牌影响力，使企业品牌影响力得到了有效延伸。 (4)不断发掘自身潜力，从自身特点出发整合内外部资源，增强企业的核心竞争力，通过提升产品质量、优化内在资源、完善企业管理强化了竞争优势。,第二章 标杆企业、竞争对手,中国房地产TOP10、百强企业,标杆企业的趋势、结论、启发 住宅开发

13、仍是产业基础:万科“追求有质量的增长，为普通人造房子”、龙湖有近六成产品为普通住宅、而万科和保利在产品规划中，一直将144平方米以下的中小户型住宅产品比例保持在较高水平；在对于传统住宅产业进行精耕细作的同时，寻求在其他地产领域的突破已经成为业界应对新挑战的共同选择。 自持商业物业比重逐步增长：万达“订单”商业模式、只专心做住宅的万科也开始涉足商业地产领域，自持商业成为调控时“过冬的棉袄” ，但涉足商业经营势必将开发企业的产业链拉长，对于企业的管理模式和策划定位（商业模式）、招商、与运营水平都提出了更高的要求。 复合型旅游度假类地产是未来发展主要目标：经济发展、旅游繁荣的背景下，龙湖形成“山、海

14、、湖”系列、万科进军四川南充、蓝光开发峨眉山麓”峨秀湖”；复合型旅游地产的开发土地面积巨大，除了对开发企业区域运营能力的要求较高之外，如何保护好旅游区的文化、生态环境，是个更大课题。,第二章 标杆企业、竞争对手,全球标杆Pulte Homes（帕尔迪、梦想由建筑开始） 帕尔迪成为国内众多企业的学习标杆 在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面 帕尔迪的客户战略 “让客户信任我们，让他们终生都在购买我们的住房！“ 帕尔迪的客户细分：帕尔迪按生命阶段、支付能力建立了两大类，共有11类细分客户。 帕尔迪的精细化运营流程 标准化、模块化生产，25种基本设计蓝图

15、 超越客户体验的全程服务，购房7步程序,第二章 标杆企业、竞争对手,2010成都楼市十大品牌企业 恒大地产集团成都有限公司 保利（成都）实业有限公司 华润置地（成都）有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 中海兴业（成都）发展有限公司 花样年实业发展（成都）有限公司 上海绿地集团成都置业有限公司 龙茂房地产开发（成都）有限公司 合景泰富地产成都公司 四川省国嘉地产有限公司 （以规模和客户满意度作为评选的主要指标,排名不分先后）,第二章 标杆企业、竞争对手,2010最具成长性本土企业 成都森宇实业集团有限公司 成都交大房产开发有限责任公司 会展旅游集团 大陆希望集团家园旅游开发有限公司 四川炎华

16、置信实业（集团）有限公司 成都朗基地产有限公司 成都远鸿房地产开发有限公司,第二章 标杆企业、竞争对手,第三章 公司经营环境分析 （宏观经济和行业市场 ）,第四章 地产发展战略,第五章 职能战略,目录,第一章 公司愿景、理念与核心价值观,第二章 标杆企业、竞争对手,第三章 公司经营环境分析,3.1 宏观环境分析,3.2 行业环境分析,3.3 SWOT分析,3.1 宏观环境分析,3.1.2 “十二五”规划纲要,3.1.3 成渝经济区规划,3.1.4 成都世界现代田园城市规划,3.1.1 宏观环境分析概述,3.1宏观环境分析概述,房地产仍然为支柱产业、十二五规划、西部大开发、经济结构调整、产业转移规划政策、基础设施建设特别是高速铁路、公路、城市轨道交通等等为华银达发展提供了较多的机遇 经济金融税收政策诸如房产税试点、国家发展安居工