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1、市调人员： 小组组长（汇报人）：黄林伟 小组成员：郑芸芸、谭忠颖、叶彩梅 调研时间：2014年6月5日 调研项目：海雅缤纷城,海雅缤纷城调研报告,目 录 Contents,四,第一部分 项目概况,项目简介 地理位置 & 交通环境 定位、外部交通、消费群,一、项目概况,地理位置：深圳市宝安中心区建安一路与新圳路交汇处 占地面积： 4.24万 总建筑面积：26万 总投资：由深圳市新安湖实业有限公司投资28亿人民币建设,1.项目简介,一、项目概况,项目步行10分钟内有多个公交站： （海雅缤纷城站、五区市场站、建行站、新安影剧院站、宝安万佳站等） 项目距地铁站较远， 灵芝站（距1.1km)、 翻身站（
2、距1.2km）；规划中的地铁10号线宝安中学站为距离最近的站点。,周边配套： 学校：宝安中学、新安中学 医院：深圳市宝安人民医院 酒店：深港酒店、弘文艺术酒店、卡特创意酒店等，以三星级和快捷酒店为主,2. 地理位置&交通条件,一、项目概况,内设大型主力百货店、大剧院、电影院步行街、水体景观、观光长廊、特色名店、大型中西餐厅、溜冰场等，集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光于一体，容纳2500多个品牌 外部人车流动线： 市区客群主要由宝民路和宝龙北巷交汇口（南广场）进入；宝安区本地客群受海雅百货的吸引主要从新圳新路和建安一路交汇口（北广场）进入 目标消费群：以家庭组合、年轻情侣、时尚的年轻人为主,2.
3、定位、外部交通、消费群,第二部分 建筑设计,外观建筑设计 内部建筑设计 内部动线设计,二、建筑设计外观建筑设计,1.建筑整体,海雅缤纷城地块呈不规则形状，建筑整体由2栋塔楼和购物中心组成。 购物中心地下一层，地上五层，局部6-7层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目三个主要节点。 住宅落位相对独立，动线与商业区分，塔楼设置未对商业造成影响。,二、建筑设计外观建筑设计,项目设有3个主出入口，均设置在项目临路侧客流顺方向；另在百货及大剧院下方各设一个次出入口，整体客流导入性强。,2. 商场出入口设计,二、建筑设计外观建筑设计,项目的广场的设置有喷泉水景，同时通过南北两端两个下沉式广场将客
4、流直接引入负一层商业，同时结合水幕及喷泉营造出较强亲水及空间感，广场周边规划布置为轻便餐饮等休闲类业态。,3. 室外广场设计,二、建筑设计外观建筑设计,4. 停车场出入口设计,共四个地下停车场出入口，每个出入口宽约8米；P4为住宅专用出入口； 每个出入口两边均有临近市政道路名称，驾乘者一目了然； 每处入口均有显示牌显示剩余车位； P2处停车场出口与室外广场入口有交叉，稍显混乱。,P1,P3,P4,P2,二、建筑设计内部建筑设计,共一个大中庭（1-5F），一个小中庭（1-5F），四个扶梯中庭（两端为B3-5F，一处1-5F，一处B1-5F），均采用水炮进行消防 大中庭为不规则椭圆形，各楼层略有错
5、形，约600-800，中庭周边柱子略倾斜 大中庭设5个挂钩，小中庭较少，场内仅有西贝吊幅 小中庭为圆角方形，约150,1. 中庭,二、建筑设计内部建筑设计,公共区域空调出风口采用侧面出风，有效提高楼层高度，B1层至5层净高约4.5米，层高预计6米 整体层高感觉舒适，空间感好,停车场层高约4.5米,2. 层高,二、建筑设计内部建筑设计,每层洗手间的设置略有不同： B1：2组 1F：2组 2F：4组 3F：5组 4F：4组 5F：3组 北侧洗手间布点偏少，最远步行距离约100米，略有不便；,3. 洗手间,二、建筑设计内部建筑设计,4. 采光,中庭未采用大面积玻璃穹顶，以侧面采光为主，同时在每个中庭
6、上方设置强烈灯带，有效提高室内的亮度，感觉较为舒服,二、建筑设计内部动线设计,为了满足各业态商家的需求，采取了支动线的处理方式，使各区域铺位面积区间大幅降低，坪效得大幅提升，主线和支线形成多回路，增加顾客停留时间，增加购买几率,1. 平面布局,二、建筑设计内部动线设计,扶梯布置均匀合理： 主动线扶梯布置较为松散，约60米布置一组扶梯； 次动线扶梯较为紧凑。,2.垂直交通扶梯,二、建筑设计内部动线设计,3. 垂直交通扶梯,中庭处三部观光梯效果较好,观光梯,直梯,宴会厅专用梯,二、建筑设计内部动线设计,4. 垂直交通货梯,货梯均匀分布在各个方位 均配有后勤通道，有些地方的后勤/消防通道相当宽阔，4
7、.5米左右 除宴会厅旁货梯外，其余每一处仅一部货梯,亮点提炼,第三部分 业态品牌分布,主力店面积及各业态占比 垂直业态分布 平面业态布局（B1-L5),三、业态品牌分布,1.主力店面积及各业态占比,商户面积占比,商户数量占比,零售配套：80% 餐饮娱乐：18% 主力店：2%,零售配套：52% 餐饮娱乐：22% 主力店：26%,三、业态品牌分布,精品超市,快时尚,特色美食/咖啡饮品,服饰/配套,国际名品/服饰/珠宝精品,海雅百货 （化妆品/精品）,大女装/商务男装/精品,海雅百货 （皮鞋皮具）,少淑女装/内衣/时尚休闲男装/精品,海雅百货 （运动休闲）,大剧院,餐饮,大剧院 上空,电影院,真冰场
8、,儿童/家居/服务,餐饮,大剧院 上空,电影院 上空,顺电,餐饮,数码/ 服务,停车场,停车场,海雅宴会厅,海雅宴会厅,空中花园,B1F,1F,2F,3F,4F,5F,6F,7F,B2F,B3F,真冰场 上空,美容,2. 垂直业态布局,三、业态品牌分布,3. 平面业态布局B1,三、业态品牌分布,Buy It 精品超市：套内面积3658 H&M：套内面积2023 ZARA：套内面积1340 UNIQLO：套内面积1400 特色餐饮铺位：大多套内面积约200-300,STRADIVARUS,Buy it 超市,B1,代表品牌,三、业态品牌分布,Ralph Lauren：套内面积503 ANNA S
9、UI：套内面积61 Marc Jacobs：套内面积205 Y-3：套内面积160 Chioe：套内面积162 国际名品区规划套内面积以120-250为主 黄金珠宝品牌：套内面积100 海雅百货：以化妆品、钟表专柜为主，套内面积20-30为主,3. 平面业态布局L1,三、业态品牌分布,雅莹：套内面积330 歌力思：套内面积300 玛丝菲尔/苏：套内面积350 卡尔丹顿：套内面积193 LOYOU：套内面积155 服饰类：单铺套内面积以80-200为主 海雅百货：以皮鞋皮具为主，单个柜台套内面积30-60为主,3. 平面业态布局L2,三、业态品牌分布,海雅大剧院：单层套内面积约4500，共1层半
10、座位，共900座 春曦（餐厅）：套内面积356 JNBY：套内面积180 凌致集团4个品牌：单铺套内面积196-200 服装品牌：套内面积约70-150 内衣品牌：套内面积约50-80 海雅百货：以休闲、运动服饰为主，单个铺位套内面积40-60为主,3. 平面业态布局L3,三、业态品牌分布,万达影城：套内面积6000 欧悦溜冰场：套内面积1980 仙踪林：套内面积288；蓝玛赫：套内面积889 面点王：套内面积260；汉堡王：套内面积228 星际传奇：套内面积571；反斗乐园：套内面积300 家居床品类：套内面积以100-200为主,3. 平面业态布局L4,三、业态品牌分布,顺电/生活本色：套
11、内面积2830 绿茶餐厅：套内面积808 新罗宝：套内面积821 青一色：套内面积300；黄记煌：套内面积320 懿品：套内面积410 味时尚：套内面积258；洋风堂：套内面积210 TONI&GUY：套内面积413；三星：套内面积359,3. 平面业态布局L5,亮点提炼,第四部分 营销推广,导视设计 内部建筑设计 内部动线设计,四、营销推广导视设计,1. 停车场导视,停车场采用中央收费模式，现开发B2收费处，停车场使用不同颜色和字母、数据相结合，容易记住，墙面有相关的出口、方位导视,四、营销推广导视设计,2. 楼层品牌导视,每个楼层均配置有电子触摸导视频，并在一侧进行营销活动宣传，在大部分扶
12、梯旁有电子导购指南，下半部分为餐饮专导，扶梯口有木架导购图,四、营销推广导视设计,3. 公共设施导视,电梯厅品牌LOGO灯箱,电梯导视,电梯导视,洗手间导视,四、营销推广PR活动,海雅缤纷城 少儿艺术节,1. 儿童节主题营销,儿童节公益书画展,四、营销推广PR活动,2. 公益活动展,四、营销推广SP活动,SP活动信息,品牌优惠信息,结合商户SP活动,结合外部资源SP活动,四、营销推广场地规划,多点位经营中岛、静态展,四、营销推广活动推广,利用中庭玻璃、外广场路灯杆、通道等不同的位置进行多方式的宣传,四、营销推广气氛布置,中庭礼品盒状吊饰，四周玻璃使用应季的花瓣，使到中庭整体气氛清新、不单调,四
13、、营销推广亮点提炼,多,第五部分 客户服务与配套,会员卡体系 会员卡招募及使用 VIP会员中心 服务台 客户休息区 洗手间及后勤通道,五、客户服务及配套,1.会员卡体系,普卡,金卡,钻卡,五、客户服务与配套,2.会员卡招募及使用,利用电子显示频进行宣导，在商户橱窗上进行明显的使用说明（分提货卡和会员卡）,五、客户服务与配套,3.VIP会员中心,VIP中心设计高端大气，室内氛围舒适，服务态度亲切,五、客户服务与配套,4.服务台,每楼层在中庭位置均开设了服务台，当天仅开放了B1、L1两层的服务台，其它服务台无客服人员，台面摆放了停台说明以及相关的活动宣传,五、客户服务与配套,5.客户休息区,在中庭服务台旁边、扶手梯下、通道空旷处，尽可能地设置休闲椅，增加顾客的停留时间,五、客户服务与配套,6. 洗手间及后勤通道,洗手间及后勤通道相对比较干净，洗手间通风效果比较好，每个洗手台均配备一个洗手液，基本无水渍。,亮点提炼,可操作性借鉴,谢谢观赏,
