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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划商场定位报告万千市场竞争情况研究报告一、整体总结：整体竞争态势:北京店处于京西石景山银河商务区,经过两年的发展,初步成型为西部最重要、最活跃的商业区,以城市综合体概念打造了石景山区消费者的娱乐购物场所，其中客流来自石景山区62%，海淀15%，丰台9%，门头沟6%。由于当代商圈的逐渐形成,已经形成了竞争态势,随着西部CRD的建设开发以及的产业结构的不断调整,商业整体的发展还是呈现快速上升趋势。二、具体情况、商圈图标注内容：城市各个商圈；建筑面积万平以上的百货、购物中心；精品店/商场；万
2、千百货；竞争对手；商圈距万千的距离。例：银河商圈2、商圈描述内容：对各个商圈进行文字描述王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是
3、北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。金融街商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北
4、京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心，三是高校集中地。CBD商圈：商圈分析：集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的倍。望
5、京区域规划总居住人口为万人，现常住人口近万人，外籍人士占常住人口的/。是韩国人居住集中的地方。方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。亚奥商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字楼，有1000多家科研机构、高档住宅区；韩国留学生比较多的地方公主坟商圈：公主坟商圈是京城西部最悠久也最
6、具规模的市级商业中心。它的标志性建筑是城乡贸易中心和翠微大厦，在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人群。以“翠微”、“城乡”为中心，按顺时针方向排序，新兴桥西北角，翠微大厦、城乡贸易中心和城乡华懋，商业面积超过8万平方米。正在建设中的翠微广场，总面积达10万平方米。新兴桥东北角的海育大厦，商业面积1万平方米。同样在东北角的还有建设中的国海广场。新兴桥南道路两侧的手机卖场聚集，总面积约万平方米。路东有华鹰大厦、四维大厦、万发大厦、荣华等写字楼其底商面积万平方米；路西有国硅科技广场、公主坟通信综合大
7、厦，商业面积5000平方米。公主坟商圈内商业营业面积已经超过30万平方米。五棵松商圈：五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈和永定路商圈之间，可以说多年来一直是一个商业的真空地。但是随着西长安街西延规划的出台，五棵松商圈将成为西长安街的中心，地段的重要性不言而喻。另外，五棵松商圈是西奥板块的核心区域，因聚集了很多奥运场馆而迅速走热，市政配套的大力建设迅速改善了区域内的交通、居住和公共服务等设施，从而，五棵松的区域定位也随之升级为“城市中心区”，商圈内商业配套也必将随之升级。银河商圈：西长安街延长线南侧，辖区面积7平方公里、目前人口接近10万。1980年，只有三个自然村的农业区鲁谷被
8、规划为开发区，隶属八宝山街道。从这一年起，物流、人流、信息流迅速向鲁谷聚集。20家中央、市属单位的迁入给鲁谷注入了发展的活力，年4月7日鲁谷社区正式成立，开始，区域内只有华联商厦一家大型综合商场，而大中、苏宁等专业卖场因看到区域内的消费潜力陆续进驻，逐步形成了传统的鲁谷商圈，当时已经是石景山区域的商业核心，随着万达广场的进入，鲁谷商圈核心商圈的地位更加稳固。3、竞争对手基础情况4、竞争对手配套设施购物中心定位报告市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上
9、占有强有力的竞争位置。一、项目简介始建于年，原名青山一百国际城，于年正式更名为。项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。商业面积16143平米。负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧。二、定位分析过程中考虑的要素主观因素1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供
10、良好的品牌支援和形象支持。4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。市场因素1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。而项目也同处商圈之内。2、商圈内同类业态的经营模式，都以租赁为主。管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。目前，最主要的是为本区的工薪阶层提
11、供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不断加强，随着年市政府东迁，青山区将成为包头市真正的商业中心，有巨大的潜在消费群体和消费能力。6、随着沃尔玛进驻青山核心商圈，商圈价值的提升势必会带来圈内各业态的微妙调整，商场的优势逐渐凸显。7、整体经营定位中，根据自身的实际情况，紧紧围绕目标消费群体，有的放矢的进行品类细分，品牌细化，合理布局。突出自己的经营特色，提升商厦的整体竞争实力。8、十二年的经营沉淀，造就了一支素质较高的管理团队，是各项工作顺利开展的关键，也是这项工程成功的有力保障。三、定位分析青山区的相关情况青山区位于包头
12、市中部，西与包头市昆都仑区毗连，东与包头市东河区相邻。据不完全统计：青山区现有面积54平方公里，人口万，是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体的现代化工业区，青山区内现有内蒙古一机集团、北方重工集团和二电厂，核工业二0二厂等大型企业。目前，全区共有工业企业500余家，其中，大中型企业50余家，职工15万余人。总人数占到青山区人口数量的30%左右。其中除二电厂职工收入较高以外，其他职工收入均在-2500元之间。部分收入稳定且较高者主要集中在政府公务员、私营业主、二电厂职工、达电在青山区居住的职工、及部分工厂的管理者。约两万多人左右，占人口总数的5%左右。周边2公里范围内主要竞争对手情
13、况周边商业主要集中在青山区幸福路娜林步行街，在步行街上主要有王府井青山店、娜林商厦、宝林商厦、光彩商场、凯莱商厦。同时还有各类品牌的直营店。集客能力较强。其中王府井青山店是我们在定位过程中需要认真考虑的竞争对手。青山王府井百货：王府井青山店位于娜琳步行街的南入口处，紧邻文化路占据青山区商业最黄金的位置，营业面积2万多平方米。该项目的开业弥补了青山区缺少大型、高档次购物场所的商业网点空白，其商场经营的特点是满足中高档消费群体的大众化需求。其经营商品品项的占比是：珠宝首饰为6%；化妆品为10%；女装为30%；男装为12%；鞋品为9%；羊绒衫为6%；运动装为6%；儿童装、儿童用品为4%；其它17%。
14、客流量：人/天。年销售额为2个亿，年预计销售额3个亿左右。王府井青山店在经营模式上品项较为齐全，定位准确。殿堂装修整洁，明亮。服务细致周到，在青山区顾客当中具有良好的口碑！具有很好的品牌美誉度。青山王府井的劣势：1、青山王府井在定位的过程中将昆区王府井的部分品牌进行了简单复制，没能进行很好的整合。2、名表、鞋、箱包、家居生活品、儿童服饰、儿童用品及女休闲服饰品类上，品牌少而且未形成规模。3、王府井的化妆品以固有目标顾客为主，缺少高端品牌。4、王府井的停车场较少，驾车族购物不方便。娜林商厦：介于王府井的定档偏高，娜林将目标顾客锁定在中低档，实现了和王府井青山店的品类互补和差异化经营。在经营品类上
15、，娜林的品牌偏重于休闲、时尚，满足了周边学校、社区的消费需求。同时娜琳商厦与王府井青山店楼体相邻实现了客流量的共享，形成了良好的商圈氛围。目前娜琳的客流量：每天人左右，销售额年亿左右。娜林商厦的劣势：1、由于要和王府井实现错位经营，其品牌组合上选择低档时尚类，品牌形象较差。2、商厦管理水平低、员工服务意识差。3、装修水平、硬件设施较差。4、受原有体制影响，经营秩序经常受到扰乱。凯莱商厦：凯莱商厦位于幸福路步行街北口，永盛成幸福店对面，经营面积1米，拥有商铺150余个，一楼主营化妆品、箱包、名表，二楼为休闲服饰，三楼为时装，以租赁为主，年销售额8000万。凯莱商厦的劣势：1、地理位置不理想、交通不方便。2、商厦品牌形象不是很好。3、商厦由于租赁的原因，管理水平较低。4、商厦的硬件设施需要完善。、周边商圈状况调研1、周边消费者大部分选择去娜琳步行街购买百货类商品，大部分是因为卖场促销才进行选购。2、由于青山区居民收入水平稳定，在选择百货类商品时，比较谨慎，仔细对比品牌、价格
