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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划商业地产市调计划房地产市调方法市场调研一：房地产市场调研的含义房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。调研目的a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向。b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆。c)为公司拟订经营策略提供依据二、房地产市场调研的重
2、要性a)市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b)是销售稳定和提高的基础；c)是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d)是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三、市场调研的内容1地段2公司组成3基本参数4建筑类别5面积与户型6周边及区内配套设施7价格8推广策略9销售情况10付款方式11客户群体12楼盘优、劣势等四、调研方法1网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。2电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1)扮客户买房：优点-可以从销售人员口中获得有效信息；缺点-不够详细，只能针对小范围了解数据
3、，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。2)以同行身份直接调研获取相关数据：优点-以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3)以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息五、房地产市调方法细分由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点到线、面再由线、面到体
4、，然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项：第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁？他们的资质如何？彼此间是如何合作的。建设：鲁班奖、资金实力，技术水平监理：甲级资从而评估楼盘的资信度和品质目的，因为房地产投资建设是资金大，
5、周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。第二项：是分析楼盘的地理位臵。大的方向讲，就是分析楼盘的区域历史沿席区域特性了解区域交通状况区域公共配套设施和人文环境等。小的方向讲，就是楼盘地块的大小形状，是临街地、角地还是袋地所处位臵，它的东西南北邻居是谁？进出道路如何？目的：和其它商品不一样，楼盘的地理位臵是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第三项：是分析产品：这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积、产品类别与规划、建筑设计与外观，总建套数与房型、面积、格局配比、建筑用材、公共设施和施工进度目的：分析产品是理解楼盘
6、的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。第四项：是剖析价格组合即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终依旧归结于价格组合的三方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。单价：最低单价最高单价平均单价主力单价：是指所占建筑面积比例最高的单元，所标定的销售单价，是我们判断楼盘客户定位的关键。单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，我们可以通过对起售单价和最高单价的了解而对整个大楼盘单价体系略知一二。然而，因为促销的各种人为因素，起售单价，最低单价和最高单价往往有戏剧
7、性的夸张，作为替代，平均单价，主力单价便成为判断一个大楼盘真正价值的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。总价最低总价最高总价总价范围主力总价总价配比：指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同比率。相对于房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，房屋总价所分析出来的更多信息是目标客源层的区隔，对总价的仔细调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位，市场定位，因为事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。付款方式：作为一个隐蔽的价格调整手段，一个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的一个方
8、面，也是房地产市场的一个晴雨表，它反映了发展商、购房者、竞争者三者之间利益的冲突，交织和平衡。第五项：了解广告策略和业务组织广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等。业务组织则是指销售点的选择，人员的配臵、业务执行。第六项：是销售状况对楼盘的各种因素的评判，最后还是归结到具体的销售结果上，而且具体的销售结果还不单是金海岸ShoppingMall市场调查及前期工作计划一、时间安排及工作进程：、2月10日3月10日1、确定市调课题，并根据每个课题设计市调内容、市调对象、市调范围及市调方式；2、市调全面展开；3、整理市调材料，进行市场分析；、3月11日3月18日1、拟定商业计划书
9、初稿并交与唯读公司及广州总公司审议；2、分析广州总公司及唯读公司的反馈意见；、3月19日4月10日1、调整及完善商业计划书并进行商业计划书最后审定；2、定稿商业计划书，提交总公司及唯读公司并付诸实施。二、拟完成的工作内容、市场调查：张家界的宏观经济环境；1、张家界的各项经济指标及经济数据；2、张家界与全国其他可比城市的经济指标比较；3、张家界具有一定规模零售业态的经营业绩；4、同业态的市场占有率；5、潜在竞争对手商业项目的规模、业态、定位、开业时间等。金海岸项目的业态确定、功能区划分张家界的社会及文化环境；、张家界的居民消费观念及消费倾向；2、张家界的商业格局及形势分析；3、张家界的品牌资源状
10、况及市场分析；4、进行市场细分及市场分析，；5、金海岸的商业规划及功能划分；、MALL的功能划分及业态定位；、百货公司的业态分类、市场定位、商品布局、招商方案；6、对第5项进行可行性分析；7、商场的内装修需符合商业格局规划的实施建议；三、市场调查的工作分工四、商业计划书的拟定1、商业计划书需涉及的内容：、市场调查及其分析报告；、MALL的商业规范、功能划分及其可行性论证；、百货公司的业态分类、市场定位及其可行性论证；、商场经营的实施策略；、MALL的招商方案及实施策略；2、完成商业计划书的工作分工：博文思路：百货、摩尔：酒店、餐饮、娱乐、休闲、步行街；百货的市场需求及容量；其它功能的市场需求及
11、容量；竞争对手的经营业绩比较；多业态的市场占有率；潜在的竞争进入者IPS指数；商品资源及品牌；旅游人口的需求；旅游人口的消费结构及消费额度；旅游人口的消费结构变化状况及消费额度增长率；当地市场的潜在需求及供给状况；项目的功能区规划；百货规模确定、业态确定、定位确定等；商业地产销售与百货经营业绩的连带关系；整体地产开发、销售与百货经营的关系确定；百货经营业绩的估价；商品结构与目标商品确定；百货及摩尔经营策略与实施；项目经营卖点的寻找与确定；项目的定性分析与定量分析；项目的动态分析与静态分析；项目的确定性分析与风险分析；城市分布图等商业计划书模型与结构建立；商业计划书完成。贵阳市金阳新区商业地产市
12、场调研一、调研背景房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着贵阳市政策建设战略的实施，XX年以来，在贵阳市委、市政府的领导下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，以生态文明城市建设为总抓手，抢抓国家扩大内需机遇，积极转变经济发展方式，努力克服国际金融危机带来的挑战与困难，保持了国民经济较快增长。贵阳市一季度实现生产总值亿元，同比增长%，第三产业也呈现了稳步增长的势态，实现增加值亿元，同比增长%，高出全省服务业增速个百分点，占全市GDP的比重为%。一季度服务业拉动全市经济增长个百分点，对经济增长的贡献率达到%。房地产业运行态势良好，贵阳市房地产业一季度实现增加值亿元，增长%。
13、房地产开发投资继续保持快速增长，投资结构逐步优化，市场运行良好，全市房地产开发投资亿元，比同期增长%，占固定资产投资额的31%，仍是拉动国民经济增长的支柱力量。商品房市场仍以居住型消费为主，一季度商品房销售面积为万平方米，增长21%，成为支撑贵阳市房地产市场需求的重要力量。我们计划要针对贵阳市的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。以下两点是主要调研背景：XX年国家出台“国二号”文件，对贵州经济的推动。XX年出台我“国五条”对房地产二手房市场的影响。二、调研目的1.为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项
14、目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动2.以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应市场发展的需求三、调研内容消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求四、调研范围及对象1.调研范围：贵阳市金阳新区商业地产2.调研对象：贵阳市金阳新区知名楼盘、广大市民五、调研人员及任务安排六、问卷设计问卷编号：_贵阳市房地产市场调查问卷尊敬的女士先生们：您们好！我是贵州财经大学的学生，现在我们正在做一项关于“人们购房顾及因素”的民意调查，为此特请您根据您的真实意愿填写以下问卷，其中涉及到您的有关个人及商业秘密，我们将按照中华人们共和国统计法的有关条款规定负责保密。感谢您在百忙之中抽出时间来填写我们的问卷，感谢您的合作和支持！1.姓名：_先生/
