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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划卖房签合同违约金卖房违约被判高额违约金法官：不支持通过失信方式而获利行为房价上涨，卖方见有利可图，不履行合同，结果“吃不了兜着走”。日前东莞市中院通报两宗二手房买卖纠纷案件，其中一宗案件卖家因违约被判按房价20%赔偿，高达万的违约金。负责房屋买卖合同纠纷二审案件的市中院民一庭相关负责人表示，买卖双方均应诚实信用、遵守契约，严格履行，法院不会支持通过失信的方式去获利的行为。案例一：卖家违约赔偿买家万元楚女士在凤岗镇龙平路某花园有一套房。去年4月23日，来自深圳的温女士通过中介公司介绍，
2、看中了这套房，当天三方签订了二手房买卖合同。房子总价为94万，楚女士收了的温女士5万定金，其中合同约定，如果买方违约，卖方就“没收”定金，而卖方违约，卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。按照合同约定，温女士须于XX年5月20日之前支付首期款24万至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。然而，当5月8日双方在中介公司陪同下，到银行办理银行监管账户手续时，楚女士出示的身份证存在失效问题，导致无法办理。当时，楚女士承诺会尽快补办身份证。但在买家和中介公司多次催促之下，楚女士仍没有提交有效的身份证办理手序，并于6月份提出退5万定金，交
3、易终止。温女士表示，当时凤岗片区房价猛涨，那套房子当时市价已达一百多万，对方觉得卖亏了就想反悔。在向法院起诉之前，温女士甚至提出再加两三万块，要求继续履行合同，但是中介打电话都不接，只能通过微信给其留言。无奈之下，温女士向市第三人民法院起诉，解除合同，退回定金，并按房屋转让总价20%支付违约金万。庭审中，楚女士主张温女士未在XX年5月20日之前支付首期款24万元，故温女士违约在先。但法院认为，双方办理手续过程中，发现楚女士的身份证有问题，买家及中介多次催促，楚女士未能在XX年5月20日前提供有效身份证，配合办理银行监管账户手续，导致合同无法继续履行，已构成严重违约。合同约定了守约方有权要求违约
4、方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，守约方具有选择权，现温女士作为守约方选择要求楚女士支付等额于总楼价20%的违约金，合法有据，法院予以支持。被法院判赔万，楚女士不服，向市中级人民法院提起上诉。楚女士提出，自己没有违约，在交易之前中介已经知道自己的身份证过期的问题，并且(来自:写论文网:卖房签合同违约金)也知道自己的房产证、买卖合同已遗失，是他们欺骗其签订合同的；即使违约，赔偿也太高，买家又没什么损失，只愿意按定金双倍赔偿。市中院二审认为，楚女士提出房产证、买卖合同等遗失的问题，法院难以查实，但即便属实，楚女士作为完全民事行为能力人，其理应清楚在没有有效身份证件及房产证原件的情况下与
5、他人签订房屋买卖合同的法律后果。结合温女士、中介公司的庭审陈述、原审法院调查的情况以及本案的其他证据可认定，是买卖方楚女士存在严重违约行为导致合同无法继续交易。楚女士主张本案中的违约金过高，但楚女士并没有证据证明本案的违约金过分高于温女士的损失，再结合凤岗去年及今年的房价水平，楚女士要求按照定金双倍赔偿，法院不予支持。市中院驳回上诉，维持原判。案例二：卖房违约不但赔违约金担保费律师费都要赔XX年4月份，黄先生通过中介公司挂出名下一套位于凤岗和南路绿茵华庭的房子。4月15日，徐先生看中这套房子，双方在中介公司签订房地产买卖合同，房价万，定金4万。因为房子处于抵押状态，双方约定通过委托担保公司融资
6、赎楼。但在办理手续过程中，在银行贷款已经审批给徐先生的情况下，黄先生却单方停止合同交易。徐先生说，对方看到临深片区房价上涨，就不愿履行合同，通知中介公司停止办理，导致房屋不能交易，多次协商无果后，还委托律师发律师函要求履行合同，但黄先生无视合同约定和诚信原则不予理睬。法院查明，按照合同约定，徐先生已依约履行了交付定金、支付佣金及担保费用、申请并获得银行按揭贷款审批、进行首期款监管等合同义务，但是卖方在XX年7月10日却提出要求退资料、停止走流程，其行为已经构成违约。最终，法院根据合同约定判决黄先生返还定金4万元、按照总楼价10%支付违约金万、赔偿包括中介服务费4500元、担保服务费6500元、
7、为本案诉讼已支付律师费7000元共计万元。法官：法院不支持通过失信方式而获利的行为针对近期频发的二手房买卖纠纷案件，市中级人民法院民一庭杨浩法官、廖志明法官表示“法院不会支持通过失信的方式去获利的行为”。问：去年以来，东莞房市交易火爆，房价持续上涨，尤其是临深片区涨幅很大，导致一些二手房交易发生买卖纠纷，介绍一下情况。杨浩：根据市第三法院的数据，XX年5月至XX年3月，该院管辖塘厦、凤岗、清溪、黄江等临深片区的民事审判庭共受理房屋买卖合同纠纷案件338宗，对比去年同期68宗，增长近5倍。就市中院民一庭来说，这类案件二审目前也日益增多。问：那么，对于卖方签了合同后毁约，由此引发的房屋买卖合同纠纷
8、，对于买卖双方应该注意什么?杨浩：市场是变化的市场，买卖应当谨慎。一旦签订合同，双方均应诚实信用、遵守契约，严格履行。卖方不能因为房价的上涨就不卖，买方也不能因为房价的下跌就不买，任何一方违约都要承担违约代价,法院不会支持通过失信的方式去获利的行为。订立房屋买卖合同要详细、明确。二手房买卖合同往往涉及买方申请按揭贷款、卖方申请赎楼注销抵押、担保公司担保银行贷款等手续，牵涉到银行、担保公司、中介公司、买卖双方等多方主体，对合同履行的各个流程所需要的时间、资金及需要配合处理的主体应尽可能的约定清楚。问：对个人来说，买卖房屋是一件大事，如何能保证自己的权益得到最大保护?廖志明：合同违约责任条款要详细
9、、明确，可适当提高违约金预防一方违约。对一方违约后相关的中介服务费、担保服务费、另一方因违约方行为进行诉讼的律师费等费用负担也应在合同中予以明确约定。守约方可以要求继续履行合同或者要求解除合同并要求违约方承担违约责任。实践中会出现双方在签订书面合同后，双方约定对付款时间等进行细微的变更，比如卖方同意买方比合同约定日期推迟一两天付款的情形。因此双方均要注意保留在协商过程中的证据，包括视频录像、通话录音、短信记录、微信记录等，也可以签订新的书面协议。问：在东莞，大多数二手房买卖都通过中介公司，对于中介公司应该如何引导双方交易顺利进行?廖志明：买卖房屋过程中找有资质、信誉好的中介。大部分的二手房交易
10、签订的是中介公司提供的格式合同。中介公司在提供服务、收取费用的同时，也应当思考如何提高包括格式合同在内的服务质量，降低违约风险，对双方的交易过程要实事求是的记录。因为一旦发生纠纷产生诉讼，中介一般会作为第三人应诉，也必将为此付出必要的人力、物力等诉讼成本。二手房买卖一般是由中介公司牵头为双方办理相关手续，买卖双方在签署合同后不应做“甩手掌柜”，应及时了解办理情况，对合同约定需自己承担义务的环节，应保存好自己已经履行了义务的证据。卖方毁约，房屋总价款20%违约金全获支持张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例【案情简介】原告：王某，女，汉族，196*年*月*日出生，住北京市*区*楼*室。被告：刘某，
11、男，汉族，196*年*月*日出生，住河北省*楼*单元*门。第三人：北京*房地产经纪有限公司，住所地北京市*区*大街*号办公楼*室。原告诉称：XX年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，约定被告将其位北京市于朝阳区*院*号楼*单元*房屋转让给原告，原告向其支付房款750万元。原告应于XX年1月13日将首付款275万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到*地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告
12、去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求：1、判令解除原被告签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议；2、判令被告返还原告已付购房款275万元；3、判定被告向原告支付违约金150万；4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元；5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照650万元办
13、理网签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款，按照650万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，原告应当承担定金罚则。第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求，合同是有效的。【审理结果】一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，被告在
14、两次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价650万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价100万，对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消被告顾虑，原告同意先办理缴税手续，但被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。被告拒绝配合原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任，原告有权解除合同，鉴于原
15、告已于XX年7月11日将房屋交还被告，法院确认双方买卖合同及补充协议已于XX年7月11日解除。原告要求被告返还购房定金50万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金150万的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋增值损失65万元和中介费损失72350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求，原告和中介公司至迟在XX年3月23日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方补充声明的约定，此后的租金有被告自行承担。被告不服案件一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院对本案进行了二审，并于XX年6月20日出具了民事判决书，二审法院采纳了一审法院的判决理由，并作出驳回上诉，维持原判的终审判决。【律师讲法】虽然整个案件案情并不十分复杂，但若想做到当事人满意也不容易。我本人从执业以来做过很多二手房纠纷的案件，基本上所有跟二手房有关的纠纷类型都是打过的，所以对这个案子驾轻就熟。最终凭借丰富的经验以及扎实的专业知识，获得了当事人的认可。回顾整个办案过程，我有几点办案经验
