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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划华夏幸福,研究报告关于华夏幸福商业模式研究的报告燕生总：我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司产业地产开发模式的借鉴点汇报如下：一、以产业发展规划为先导进行产业开发对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。二、采取
2、“产业托管”的产业开发模式采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将
3、资金主要投入在“打造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。四、通过综合配套提升区域价值争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵借助项目原有景观资源，创造
4、形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。附件：华夏幸福商业模式分析报告集团战略与计划管理部二一二年八月二十五日华夏幸福商业模式分析战略与计划管理部二零一二年
5、八月目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况二、华夏幸福的模式分析环境与机遇分析华夏幸福商业模式综述华夏幸福的布局策略华夏幸福的产品策略华夏幸福的开发策略华夏幸福的现金流策略华夏幸福的盈利模式华夏幸福的核心能力分析华夏幸福的风险分析三、华夏幸福模式对公司的启示华夏幸福商业模式分析一、华夏幸福公司的背景和业绩状况公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。XX年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发
6、展服务、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。公司业绩呈现爆发式增长华夏幸福XX-XX年业务进入高速成长期，销售面积和销售收入的复合增长率分别达%和%，目前公司已经形成年新开工300多万平米，销售150万平米以上的综合运营能力，公司XX年的整体销售额为165亿元。附图：销售收入和销售面积附图:新开工、竣工和施工面积目录1.公司介绍.22.业务结构.23.开发模式.34.土地储备与拿地价格.55.拿地优势分析.66.收入分析.87.借鉴意义.108.总结.12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图.13图表目录图表1：园区+地产模式解
7、读.4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据.6图表3：华夏幸福销售额占比.8图表4：华夏幸福主营收入分析表.9图表5：华夏幸福营业收入占比.101一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。其以推动中国产业升级为使命，坚持?以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展?的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区
8、域。公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务、物业管理、产房建设租赁等。并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、2区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。三、开发模式：园区运营+地产开发，即
9、公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的?双赢?。与传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是华夏幸福。华夏幸福同政府签订排他性的园区孵化协议，根据托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。从企业角度看，华夏幸福业绩增长的关键在于模式，即产业园与住宅开发联动，相对于单纯的产业运营和住宅开发而言，具有互相反哺效应。其表现在以下四个方
10、面：1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；4、园区+地产模式形成协同效应。随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获3得有效提升，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。再利用房地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业务的现金流支出。其具体模式解读如下图：4华夏幸福区域开发模式分析目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况二、华夏幸福的模式分析组织架构设臵：项目拓展策略：业务开展类型园区开发步骤：盈利模式核心竞争力分析城镇化分析三、结论与建议一、华夏幸福公司的背景和业绩状况
