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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划信达地产股份有限公司XX,年年度报告信达地产走下神坛：财务费用猛增现上市以来首亏XX年08月30日07:04界面XX年中报里，信达地产展示了过度神话背后的虚弱一面。按照信达披露的(转载于:写论文网:信达地产股份有限公司XX,年年度报告)数字，报告期内，销售合同额62亿元，增长32%，营收也增长42%。然而，信达的净利润竟然大跌45%，毛利率更是同比减少了12%，上市以来首次出现亏损。信达在年报中的解释是：由于结转收入中来自三四线城市的项目较多，市场行业毛利率水平下降比较普遍，公司去库
2、存促回笼的销售策略力度又有所加大，所以营业收入的毛利率降幅较大。信达的财报很难支持这种说法。信达上半年30亿元的营收中，有超过20亿元来自宁波和上海。上海自不必说，是XX年中国最火热的房地产市场，宁波在“330政策”的刺激下，去库存非常顺利，全年成交价不仅创了历史最高，还迎来了罕见的房价上涨。宁波和上海之外，信达最大的销售额来自青岛，尽管XX年青岛楼市整体“量增价跌”，但是其主力项目蓝庭福邸所在的市北区反而逆势涨价，从搜房网的历史数据来看，蓝庭福邸也出现了涨价情况，去化良好。在三大主力城市坚挺的背景下出现利润大跌，侧面印证了信达虚弱的开发能力。一名曾就职于信达地产的员工告诉界面记者：“信达开发
3、能力很弱，你去看高管的名单，基本上所有人都是信达资管出身的，懂财务，会筹钱。但是筹钱和开发房地产毕竟是不一样的。信达地产的开发流程管控存在很多问题。”财务费用的猛增，也被信达看作是净利润下降的主要原因。截至7月31日，信达地产在XX年就新增借款79亿元，超过XX年末净资产的五分之一。79亿元中，19亿元来自金融构借款，60亿元来自债权融资计划。巨量资本的涌入，让信达融资产生的财务费用同比增加%。要知道，信达地产的融资成本极低，公债的利率仅为%-%，私募债的利率仅为%-%，甚至比业内公认的优质企业龙湖都低。信达之所以能获得与其能力不相符的融资成本，母公司的背书是绝对原因。从XX年开始，信达地产的
4、地产基金大肆铺开，迄今共发起或参与了7个基金项目，以16亿元的认筹撬动了136亿元的资本，其中有115亿元来自中国信达旗下的各类子公司，甚至中国信达自己。但是，信达背后的不良资产管理巨头，也并不像人们想象的那样无所不能。在信达地产崭露头角后，有评论认为信达地产可以成为中国信达处理房地产不良资产的渠道，利润丰厚。事实上，早期的信达地产的确是这样操作的，它的成立就是来自中国信达持有的11家个项目和地产公司，XX年之前，信达地产几乎没有出现在招拍挂市场上。现实并非那么美好，信达地产处理不良资产的能力并不比别人强。如前所说，信达的三大主力城市十分坚挺，照此推断，信达的亏损主要来自沈阳，按照搜房网的历史
5、数据，其在沈阳的主力项目信达尚城从XX年开盘时的7500元/平方米直线下降至目前的5200元/平方米，可以印证这一事实。信达在沈阳的项目便是来自中国信达，然而，这样的系统作用反而成为了信达地产的累赘。在城市分化严重的中国房地产市场，一线城市的不良地产资产并不愁买家，中国信达并不具备绝对的竞争力，而在陷入泥沼的城市，中国信达企图依靠信达地产的力量让项目起死回生，会越来越困难。即使从XX年开始，信达地产强调区位优势，在长三角热门城市大举拿地，但是布局不当的情况依然存在，目前信达地产土储最大的城市是湛江。在报告中，信达地产把自己的模式总结为“信达特色的金融地产模式”。当同样以地王著称的融信大幅降低负
6、债率，信达地产的负债率却依然上升，根据评级机构中诚信测算的数字，信达地产的净负债率已经从XX年9月的263%攀升至XX年3月底的%。母公司手中%股权中，有39%作为融资担保被质押或冻结。中国的房地产市场在经过多年的发展之后，又进入了向资本俯首的阶段。优质企业多年来积累的产品力、销售力、商誉终于可以在资本市场以融资成本兑现，但依然抵不过背景和胆量。对于背景和胆量，没有人可以拿出一套科学的评定标准，因为终究会有更有背景和胆量的人出现。XX年6月，信达拿下上海顾村地王。7月15日，新城控股(,-,-%)拿下了上海虹口地王，刷新了上海的土地单价，当时有投资者欣喜地说：信达布局太牛啦，这两年拿的地王都升
7、值了。说这话的人不会想到的是，半个月后，上海的地价破了全国纪录，闽系房企融信拿地价超过10万/平方米。保定市信达房地产评估有限公司保定市信达房地产评估有限公司房产抵押评估报告项目名称:刘玉英女士委托的位于高碑店市北大街90号的房产估价报告委托方:刘玉英女士估价方：保定市信达房地产评估有限公司注册房地产估价师：李煜(注册号：)张世芳估价作业日期：XX年11月17日估价报告书编号：保定信达字第229号估价方联系电话：086目录致委托方函2估价师声明3估价的假设和限制条件4估价结果报告6附件致委托方函刘玉英女士：受贵方委托，我公司根据贵方提出的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据的估价目的，遵循估价原
8、则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响房产抵押价值的因素进行分析，对刘玉英女士所属的坐落在高碑店市北大街90号的房产(总建筑面积为平方米)于XX年11月17日的抵押价值进行了评估，估价结果如下：估价对象房产抵押价值:元，人民币大写归整:肆拾壹万零贰拾陆元整.报告人盖章：保定市信达房地产评估有限公司法定代表人：XX年11月17日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中对事实的陈述是真实、准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与估价报告中的估价
9、对象没有利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。4、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。5、注册房地产估价师李煜、张世芳已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7、本报告所依据的有关估价对象建筑面积和
10、权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属状况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。注册房地产估价师签名：注册房地产估价师：签名：XX年河北金融运行报告中国发展门户网.cnXX年06月04日中国人民银行石家庄中心支行货币政策分析小组内容摘要XX年，受国内外经济环境复杂多变、市场需求起伏较大等因素的影响，河北省经济运行呈现出比较明显的阶段性特征。上半年经济平稳较快增长，三季度开始经济增速明显减缓。总体看，全省经济社会发展仍保持了增长较快、结构优化、
11、效益提高、民生改善、协调性增强的良好态势，经济连续六年保持两位数增长。但河北省经济结构性矛盾仍较突出，特别是产业结构不合理，对资源能源的依赖较强。在省委、省政府的高度重视和正确领导下，河北省金融环境和金融工作发生了显著变化。金融系统按照中央和全省经济工作会议精神，全面贯彻落实科学发展观，紧密结合河北实际，认真执行各项宏观调控政策，加快金融改革和创新，有力支持了全省经济平稳较快发展。银行业优化信贷结构，改善金融服务，新增贷款创历史新高；证券业在市场行情持续低迷的情况下，仍实现了较快发展；保险业实力进一步提升，社会效益十分明显。XX年，河北省金融机构将认真执行适度宽松的货币政策，积极落实各项宏观调
12、控措施，进一步加强和改进金融服务，继续调整和优化信贷资产结构，促进河北省经济结构调整和经济发展方式转变，预计河北省经济将继续保持平稳增长，全省贷款增长在2500亿元以上。目录一、金融运行情况.3银行业资产规模进一步扩大，支持经济发展的能力显著增强.3证券业稳步发展.5保险业服务领域进一步拓宽，保障功能和服务作用进一步发挥.5金融市场融资能力增强，融资规模不断扩大.5金融生态环境建设取得新进展.7二、经济运行情况.8三大需求保持平稳，投资仍为主要拉动力.8三次产业持续发展，结构调整渐趋优化。.9物价走势前高后低，总体水平仍然较高.10财政收入总量创历史新高，财政支出快速增长.10节能减排取得新进展。.10房地产市场平稳发展.10遵循市场经济发展规律，加快京津冀经济一体化.12三、预测与展望.12附录：.14河北省经济金融大事记.14河北省主要经济金融指标.15专栏专栏1：加大农村产品创新力度支持新农村建设.
